"Điểm sáng" nào cho thị trường bất động sản?

Các chuyên gia nhận định, luồng tiền những tháng cuối năm không có khởi sắc đột biến trong khi tín dụng bất động sản chủ yếu là dài hạn, số tiền huy động lớn với đặc tính huy động vốn của các ngân hàng thường là ngắn hạn.

Do đó, người dân mua nhà không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng. Cùng đó, lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung.

Bởi vậy, ngay cả các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết. Bức tranh thị trường vẫn ở gam màu ảm đạm khi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông.

Ông Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 phương án về triển vọng cho thị trường trong thời gian tới. Đầu tiên, về cơ bản thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh nguồn tiền không có đột biến, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua thì nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.

Ở phương án tích cực, thị trường có động lực mới do việc ban hành, sửa đổi bộ ba luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Khi đó, sẽ xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Cùng với tình hình trong và ngoài nước ổn định, nguồn vốn nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục đổ vào lĩnh vực này.

Trong khi đó, vốn trong nước cũng sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Nếu vậy, thị trường bất động sản vượt qua "điểm lõm". Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam - ông Chung phân tích.

Phương án cuối cùng được chuyên gia này dự báo là sự hạn chế. Theo ông Chung, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phương án này khó xảy ra nhưng cũng nên lường trước để có kịch bản đối phó.

Đánh giá về các rủi ro, ông Trần Kim Chung cho rằng, thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.

Các năm 2019-2021, thị trường bùng phát, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong hai năm 2022-2023. Nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Ngoài ra, thêm một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường như rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn...

Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được thông qua; trong đó, nếu đánh thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) thì thị trường bất động sản - một khách hàng tiềm năng của các Luật này sẽ bị ảnh hưởng - ông Chung nhận xét.

Theo dự báo mới nhất từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), sắp tới, nguồn cung thị trường vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý bất động sản. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.

FERI cũng đưa ra khuyến nghị, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn, tăng tính khả dụng và giá trị gia tăng của bất động sản; không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nhà đầu tư nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.

Trên thực tế, hiện nay, nhà đầu tư cá nhân đã không còn mạo hiểm chạy theo “làn sóng” đầu cơ, dòng tiền giờ đây đã quay trở về các dự án bất động sản sở hữu giá trị thực, có tính an toàn cao và nhiều dư địa tăng trưởng. Họ ưu tiên các dự án minh bạch, pháp lý an toàn, chủ đầu tư uy tín và hướng đến đầu tư dài hạn - FERI nhận xét.

Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay đang trong giai đoạn trầm lắng nhưng vẫn có "điểm sáng". Theo khảo sát mới, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở; trong đó đa số thời gian dự kiến mua bất động sản là sau 6 tháng tới.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn vung tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng. Còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3-5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.

Nhận định về diễn biến thị trường thời gian tới, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực. Thế nhưng, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực, chưa kể còn phải tính đến giá trị gia tăng.

Bởi vậy, khách hàng nên tập trung vào giá trị gia tăng thay vì tốc độ tăng giá, việc thay đổi tư duy đầu tư sẽ khiến thị trường có những biến chuyển tích cực hơn trong thời gian tới./.