Doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán nắm bắt cơ hội tăng trưởng

Doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán nắm bắt cơ hội tăng trưởng. Ảnh: Danh Lam – TTXVN

Chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh COVID -19, thị trường bất động sản rơi vào cảnh giao dịch trầm lắng suốt những tháng đầu năm.

Dù vẫn còn nhiều thách thức cho sự phục hồi, nhưng giới phân tích cho rằng, thị trường bất động sản vẫn rất tiềm năng và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong những năm sắp tới, mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này; trong đó có những doanh nghiệp niêm yết quy mô vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán.

Nền tảng cho tăng trưởng

Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới (World Bank), do ảnh hưởng của dịch bệnh, dự báo nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 4,9% trong năm 2020, thấp hơn nhiều so với mức 7,02% trong năm 2019.

Tuy nhiên, tăng trưởng sẽ quay lại mức cao 7,5% trong năm 2021 nhờ lực cầu được cải thiện, ngành dịch vụ được củng cố và lĩnh vực sản xuất nông nghiệp hồi phục.

Theo dự báo của Tập đoàn tư vấn MCKiney, tốc độ tăng trưởng tần lớp trung lưu tại Việt Nam trong 5 năm tới là 9,2% - mức cao nhất khu vực và đến năm 2035 tầng lớp trung lưu sẽ chiếm trên một nửa dân số.

Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa năm 2019 đạt 39,2% - ở mức thấp trong khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên, dân số đô thị được dự báo tăng trưởng nhanh chóng và sẽ chiếm tới 55% tổng dân số năm 2030.

Với quy mô dân số lớn 15 thế giới và đang ở giai đoạn cơ cấu vàng, tầng lớp trung lưu đang phát triển mạnh cùng tỷ lệ đô thị hóa nhanh, Việt Nam có một nền tảng nhân khẩu học vững chắc để phát triển kinh tế tiêu dùng trong dài hạn.

Thị trường bất động sản được Tập đoàn CBRE ước tính cần đáp ứng nhu cầu khoảng 800.000 chỗ ở mới mỗi năm trong giai đoạn 2018 - 2022. Năm 2020, thị trường được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng khi việc mua nhà trả góp cũng bắt đầu phổ biến hơn, đặc biệt là đối với các hộ gia đình trẻ.

Các dự án mới có xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoại ô và các thành phố vệ tinh ven Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh do quỹ đất trong khu vực trung tâm khan hiếm và kỳ vọng vào sự phát triển của hệ thống hạ tầng cùng các phương tiện giao thông công cộng.

Trong ba năm tới, giá bán trong các phân khúc bình dân đến cao cấp được dự báo tăng nhẹ từ 1 - 5%/năm. Trong khi đó, giá bán tại phân khúc xa xỉ tăng mạnh khoảng 10%/năm do nguồn cung hạn chế.

Trong hai năm tới, bất động sản bán lẻ với các trung tâm mua sắm vẫn tập trung vào những người tiêu dùng bình dân tới tầng lớp trung lưu, đồng thời chú trọng vào mua sắm trải nghiệm.

Xu hướng này không mới nhưng sẽ vẫn còn tiếp diễn, giới trẻ luôn sẵn sàng cập nhật và tích cực đón nhận, chia sẻ các xu hướng trải nghiệm gia tăng về nghe, nhìn và vui chơi giải trí kết hợp trong hành trình mua sắm tại trung tâm thương mại vẫn luôn cuốn hút mọi đối tượng khách hàng.

Đối với mảng bất động sản công nghiệp, theo Tập đoàn Vingroup, Việt Nam đang ở trong giai đoạn tiềm năng để phát triển bất động sản công nghiệp. Trong 5 năm trở lại đây, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam (FDI) ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, bình quân đạt 16%; trong đó, hơn 70% tổng vốn đi vào hoạt động sản xuất và công nghiệp.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (VNCS), Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

VNCS dẫn báo cáo của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) cho biết, đầu tư cơ sở hạ tầng tại khu vực công và khu vực tư nhân của Việt Nam trong những năm gần đây đạt 5,7% GDP, cao nhất ở khu vực Đông Nam Á.

Các nước trong khu vực như Indonesia và Philippines chi ít hơn 3% GDP cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, Malaysia và Thái Lan thì chỉ chi dưới 2% GDP.

