Điều gì sẽ xảy ra nếu bong bóng bất động sản Canada “xì hơi”?

Trong thời gian qua, sự kết hợp giữa dòng vốn nước ngoài, nhu cầu đầu cơ địa phương và các chính sách tín dụng thuận lợi đã khiến thị trường nhà đất tại Canada trở nên nóng bao giờ hết. Giá bất động sản “leo thang” khiến giới chức chính phủ nhìn nhận là không thể bền vững.

Mới đây nhất, Hiệp hội bất động sản Canada đã công bố số liệu cho thấy giá nhà ở trung bình của nước này tăng 10% lên mức 559.317 USD/căn vào tháng 4/2017.

Riêng tại Đại thủ phủ Toronto, một trong những thị trường nhà đất nóng nhất Canada hiện nay, giá trung bình một căn nhà trong tháng 3/2017 đã lên tới 685.000 USD/căn, trong khi giá nhà độc lập ở trung tâm Toronto là 900.000 USD/căn, tăng 33,2% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 4,6% so với hồi tháng 2/2017.

Ngoài ra, giá thuê nhà cũng bị đẩy lên cao khiến nhiều người không đủ khả năng trang trải. Thậm chí đã có một số người độc thân chọn giải pháp ngủ trên xe ô tô với mức phí 15 CAD/ngày.

Chuyên gia kinh tế David Rosenberg của công ty đầu tư Canada Gluskin Sheff nhận định với mức giao dịch như hiện nay thì giá nhà sẽ phải giảm đến hơn 40% mới có thể khôi phục lại mối tương quan thông thường giữa giá cả và thu nhập hộ gia đình.

Trong khi đó, mức nợ cao và khó khăn về tiềm lực tài chính mua nhà đang là mối quan tâm hàng đầu ở hai thị trường địa ốc nóng nhất Canada là Toronto và Vancouver, nơi rất nhiều người đang buộc phải từ bỏ ước mơ sở hữu một căn nhà riêng.

Những số liệu này đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về khả năng thị trường nhà đất của quốc gia Bắc Mỹ sẽ sụp đổ trong thời gian tới đây.

Mới đây nhất, trong báo cáo công bố ở thủ đô Ottawa, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã cảnh báo rằng Canada đang đối mặt với những nguy cơ đáng kể về tăng trưởng do biến động thị trường nhà đất sẽ ảnh hưởng đến bảng cân đối của các ngân hàng và lan ra toàn nền kinh tế.

Quan ngại về thực trạng hiện nay tập trung chủ yếu vào việc thị trường bất động sản của Canada nói riêng và của nền kinh tế vĩ mô nói chung đang đứng trước nguy cơ sụp đổ nếu bong bóng bắt đầu “xì hơi”.

Như đã thấy trong cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ Mỹ hồi năm 2008, hệ quả tất yếu của bong bóng bất động sản chính là nợ hộ gia đình tăng cao khi người dân cố gắng dành tiền để mua nhà.

Hiện nay con số này đã chiếm đến 167% thu nhập hộ gia đình tại Canada – mức cao nhất trong nhóm 7 quốc gia công nghiệp hàng đầu của thế giới (G7). Đây chính là một lỗ hổng nghiêm trọng, là nguyên nhân chính đằng sau việc 6 ngân hàng lớn nhất Canada gần đây bị hạ tín nhiệm.

Bên cạnh đó, Giám đốc Karl Schamotta của Cambridge Global Payments cho rằng thị trường nhà đất phát triển quá nóng sẽ khiến người dân không sẵn sàng chuyển chỗ làm vì họ bị ràng buộc bởi những khoản vay thế chấp khổng lồ, gắn với những ngôi nhà có giá trị thấp hơn so với số tiền họ phải trả.

Cùng với đó, chỉ số thất nghiệp sẽ tăng cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến năng suất lao động và hạn chế khả năng phản ứng với thay đổi toàn cầu của nền kinh tế Canada. Chưa dừng lại ở đó, giá trị đồng loonie (tên gọi địa phương của đôla Canada - CAD) cũng sẽ giảm và tác động đến hoạt động xuất, nhập khẩu.

Phó Giám đốc Tal cho rằng môi trường lãi suất tăng cao sẽ dẫn đến sự phát triển đáng kể của các khoản nợ, đòi hỏi người dân dồn tiền cho khoản vay thế chấp, từ đó hạn chế khả năng chi tiêu vào các thành phần khác của nền kinh tế. Hậu quả là suy thoái kinh tế, thất nghiệp gia tăng, người dân vỡ nợ và thị trường bất động sản bắt đầu “lao dốc không phanh”. Đó là kịch bản tồi tệ nhất.

Theo bà Cheng Hoon Lim, Trợ lý Giám đốc IMF, để tránh khỏi viễn cảnh u ám trên, Chính phủ của Thủ tướng Justin Trudeau có thể tiến hành một số biện pháp cụ thể như siết chặt hơn các quy định đầu cơ địa ốc, tăng cường phối hợp quản lý giữa chính phủ liên bang và chính quyền các tỉnh bang, thu thập dữ liệu liên quan đến các giao dịch địa ốc…

Báo cáo của bà Cheng Hoon Lim cũng đề cập đến việc chính quyền hai tỉnh British Columbia và Ontario đánh thuế 15% đối với các giao dịch nhà đất của người nước ngoài, cho đây là hành động “phân biệt đối xử với những người mua nhà nước ngoài”.

Theo bà, những người ngoại quốc không phải là nguyên nhân duy nhất đẩy giá nhà tăng cao. Các chính quyền địa phương nên xem xét tránh làm nản lòng các nhà đầu cơ.

Tuy nhiên, cũng phải nói rằng những biện pháp kiểm soát chặt chẽ của chính phủ liên bang Canada và chính quyền tỉnh Ontario đối với thị trường nhà đất, nhất là các giao dịch với người nước ngoài và đánh thuế nhà bỏ trống, đã có tác động mạnh lên thị trường nhà đất vùng Toronto.

Theo nhận định của một số nhà phân tích kinh tế, thị trường nhà đất Canada có thể sẽ xuống dốc trong thời gian tới nếu Ngân hàng trung ương Canada (BoC) quyết định tăng lãi suất cơ bản.

Canada giữ lãi suất cơ bản ở mức thấp kỷ lục 0,5% từ năm 2015 nhằm hỗ trợ xuất khẩu và thúc đẩy tăng trường kinh tế trong bối cảnh giá dầu giảm xuống chỉ còn 40 USD/thùng so với mốc hơn 100 USD/thùng trước đây.