Đô thị lớn cần chuyển từ phát triển dự án sang tạo cực tăng trưởng mới

Thị trường bất động sản vào chu kỳ mới, quy hoạch sẽ quyết định giá trị. Ảnh minh họa: BNEWS/TTXVN phát

Các chuyên gia của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam - C&W (đơn vị dịch vụ bất động sản) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới, trong đó quy hoạch, hạ tầng và hệ sinh thái sống sẽ quyết định giá trị dài hạn, thay vì chỉ gia tăng nguồn cung dự án. 

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược C&W Việt Nam nhận xét, nếu tính từ mốc Luật Đất đai 1993 thì thị trường bất động sản trong nước mới phát triển hơn 30 năm, trải qua các giai đoạn hình thành, biến động và tái thiết lập. 

Hiện nay, thị trường đang bước vào chu kỳ mới, khi vai trò của thể chế, quy hoạch và hạ tầng ngày càng lớn trong việc định hình giá trị dài hạn. Điều này kéo theo yêu cầu thay đổi trong tư duy phát triển đô thị, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. 

Theo bà Ngọc, câu chuyện của tương lai không còn dừng ở phát triển thêm dự án mà là việc hình thành các cực tăng trưởng mới – những khu đô thị đủ hấp dẫn để người dân sẵn sàng chuyển đến sinh sống, làm việc và gắn bó lâu dài. Ở quy mô lớn, đô thị không còn là tập hợp của các dự án riêng lẻ, mà là một cấu trúc tổng thể, nơi nhà ở, việc làm, hạ tầng và tiện ích được thiết kế đồng bộ. 

Bởi trên thực tế, các mô hình đô thị thành công hiếm khi chỉ dựa vào phát triển nhà ở. Dẫn chứng từ các dự án như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh) hay Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên) cho thấy, tăng trưởng giá trị là kết quả của quy hoạch đúng đắn; trong đó, Phú Mỹ Hưng thể hiện tính kỷ luật trong quy hoạch, còn Ecopark tạo dựng giá trị từ chất lượng sống và trải nghiệm. 

Từ các điển hình này, chuyên gia của C&W đưa ra 5 nguyên tắc cho quy hoạch đô thị tương lai. Thứ nhất là tầm nhìn chiến lược, xác định rõ vai trò từng khu vực trong tổng thể. Tiếp đến là hạ tầng kết nối – điều kiện tiên quyết cho dịch chuyển dân cư và dòng vốn. Cùng đó là cấu trúc cộng đồng cân bằng. Sau đó là hệ sinh thái đời sống với đầy đủ trường học, y tế, công viên, thương mại. Cuối cùng là phân khu, phân kỳ phát triển có kỷ luật. 

Bà Ngọc phân tích, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện đều chịu áp lực lớn tại khu vực lõi, trong khi các khu vực mới chưa trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh. Nếu chỉ mở rộng theo hướng tăng nguồn cung nhà ở, các khu đô thị mới khó phát triển thành trung tâm thực thụ. 

Với Hà Nội, vấn đề không phải thiếu quỹ đất, mà là khả năng tạo ra những khu vực “đáng sống”. Người dân không chỉ dịch chuyển vì giá thấp, mà vì chất lượng sống tốt hơn, từ môi trường xanh, mật độ hợp lý đến dịch vụ giáo dục, y tế thuận tiện... Những yếu tố như cảnh quan, không gian mở hay bản sắc cộng đồng, chính là động lực quan trọng của thị trường. 

Do đó, định hướng quy hoạch của Hà Nội không nên chỉ dừng ở mục tiêu giãn dân, mà cần hình thành các cực đô thị mới với hệ sinh thái sống đầy đủ ngay từ đầu, thay vì bổ sung sau. 

Trong khi đó, bài toán của TP. Hồ Chí Minh là xây dựng niềm tin vào các trung tâm mới. Thành phố đang mở rộng với các động lực như metro, vành đai hay sân bay, nhưng nếu thiếu việc làm, thương mại và tiện ích đô thị, các khu vực này vẫn phụ thuộc vào khu lõi.

“Quy hoạch có kỷ luật, kết nối mạnh và lộ trình phát triển nhất quán là điều kiện để các trung tâm mới vận hành hiệu quả và giữ giá trị dài hạn”, bà Ngọc nhận định.

Theo chuyên gia của C&W, Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà quỹ đất lớn đòi hỏi tư duy phát triển lớn hơn. Thành công của đô thị trong tương lai sẽ không phụ thuộc vào số lượng dự án, mà nằm ở chất lượng các cấu trúc đô thị – nơi có thể thu hút cư dân, doanh nghiệp và dòng vốn, từ đó tạo giá trị bền vững.