Doanh nghiệp Lâm Đồng kiến nghị tỉnh chính sách cho thuê đất

Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng cùng kiến nghị UBND tỉnh xem xét lại chính sách cho thuê đất để nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh, bởi doanh thu không đạt để trả tiền thuê đất cũng như các khoản lương nhân công và tái sản xuất.

Tập hợp các ý kiến kiến nghị của doanh nghiệp, ngày 6/2/2024, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Lâm Đồng (trực thuộc UBND tỉnh) đã có văn bản số 12/CV-HH, gửi Hội đồng nhân dân, UBND tỉnh cùng các sở, ngành liên quan, tổng hợp báo cáo khó khăn của các doanh nghiệp.

Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh thông tin ngày 22/1/2020, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhằm thay thế Quyết định 37/QĐ-UBND cũng do UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành ngày 27/4/2015, quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định các loại đất trên địa bàn tỉnh.

Tại bản kiến nghị này, các doanh nghiệp cho rằng: “Các quy định của Quyết định 37/QĐ-UBND dù bị thay thế, nhưng lại phù hợp hơn với tình hình kinh tế, khả năng kinh doanh của hầu hết các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Đà Lạt trong bối cảnh kinh tế khó khăn của hầu hết các doanh nghiệp sau đại dịch COVID-19”. Nội dung nguyên tắc, phương pháp xác định giá cho thuê đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của tỉnh đã khiến tổng số tiền thuê đất của mỗi doanh nghiệp tăng từ trên 5 lần cho tới trên 60 lần, cao gấp nhiều lần doanh thu của doanh nghiệp.

Đại diện Công ty TNHH Du lịch Thành Thành Công Lâm Đồng (TTC Lâm Đồng), chủ Khu du lịch nổi tiếng Thung Lũng Tình Yêu (thành phố Đà Lạt) kiến nghị cuối năm 2023, công ty đã nhận được các văn bản của UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất hàng năm tại Khu du lịch Thung Lũng Tình Yêu. Sau đó, Cục Thuế tỉnh đã gửi thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trong Khu du lịch có hồ Đa Thiện rộng 14,6 ha, chủ yếu để làm cảnh quan của toàn khu, đồng thời có thả một số xe đạp nước hình con vịt để du khách đạp miễn phí.

Năm 2020, TTC Lâm Đồng thuê diện tích mặt nước hồ Đa Thiện, số tiền tạm tính khi đó là 6,07 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, số tiền này đã tăng gấp hơn 5 lần, lên tới 31,8 tỷ đồng, dẫn đến tổng số tiền Cục Thuế tỉnh truy thu từ năm 2020 đến 2023 lên đến gần 96,5 tỷ đồng. Chưa kể để được sử dụng diện tích mặt nước trên, TTC Lâm Đồng còn phải ký kết hợp đồng với Trung tâm Quản lý Đầu tư và Khai thác Thủy lợi Đà Lạt với số tiền mỗi năm 330 triệu đồng, tiền sử dụng nước để tưới cây tính theo số lượng nước sử dụng qua đồng hồ đo.

Như vậy tính ra mỗi ngày, TTC Lâm Đồng phải nộp 88 triệu đồng để thuê mặt nước này cho Cục Thuế tỉnh và Trung tâm Quản lý Đầu tư và Khai thác Thủy lợi Đà Lạt. Trong khi công ty chỉ sử dụng diện tích 14,6 ha mặt nước để du khách đạp vịt miễn phí. Còn nếu thu tiền với mức giá như ở hồ Xuân Hương hiện nay là 30.000 đồng/giờ thì cần tới 300 chiếc xe đạp vịt hoạt động liên tục 10 giờ mỗi ngày mới thu đủ tiền thuê mặt hồ.

Tương tự, Công ty cổ phần Hoàng Gia Đà Lạt là chủ đầu tư Sân golf Đà Lạt phản ánh từ năm 1993, doanh nghiệp này thuê 62 ha đất trên Đồi Cù bên hồ Xuân Hương Đà Lạt để làm sân golf trong thời hạn 50 năm. Trong chu kỳ 2007- 2011, số tiền thuê đất trong diện tích này chưa tới 2,2 tỷ đồng. Nhưng tới năm 2022, giá thuê đất tại Đồi Cù tăng lên hơn 87 tỷ đồng và năm 2023 đã là hơn 137 tỷ đồng, gấp 62 lần năm bắt đầu thuê. Trong khi năm 2023 sân golf chỉ đạt doanh thu khoảng 30 tỷ đồng/năm, chưa kể các chi phí vận hành. Như vậy, công ty đã phải bù lỗ rất lớn, ngày càng khó bảo đảm hoạt động kinh doanh.

Theo giá niêm yết của Sân golf Đà Lạt hiện nay, phí thu được từ người chơi golf là 1,4 triệu đồng với sân 9 lỗ; 2,1 triệu đồng với sân 18 lỗ. Theo mức giá thuê đất, mỗi ngày chủ sân golf phải nộp Nhà nước trên 376 triệu đồng. Như vậy, mỗi ngày cần phải có từ 150-250 người chơi golf trên sân này, thì nhà đầu tư mới thu đủ tiền thuê đất, chưa kể chi phí đầu tư, chi phí vận hành, nhân công… và tiền lãi để tái sản xuất. Nhưng cùng 1 thời điểm, trên 1 sân golf mà có số lượng người chơi lớn như vậy là điều khó thực hiện.

