Đấu giá đất: Giá trị "ảo" nhưng hậu quả thật
Dự báo, thị trường nhà ở sẽ đón nhận những điều chỉnh tích cực khi các Luật sửa đổi: Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản được áp dụng sớm từ ngày 1/8. Hiệu ứng của thị trường ghi nhận việc tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô; trong đó, đất nền dần trở thành phân khúc hấp dẫn khách mua. Tuy nhiên, đã xuất hiện việc tăng giá đột biến ở phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội. Điều này khiến dư luận lo ngại về làn sóng “giá ảo”. Các giao dịch mua bán trao tay ngay các lô đất trúng đấu giá càng khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao. Các chuyên gia khuyến cáo, cần ngăn việc nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Trước hiện tượng mức giá trúng đấu giá đất cao hơn nhiều lần so với mặt bằng chung tại địa phương, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt phân tích: Mức giá khởi điểm thấp tạo nên sức hút đông người tham gia, tạo nên tâm lý kích cầu. Còn các cuộc đấu giá đất trước đây “vắng khách” là bởi có mức giá khởi điểm đã ở ngưỡng hàng chục triệu đồng mỗi m2 nên người dân không mấy tự tin để tham gia đấu giá.
Trong hai cuộc đấu giá gần đây ở Thanh Oai và Hoài Đức, mức giá khởi điểm chỉ từ hơn 7 triệu đồng/m2. Số tiền đặt cọc tính theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Với mức khởi điểm được đưa ra rất thấp thì mức đặt cọc cũng thấp theo. Các nhà đầu tư không có nhu cầu thực sẵn sàng đánh đổi rủi ro bởi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng. So với trước đây khi số tiền đặt cọc thường rơi vào từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì khách hàng bắt buộc phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia – bà Hạnh so sánh. Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, quy định của Luật Đất đai 2024 về xác định giá khởi điểm được tính theo bảng giá đất, trong khi bảng giá đất hiện nay bị khống chế bởi khung giá đất lại được phép tiếp tục sử dụng cho đến hết năm 2025 dẫn đến chênh lệch giá khởi điểm với giá thị trường quá lớn. Trước hiện tượng này, các chuyên gia cảnh báo, có thể xuất hiện những đợt “thổi giá ảo” để tạo sóng mới trên thị trường đất nền. Đặc biệt, trước những tác động của quy định từ các bộ Luật mới liên quan (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2024), một cuộc đua đẩy giá đất đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội có thể sẽ xảy ra ngay trong những tháng tới, khi nhiều nơi cũng đang có kế hoạch đấu giá đất. Hệ lụy khó chữa VARS nhận định, hệ lụy của tình trạng đấu giá đất với mức giá trúng “ảo” như vừa qua tại Hà Nội sẽ gây khó khăn cho việc thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại nhiều địa phương khác trên cả nước. Dưới góc nhìn pháp lý, của người làm luật, Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch chia sẻ, khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị quá mức so với giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua sẽ dẫn đến hiện tượng vỡ “bong bóng” bất động sản. Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao cũng khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân. Bên cạnh đó, tâm lý Fomo (hội chứng sợ bỏ lỡ) sẽ khiến nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Bài học này đã diễn ra trên thực tế và khiến không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, dòng tiền bị “chôn” ở đất đai thay vì đi vào hoạt động kinh tế khác cũng gây những tác động tiêu cực đến nền kinh tế - Luật sư Trần Tuấn Anh nhận xét. Đặc biệt, luật sư khuyến cáo, tình trạng này có thể gây khó khăn, phức tạp trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án đầu tư. Bởi nếu cứ lấy giá đất tham chiếu từ hoạt động đấu giá đất công khai để xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng hay để tính nghĩa vụ tài chính về đất đối với các dự án đầu tư thì có lẽ sẽ không thể thực hiện được. Vì trên thực tế, giá trị đã bị đẩy lên quá cao. Trong trường hợp các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo. Hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra phức tạp hơn hiện nay. Để hoạt động đấu giá đất diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, VARS đề xuất Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ, thông qua việc thay đổi tư duy về nhà ở của người dân. Bên cạnh đó, cần áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh thì yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…Theo VARS, việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để "thổi" giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng, khi giá trị bất động sản bị "thổi" có một phần nguyên nhân từ pháp luật đất đai thì ngoài việc sử dụng biện pháp tài chính còn phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật có liên quan. Quy trình ban hành một văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả. Bởi thực tế sẽ còn phát sinh những vấn đề phức tạp hơn nếu không quản lý được giá đất trong các phiên đấu giá công khai như hiện nay. Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc VAI nhận định, để giảm thiểu những xáo trộn có thể xảy ra trên thị trường bất động sản, việc áp giá trong bảng giá đất là đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính nhưng phải được thực hiện đồng bộ. Tức là phải có bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, không còn bị khống chế bởi khung giá đất như trước đây. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 chưa lường hết các tác động tiêu cực của giá đất giao thời giữa Bảng giá đất trước đây (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) và giá đất trong Bảng giá đất theo chính sách mới, dẫn đến phát sinh những bất cập không chỉ trong hoạt động đấu giá đất mà còn liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, kêu gọi đầu tư… Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 có tầm bao phủ lớn hơn rất nhiều so với Luật Đất đai 2013. Ông Cường đề xuất, Chính phủ cần sớm có đánh giá tác động của Bảng giá đất, đề xuất các biện pháp tháo gỡ để sớm trình Quốc hội bổ sung điều khoản chuyển tiếp phù hợp. Điều này nhằm tránh tác động tiêu cực của Bảng giá đất đối với nền kinh tế và đời sống xã hội, kịp thời giải quyết ách tắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.Đấu giá đất - Bài 2: "Tường lửa" ngăn nhiễu loạn
Đấu giá đất - Bài 3: Thượng Hải (Trung Quốc) thay đổi quy trình
Tin liên quan
-
Kinh tế & Xã hội
Đấu giá đất tại huyện Phúc Thọ (Hà Nội) hạ nhiệt, giá trúng cao nhất 60 triệu đồng/1m2
14:12' - 29/08/2024
Sau khi có thông tin chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội, kết quả đấu giá đất lần này có hạ nhiệt hơn.
-
Bất động sản
Kiểm tra toàn bộ việc đấu giá đất tại Thanh Oai, Hoài Đức
18:58' - 22/08/2024
UBND TP. Hà Nội cho rằng việc trúng giá cao bất thường nêu trên có thể ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh, thị trường nhà ở, bất động sản.
-
Bất động sản
Thủ tục đấu giá đất, hồ sơ tham gia đấu giá đất
15:28' - 21/08/2024
Thủ tục đấu giá đất, hồ sơ tham gia đấu giá đất, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất là gì, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm mấy bước? BNEWS tổng hợp các nội dung liên quan đến vấn đề này.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng lớn vào Nghị quyết 68-NQ/TW
14:50'
Các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng Nghị quyết 68 mở ra cơ hội thay đổi toàn diện cơ chế định giá. Khi triển khai đồng bộ, minh bạch sẽ là cải tổ toàn diện cơ chế định giá đất trong thời gian tới.
-
Bất động sản
Nhiều cơ hội cho doanh nghiệp chủ động tham gia phát triển nhà ở xã hội
13:15'
Tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn đáng kể so với quy định hiện hành. Đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp chủ động tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội,
-
Bất động sản
Bố trí đủ kinh phí thực hiện điều tra, đánh giá đất đai ở địa phương
12:47'
Các địa phương cần sử dụng kết quả điều tra, đánh giá thoái hóa đất, chất lượng đất và tiềm năng đất đai làm căn cứ để lập, điều chỉnh quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất các cấp.
-
Bất động sản
Cần Thơ sớm ban hành giá đất làm cơ sở cho thu ngân sách
21:48' - 07/05/2025
Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ yêu cầu Sở Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương tham mưu cho UBND thành phố sớm có bảng giá đất.
-
Bất động sản
Phân quyền mạnh, giảm 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư nhà ở xã hội
19:30' - 07/05/2025
Dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Chính phủ đề xuất Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV.
-
Bất động sản
Nhiều doanh nghiệp tìm cơ hội đầu tư nhà ở xã hội
16:11' - 07/05/2025
Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Nguyễn Hoàng Giang cho biết, tỉnh Quảng Ngãi đã có nhiều chủ trương, chính sách để thu hút nhà đầu tư triển khai các dự án xã hội.
-
Bất động sản
Hải Dương sẽ hoàn thành 576 căn nhà ở xã hội trong năm 2025
10:42' - 07/05/2025
Theo UBND tỉnh Hải Dương, từ năm 2025 đến năm 2030, Hải Dương phấn đấu xây dựng được 15.281 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn khoảng trên 1,1 triệu m2.
-
Bất động sản
Không tạo khoảng trống pháp lý, ảnh hưởng đến người sử dụng đất
19:22' - 06/05/2025
Sau khi sáp nhập các tỉnh, thành phố theo Đề án, sẽ xuất hiện tình trạng trong phạm vi của tỉnh, thành phố sau thực hiện sáp nhập có sự không thống nhất đối với một số quy định cụ thể.
-
Bất động sản
Dòng tiền đầu tư có xu hướng vào bất động sản
15:32' - 05/05/2025
Một số chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm liền kề, nhà phố với tổng thành thấp hơn so với biệt thự nhằm thu hút nhiều nguồn cầu hơn.