Nhằm mục đích hỗ trợ các dự án cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2015-2020, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh chương trình hợp tác công - tư (PPP) để thu hút vốn cho các dự án này.

Những thách thức

Nhìn nhận những thách thức của ngành, VNCS cho rằng, bất động sản nói chung bị ảnh hưởng tiêu cực bởi nhu cầu thuê văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng và condotel sụt giảm.

Trong trung và dài hạn sự dư thừa về nguồn cung bất động sản trong nhiều phân khúc có nguy cơ xảy ra.

Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín - SBS cho rằng, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản, đặc biệt là sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, resort đang ngày càng gia tăng.

Bên cạnh đó, nguy cơ bùng phát dịch trở lại vẫn còn tiềm tàng, khi mà thế giới vẫn chưa có thuốc đặc trị hay vắc-xin phòng bệnh.

Ông Trần Xuân Bách, phụ trách mảng phân tích thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt – BVSC nhận định, về bất động sản nghỉ dưỡng triển vọng của quý II, thậm chí ít nhất là trong năm nay và năm tới được đánh giá là không tích cực.

Vì nhu cầu du lịch rõ ràng là giảm mạnh trong dịch COVID -19 này; trong khi nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tương đối cao, trong khi tồn kho lớn.

Ông Trần Xuân Bách, phụ trách mảng phân tích thị trường Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt - BVSC. Ảnh: BNEWS/TTXVN

Đối với bất động sản du lịch với loại hình căn hộ du lịch (condotel), áp lực tài chính có thể dẫn tới việc chủ đầu tư dự án xóa bỏ cam kết lợi nhuận đối với các nhà đầu tư khiến lòng tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng, từ đó sẽ khó thu hút dòng tiền vào loại hình này ít nhất là trong ngắn hạn.

Thêm vào đó, khung pháp lý cho condotel vẫn chưa được khơi thông tạo ra lo ngại nhất định. Nhìn chung những thuận lợi trước mắt đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng không có nhiều, thực tế là chưa có nhiều điểm sáng trong lĩnh vực này.

Loại hình bất động sản công nghiệp có thể vẫn duy trì được sự tích cực vì những thuận lợi từ câu chuyện dịch chuyển sản xuất trên thế giới tiếp tục diễn ra sau dịch COVID-19.

Ngoài ra, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA), Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) giúp cho Việt Nam thu hút thêm đầu tư. Giá thuê khu công nghiệp vẫn ở mức cao giúp cho biên lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp khả quan.

Tuy nhiên, loại hình này cũng có những khó khăn nhất định. Việc triển khai xây dựng khu công nghiệp có thể gặp khó khăn từ đền bù giải phóng mặt bằng. Dịch bệnh COVID-19 làm cho quá trình xúc tiến đầu tư chậm lại.

Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tương đối nhiều trên sàn, hiện đã có quá trình tăng trưởng tương đối mạnh, mặt bằng giá nói chung của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp không còn rẻ trong ngắn hạn.

Ông Bách cho rằng, đối với bất động sản nhà ở, quý II có thể là không bị ảnh hưởng nhiều. Còn về triển vọng trong trung và dài hạn, bất động sản dân dụng vẫn đang chịu khó khăn, nằm trong bối cảnh khó khăn từ 2 năm trở lại đây.

“Trong năm nay vẫn khó khăn thôi. Thực tế, vẫn có những dự án được triển khai trở lại trong quý 2 và bắt đầu mở bán trong quý 3 và quý 4. Tuy nhiên, việc tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào câu chuyện của từng doanh nghiệp”, ông Bách nói.

Lợi thế doanh nghiệp lớn

Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp lớn, cách quản trị linh hoạt đang tạo được những lợi thế để nắm bắt cơ hội tăng trưởng.

Ông Trần Xuân Bách, phụ trách mảng phân tích thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt – BVSC nhìn nhận, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vẫn đủ tiềm lực để triển khai các dự án sau dịch COVID19 sẽ có được những lợi thế.

Đơn cử như Vingroup, đây là Tập đoàn hiện đang vận hành 23 dự án bất động sản nhà ở dưới thương hiệu Vinhomes với hơn 50.500 căn hộ, biệt thự và nhà phố thương mại.

