Thị trường văn phòng cho thuê dịch chuyển mạnh về phân khúc cao cấp

Theo kết quả nghiên cứu của các công ty tư vấn bất động sản cho thấy, nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt là phân khúc hạng A, đang phục hồi mạnh mẽ nhờ xu hướng dịch chuyển của doanh nghiệp sang không gian làm việc hiện đại, chất lượng cao và đạt chuẩn bền vững.

* Sôi động trở lại

Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm mạnh 4,2 điểm phần trăm trong quý III/2025, còn 18,6%. Riêng trong quý này, thị trường ghi nhận hơn 27.000 m² diện tích được hấp thụ - con số cao nhất trong ba năm qua. Tổng diện tích hấp thụ Hạng A trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 46.000 m², vượt xa tổng lượng cả năm 2024.

Đà phục hồi này chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng hoặc di dời của các doanh nghiệp, hướng đến những tòa nhà có vị trí thuận tiện, diện tích linh hoạt và tiêu chí xanh. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam, cho biết: “Có tới 80% giao dịch trong quý diễn ra tại các tòa nhà hạng A; trong đó, 44% đến từ doanh nghiệp di dời và 36% từ doanh nghiệp mở rộng quy mô. Ngành logistics dẫn đầu với 40% tổng diện tích thuê, tiếp đến là công nghệ thông tin và thương mại dịch vụ. Những khách thuê này có nhu cầu lớn, trung bình từ 600 - 1.000 m², thậm chí có trường hợp lên tới 4.000 m²”.

Các chuyên gia cho rằng, xu hướng “flight-to-quality” - dịch chuyển sang văn phòng chất lượng cao - tiếp tục là động lực chính của thị trường. Theo JLL Việt Nam, khu vực Trung tâm ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 90% tại các dự án mới hoàn thành, trong khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn E.Town 6 (phường Tân Bình) do đạt chứng chỉ xanh, tạo ra sự linh hoạt giữa mô hình “văn phòng trung tâm” và “văn phòng vệ tinh”.

Ông Will Trần, Giám đốc cho thuê JLL Việt Nam, nhận định, dù kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức, việc giá thuê duy trì ổn định cùng tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy khả năng chống chịu tốt của thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh. Các doanh nghiệp hiện ưu tiên không gian làm việc đạt chuẩn quốc tế, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.

Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A hiện đạt 46,3 USD/m²/tháng (chưa gồm phí dịch vụ, VAT), giảm nhẹ 0,3% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái. JLL ghi nhận giá chào thuê gộp Hạng A ở khu trung tâm đạt 64,7 USD/m²/tháng, nhờ sự gia nhập của dự án Saigon Marina IFC - tổ hợp văn phòng lớn nhất thành phố với hơn 71.000 m² sàn.

Trong khi đó, phân khúc hạng B có diễn biến trái chiều khi tỷ lệ trống tăng nhẹ lên 13,7% do nguồn cung mới từ Tân Thuận Tower (phường Tân Thuận). Tuy nhiên, nếu loại trừ dự án này, tỷ lệ trống của hạng B vẫn giữ ổn định ở mức 12,5%, phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ doanh nghiệp vừa và nhỏ.

* Hướng đến bền vững

Cùng với sự cải thiện về nhu cầu, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê. Doanh nghiệp không chỉ ưu tiên vị trí trung tâm, mà ngày càng chú trọng đến tiện ích nội khu, khả năng mở rộng và yếu tố bền vững trong vận hành.

Theo CBRE Việt Nam, phần lớn khách thuê thuộc nhóm ngành công nghệ và logistics có nhu cầu diện tích lớn, không gian liền mạch để triển khai mô hình “văn phòng hợp nhất” (hub office) - kết hợp khu làm việc linh hoạt, khu sáng tạo và khu tương tác nhân viên.