Một đơn vị kinh doanh du lịch nổi tiếng và lâu đời nhất Đà Lạt từng thuộc sở hữu Nhà nước, nay đã cổ phần hóa là Công ty cổ phần Du lịch Lâm Đồng (Dalattourist) kiến nghị, đơn vị đang thuê diện tích có khách sạn Dream tại phường 1, thành phố Đà Lạt. Khuôn viên khách sạn này có diện tích 3.177 m2, năm 2014, công ty ký hợp đồng thuê đất của Nhà nước và tiến hành sửa chữa do khách sạn đã xuống cấp nghiêm trọng.

Trong giai đoạn 2015- 2019, tỉnh Lâm Đồng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 37, số tiền thuê đất công ty chỉ phải nộp gần 730 triệu đồng, tới giai đoạn 2020- 2024, áp dụng theo Quyết định 02 thì khoản tiền này đã tăng hơn 12 lần, lên tới gần 9 tỷ đồng. Trong khi đó, mật độ cho phép xây dựng khu vực này lại quá thấp, chỉ chiếm 43% diện tích đất. Khách sạn có 42 phòng ngủ tiêu chuẩn 3 sao, nếu công suất hoạt động tới 70% với giá 700 nghìn đồng/phòng/đêm thì tối đa doanh thu khách sạn cũng chỉ đạt 8,2 tỷ đồng, không đủ trả tiền thuê đất của Nhà nước, chưa nói tới chi phí vận hành.

Ngoài những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực du lịch, các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất kinh doanh nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng cũng đang rất khó khăn. Điển hình như Công ty cổ phần Dược liệu và Tơ lụa Lâm Đồng hoạt động trên địa bàn xã Hiệp Thạnh, huyện Đức Trọng. Doanh nghiệp này hiện đang thuê 8.480 m2 đất của Nhà nước để sản xuất kinh doanh. Trong giai đoạn xảy ra đại dịch COVID-19, doanh nghiệp dù lâm vào cảnh khó khăn, sản xuất đình trệ, nhưng vẫn cố gắng duy trì hoạt động và thực hiện nghĩa vụ tài chính, mỗi năm nộp trên 726 triệu đồng tiền thuê đất.

Tuy nhiên đến năm 2023, thực hiện theo cách tính mới của UBND tỉnh, số tiền thuê đất phải nộp của doanh nghiệp này lên tới trên 4,5 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần mức thu cũ. Hiện doanh thu của doanh nghiệp này thấp hơn nhiều so với tiền thuê đất, nên cũng đang kiến nghị UBND tỉnh xem xét…

Về những nội dung kiến nghị này, ngày 26/2/2024, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản số 1409/UBND-TH2, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan nghiên cứu, xem xét giải quyết theo quy định hoặc tham mưu, đề xuất UBND tỉnh đối với những nội dung vượt thẩm quyền.

Tại cuộc đối thoại thường kỳ của lãnh đạo UBND tỉnh với các doanh nghiệp ngày 23/2/2024, ông Trần Mến, Chủ tịch Hội đồng quản trị TTC Lâm Đồng kiến nghị UBND tỉnh xem xét về chính sách cho thuê đất đối với doanh nghiệp của tỉnh Lâm Đồng bởi ông Mến cho rằng, TTC Lâm Đồng không thể “trụ” được với chi phí vận hành, chi phí nhân viên cho gần 250 nhân sự của Khu du lịch Thung Lũng Tình Yêu. Công ty đang cạn kiệt nguồn lực và có thể phải ngừng hoạt động vào tháng 8/2024.

Tuy nhiên trả lời trực tiếp kiến nghị này, Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Ngọc Hiệp cho biết, dù biết giá thuê đất để sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh là “khá cao”. Tuy nhiên, đây là quy định chung của Nhà nước, tỉnh Lâm Đồng không thể vận dụng 1 quy chế đặc thù nào khác. Nếu doanh nghiệp không đồng ý, có thể làm văn bản trả lại diện tích đất đã thuê…

Trong khi đó, tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã quy định có 5 phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp triết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tỉnh Lâm Đồng hiện đang định giá thuê đất theo phương pháp thứ 5, nghĩa là định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất, nhân với giá trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Hiện tại, tỉnh Lâm Đồng định giá đất thương mại dịch vụ trên toàn địa bàn thành phố Đà Lạt phổ biến ở mức 18,129 triệu đồng/m2 không phân biệt trong phố hay trong rừng, đất có nhà cao tầng hay đất chỉ để làm khuôn viên cây cảnh và thu theo hệ số 1,2% áp dụng cho toàn thành phố.

Theo các nhà đầu tư ở Lâm Đồng, tỉnh này đang định giá thu tiền thuê đất theo phương pháp thứ 5 trong Nghị định 44 là chưa phù hợp với tình hình thực tế.

Do vậy, các doanh nghiệp mong muốn UBND tỉnh Lâm Đồng nghiên cứu, xem xét và áp dụng phương pháp 3 - Phương pháp thu nhập được quy định tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Nhiều địa phương đang áp dụng phương pháp này. Cụ thể, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm, tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Theo các doanh nghiệp đây là phương pháp được cho là phù hợp với thực tế hơn, để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa nhà nước và doanh nghiệp, để nhà đầu tư có đủ nội lực tiếp tục tái sản xuất và phát triển trên địa bàn tỉnh.