Vinhomes là nhà phát triển bất động sản nhà ở chiếm tới 22% thị phần, cùng quỹ đất rất lớn, khả năng triển khai hiệu quả chuỗi giá trị bất động sản. Thời gian tới, tổng diện tích quỹ đất mà công ty sở hữu có thể lên tới 168 triệụ m2, giúp Vinhomes đảm bảo sự tăng trưởng các dự án của mình.

Vinhomes sở hữu các sản phẩm bất động sản nhà ở đa dạng đáp ứng nhu cầu khách hàng từ trung cấp đến cao cấp.

Đối với lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, tại đại Hội Cổ đông thường niên năm 2020, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes, bà Nguyễn Diệu Linh cho rằng, phát triển mảng bất động sản khu công nghiệp là một trong những mục tiêu chiến lược của Vinhomes trong năm 2020.

Dự kiến tổng mức đầu tư vào mảng này của Vinhomes là 10.000 tỷ đồng trong vòng 1 đến 2 năm tới. Tỷ lệ doanh thu lĩnh vực này dự kiến sẽ chiếm 10% trong tổng doanh thu của công ty.

Định hướng phát triển các khu công nghiệp giúp Vinhomes tận dụng được cơ hội đến từ điều kiện thuận lợi về kinh tế vĩ mô, xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam nói chung và khu vực sản xuất công nghiệp nói riêng.

Năm 2020 dự báo sẽ tiếp tục là năm bứt phá của Vinhomes với mục tiêu tăng trưởng 88% doanh thu và 27,5% lợi nhuận so với năm 2019. Kết thúc quý 1 năm 2020, Vinhomes đã hoàn thành được khoảng 25% kế hoạch này.

Mới đây, một nhóm nhà đầu tư do Quỹ Đầu tư KKR của Mỹ đứng đầu; trong đó có Temasek (công ty đầu tư Singapore), đã trở thành cổ đông thiểu số của Công ty cổ phần Vinhomes, với tổng giá trị đầu tư 15,1 nghìn tỷ đồng (tương đương 650 triệu USD).

Nhóm nhà đầu tư đã hoàn tất giao dịch mua lại một khoản đầu tư tại Công ty Cổ phần Vinhomes (Vinhomes). Khoản đầu tư này tương đương khoảng 6% cổ phần Vinhomes. Sau giao dịch, Tập đoàn Vingroup - Công ty CP sẽ tiếp tục là cổ đông kiểm soát của Vinhomes.

Giao dịch thỏa thuận cổ phiếu VHM của Công ty Cổ phần Vinhomes tại phiên ngày hôm qua (15/6) đã khiến thị trường chứng khoán có giao dịch khớp lệnh hơn 1 tỷ USD - kỷ lục từ khi khai trương thị trường chứng khoán Việt Nam.

Khu căn hộ cao cấp Vinhomes Symphony được bao quanh bởi cảnh quan thiên nhiên xanh mát hiếm có giữa Thủ đô. Ảnh: Vinhomes

Hiện VHM là cổ phiếu thuộc nhóm VN30. Kết thúc phiên giao dịch ngày 19/6, VHM có giá 76.500 đồng/cổ phiếu, vốn hóa thị trường tại ngày 19/6 đạt hơn 251.647,81 tỷ đồng. Trong khi đó, cổ phiếu công ty mẹ của Vinhomes là VIC có giá 97.300 đồng/cổ phiếu, vốn hóa thị trường đạt 329.110,5 tỷ đồng.

Trong họ Vingroup, Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) là doanh nghiệp đầu ngành hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, trong thời gian qua chịu ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh COVID-19 nên doanh thu giảm 26% còn 1.685 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 492 tỷ đồng, giảm 19% cùng kỳ năm trước.

Năm 2020, công ty đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 9.900 tỷ đồng, tăng 6,9% so với năm 2019, lợi nhuận sau thuế đạt 2.500 tỷ đồng, giảm 12,3% so với năm 2019 do mảng cho thuê trung tâm thương mại và bất động sản nhà phố thương mại bị ảnh hưởng do dịch bệnh COVID-19.

