Dự báo bất ngờ về giá thuê nhà ở Australia trong năm 2024

Báo cáo PropTrack Market Insight mới nhất cho thấy giá thuê nhà trung bình trên toàn quốc đã tăng 1,8% trong quý IV/2023, lên đến $580 mỗi tuần, trong đó các thủ phủ bang có mức tăng mạnh nhất.

Đây là mức tăng 11,5% so với năm 2022, có nghĩa là giá thuê hàng tuần vào thời điểm cuối năm 2023 cao hơn $60 so với đầu năm 2023.

Trang mạng SBS News dẫn lời nhà nghiên cứu Gennadi Kazakevitch, làm việc tại Khoa Kinh tế thuộc Đại học Monash (Australia), cho biết khi giá của bất kỳ sản phẩm hoặc dịch vụ nào tăng lên, các nhà kinh tế luôn quan sát xem liệu có phải là do cầu vượt cung hay không.

Ông khẳng định: “Đây chính xác là những gì đã xảy ra gần đây trên thị trường nhà cho thuê ở Australia. Do giá bất động sản tăng vọt nên ngày càng có nhiều người tham gia thị trường địa ốc chọn thuê nhà thay vì mua nhà. Một lý do thậm chí còn quan trọng hơn là số lượng người nhập cư gia tăng.

Năm 2023, Australia đã tiếp nhận hàng trăm nghìn người mới đến theo visa tạm trú và thường trú. Ban đầu, họ thường thuê nhà trước khi nghĩ đến việc mua nhà”.

Ông Kazakevitch dự kiến trong năm 2024, số người nhập cư sẽ bị giới hạn ở mức 240.000 người. Tuy nhiên, con số này vẫn vượt quá khả năng của thị trường cho thuê.

*Sự chậm trễ trong xây dựng và nguồn cung giảm

Dữ liệu mới từ Cục Thống kê Australia cho thấy số giấy phép xây dựng nhà ở được cấp đã giảm 1,7% trong tháng 11/2023. Giấy phép xây dựng trong 5 tháng đầu năm tài chính 2023-2024 giảm so với cùng kỳ năm 2022-2023, cho thấy những thách thức tiềm ẩn trong ngành xây dựng.

Từ tháng 7-11/2023, có 70.900 ngôi nhà được cấp phép, so với 81.954 ngôi nhà trong cùng kỳ năm 2022. Tổng số nhà ở được cấp phép xây dựng trong tháng 11/2023 đã giảm 9,2%, sau khi tăng 8,1% trong tháng 10/2023.

Phó giáo sư J Ho đến từ Khoa Kế toán, Kinh tế và Tài chính thuộc Đại học Curtin (Australia) cho biết tốc độ xây dựng nhà ở tại quốc gia châu Đại Dương này hiện không thể bắt kịp với nhu cầu.

Theo ông, “trong 3 năm tới, nguồn cung nhà ở khó có thể đáp ứng nhu cầu bởi Australia thiếu nguyên liệu và lao động có tay nghề cao, khiến việc xây dựng trở nên tốn kém hơn và mất thời gian hơn. Sự chậm trễ trong việc cung cấp nhà ở mới cho thị trường trong bối cảnh nhu cầu của người dân tăng mạnh là một hiện tượng đã tái diễn ở Australia trong nhiều thập niên”.

Ông Kazakevitch cũng cho rằng nguồn cung giảm một phần là do lĩnh vực xây dựng chậm lại. Trong thời kỳ đại dịch, đã xảy ra tình trạng thiếu hụt trầm trọng lực lượng lao động có trình độ và vật liệu trong ngành xây dựng. Kết quả là, thời gian trung bình để xây dựng một ngôi nhà đã tăng từ 6-9 tháng lên 12-18 tháng.

Nhà kinh tế trưởng Tim Reardon của Hiệp hội Kỹ nghệ Nhà ở Australia cho biết số lượng nhà được cấp giấy phép ít ỏi trong 2023 sẽ dẫn đến việc hoạt động xây dựng chậm lại. Điều này khiến ông Shaun Schmitke, Phó Giám đốc điều hành cơ quan quản lý xây dựng Master Builders Australia, tỏ ra “quan ngại sâu sắc”.

Ông nói: “Chúng tôi biết cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt đang trở nên trầm trọng hơn do tác động của lạm phát dai dẳng trong lĩnh vực nhà ở. Chúng tôi hy vọng ưu tiên hàng đầu trong tất cả các danh sách hành động của chính phủ là làm thế nào để giảm áp lực về thời gian và chi phí xung trong hoạt động xây dựng nhà ở”.

*Khi nào tình hình sẽ cải thiện?

Những người thuê nhà ở vùng nông thôn đã “thở phào nhẹ nhõm” với giá thuê ổn định ở mức $500 mỗi tuần kể từ tháng 6/2023. Tuy nhiên, giá thuê nhà ngoài đô thị ở bang Tây Australia và Queensland hiện cao nhất trên toàn quốc, với mức trung bình là $580 mỗi tuần – tăng lần lượt 16,7% và 11,5% so với năm 2022.

Những người thuê nhà ở thành thị đã trải qua khoảng thời gian đặc biệt khó khăn khi giá thuê ở các thủ phủ bang tăng 13,2% so với năm 2022, đẩy giá thuê trung bình lên $600 mỗi tuần. Các căn hộ ở thành phố Sydney, Melbourne và Brisbane có giá thuê tăng từ 15%-17%.

Tại Perth, giá thuê trung bình đã tăng 20% trong một năm, cao hơn 66% so với mức trước đại dịch. Thành phố này hiện có tỷ lệ nhà trống cho thuê thấp thứ hai sau Adelaide. Theo ông J Ho, dù vậy, giá thuê nhà tại Perth vẫn hấp dẫn hơn nhiều thành phố lớn khác ở Australia như Sydney, Melbourne…

Theo nhà kinh tế Angus Moore của PropTrack, tình hình ngắn hạn khó có thể được cải thiện. Ông nói: “Thị trường cho thuê vô cùng khó khăn đối với người thuê nhà, khi tiền thuê nhà tiếp tục tăng rất nhanh trên khắp cả nước.

Ông Kazakevitch cũng tin rằng tiền thuê nhà sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024, nhưng ông hy vọng tốc độ sẽ chậm hơn so với năm 2023. Ông nói: “Việc hạ lãi suất và dần dần khắc phục tình trạng thiếu hụt trong ngành xây dựng có thể giúp ích”.

Ông J Ho cho rằng có thể phải mất nhiều thời gian trước khi người thuê nhà nhận được bất kỳ sự trợ giúp đáng kể nào. Ông nói: “Nếu chính phủ can thiệp bằng các chính sách hợp lý hơn và có mục tiêu, chẳng hạn như tăng đáng kể mật độ nhà ở (ở những khu vực người dân muốn sinh sống) và khuyến khích nguồn cung nhà bổ sung mới được xây dựng nhanh chóng với chi phí thấp, người dân mới hy vọng được giảm bớt áp lực trong vấn đề thuê nhà”.