Nhóm phân tích tới từ Công ty cổ phần chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HSC) nhìn nhận thận trọng với hoạt động cho thuê trung tâm thương mại của VRE, do chịu ảnh hưởng nhiều bởi dịch bệnh COVID-19, song HSC cho rằng, VRE có lợi thế dẫn đầu về quy mô trên thị trường mặt bằng bán lẻ, có mặt tại hầu hết các tỉnh, thành phố lớn.

Song song với việc duy trì trạng thái hoạt động lành mạnh cho hoạt động của các trung tâm thương mại đang vận hành, VRE cũng có khả năng rất tốt trong việc mở rộng hệ thống mà các đối thủ khác khó có thể sánh được.

Hiện tại, VRE là doanh nghiệp có khả năng cung cấp cho khách hàng thuê một đầu mối tiếp cận đến nhiều sự lựa chọn về địa điểm và mô hình trung tâm thương mại trên toàn quốc. Đây là lợi thế cạnh tranh nhất của VRE trong bối cảnh hoạt động bán lẻ tại Việt Nam đang phát triển mạnh. 

Trên thị trường chứng khoán, VRE ở mức giá 27.800 đồng/cổ phiếu (kết thúc phiên giao dịch 22/6). Hệ số giá trên lợi nhuận một cổ phiếu (P/E) là 23,69 lần. Vốn hóa thị trường đạt hơn 63.170 tỷ đồng.

Thực tế, một số doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản với lợi thế sẵn có, cùng quỹ đất của mình đã dồn lực để tái khởi động thi công các dự án sau đại dịch và Công ty cổ phần Tập đoàn FLC (mã chứng khoán: FLC) là một ví dụ điển hình.

Theo FLC, đến 2020, đặc biệt Quý 1 và Quý 2, FLC lại là một trong những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh.

Tuy nhiên, đối với lĩnh vực bất động sản, ngay từ đầu tháng 6, FLC đã đồng loạt đẩy mạnh tiến độ thi công tại các công trường xây dựng trên cả nước, từ Hạ Long (Quảng Ninh), Quy Nhơn (Bình Định), Kon Tum đến Sa Đéc (Đồng Tháp)...

Trong năm 2020, Tập đoàn dự kiến giới thiệu ra thị trường gần 20 dự án trọng điểm, tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nhà ở đô thị và nghỉ dưỡng. Đồng thời, chuẩn bị khánh thành hai dự án quy mô tại Bình Định trước cuối năm nay: khách sạn The Coastal Hill, một trong những khách sạn lớn nhất Việt Nam và tổ hợp thương mại, căn hộ, khách sạn 5 sao FLC Sea Tower Quy Nhơn.

Một dự án của FLCHomes ở Hạ Long, Quảng Ninh. Ảnh: FLC

Trước đó, ngày 8/5, FLC vừa tiến hành động thổ FLC Diamond 72 Tower tại Hải Phòng, dự kiến sẽ là tòa nhà cao nhất miền duyên hải Bắc Bộ, và cũng là một trong ba toà nhà cao nhất Việt Nam vào thời điểm hoàn thành. FLC Faros là đơn vị tổng thầu của công trình này.

Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín – SBS nhận định, FLC là doanh nghiệp có tốc độ tăng vốn rất nhanh trên thị trường Chứng khoán Việt Nam.

Với hoạt động phát hành tăng vốn liên tục từ năm 2014 đến nay đã đem lại một lượng vốn lớn cho FLC tuy nhiên hiệu quả sự dụng vốn còn thấp.

Tập đoàn đang đầu tư dàn trải ở nhiều lĩnh vực không phải là thế mạnh của doanh nghiệp khiến lợi nhuận của FLC liên tục sụt giảm, rủi ro tăng cao và dự kiến trong năm 2020 sẽ tiếp tục chịu khoản lỗ lớn.

Theo SBS, nợ phải trả của FLC tăng mạnh từ 2015 là 3,583 tỷ đến 2019 là 20,367 tỷ. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ tương ứng giảm từ 900 tỷ năm 2015 về 301 tỷ năm 2019 và dự kiến lỗ ròng 1.957 tỷ năm 2020

Cổ phiếu FLC của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC hiện giao dịch ở mức 3.690 đồng/cổ phiếu (kết phiên 19/6). Vốn hóa thị trường đạt hơn 2.619,89 tỷ đồng./.