Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Hoàn thiện các quy định về giao đất và cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, là phương thức chính quyền tạo điều kiện cho các tầng lớp nhân dân tiếp cận đất đai để đầu tư, kinh doanh. Nếu doanh nghiệp, người dân gặp rào cản trong việc tiếp cận đất sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư của địa phương.

Do đó, việc hoàn thiện các quy định về thu hồi, giao, cho thuê đất nhận được sự quan tâm từ đông đảo người dân, chuyên gia trong đợt lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tiến hành trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Thạc sỹ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh nêu ý kiến, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung nhiều điểm mới, trong đó có các nội dung công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất; tạo cơ chế pháp lý minh bạch, công bằng trong việc giao, cho thuê đất. Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo Luật vẫn còn vướng mắc, chưa sát thực tiễn, cần được hoàn thiện.

Trong đó, có thể kể đến quy định về điều kiện để nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư bất động sản. Ông Võ Văn Phúc đánh giá quy định này chưa thực sự hợp lý khi không cho phép doanh nghiệp đã được phê duyệt dự án đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án đầu tư; làm hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Võ Văn Phúc đề xuất, dự thảo Luật cần ghi nhận và sửa đổi quy định cho phép chủ đầu tư bất động sản có dự án đầu tư hợp pháp không phụ thuộc vào phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần hay hàng năm đều được thực hiện giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; qua đó tháo gỡ rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư bất động sản. Việc tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận nguồn tài nguyên đất dễ dàng hơn sẽ giúp khơi thông nguồn vốn, khơi thông thị trường bất động sản.

Về phía các đơn vị phát triển dự án bất động sản, ông Đặng Anh Phú, Giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn bất động sản Hoa Minh cho rằng, khó khăn trong việc chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đang là cản trở lớn đối với doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư bất động sản, bởi các điều kiện quy định trong dự thảo Luật Đất đai không tương thích, thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Theo quy định tại dự thảo Luật, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.

Ông Đặng Anh Phú chia sẻ, chính vì gặp khó khăn trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư nên thời gian qua, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và cả nước nói chung đã chứng kiến không ít trường hợp doanh nghiệp thuê đất "lách luật" bằng cách thành lập công ty mẹ - công ty con, rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn. Dự thảo Luật cần rà soát song song không chỉ với Luật Đất đai hiện hành mà cả với những bộ luật liên quan khác để tạo sự thống nhất.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tại khoản 1, Điều 122 của dự thảo Luật có quy định, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và tuân thủ theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Quy định này rất bất cập khi việc giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng dù chỉ đối với một phần nhỏ diện tích đất cũng phải thông qua Hội đồng nhân dân, khiến quá trình giải quyết thủ tục giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thêm rườm rà, phức tạp, thời gian bị kéo dài.

“Nhu cầu của người dân trong việc tiếp cận đất đai để đầu tư, kinh doanh hiện nay rất cao. Tuy nhiên, thủ tục giao, cho thuê đất nếu quá phức tạp và mất nhiều thời gian sẽ làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, tăng chi phí đầu vào, không thu hút được người dân đầu tư vào đất đai. Tôi cho rằng dự thảo Luật cần xem xét quy định chỉ thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh khi giao, cho thuê đất có diện tích lớn, còn nếu nhỏ hơn thì nên để cấp dưới giải quyết”, ông Nguyễn Văn Hậu đề xuất.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu lưu ý, trong dự thảo Luật hiện có quy định về việc hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai tại khoản 8, Điều 194. Theo đó, chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thực hiện thủ tục cho thuê đất.

Quy định này về mặt lý thuyết sẽ giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận được đất đai đã có hạ tầng nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tình trạng hạ tầng dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa không có đơn vị phù hợp vận hành do chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ có nghĩa vụ bàn giao quỹ đất đã có hạ tầng. Ủy ban nhân dân tỉnh khó có thể vận hành các hạ tầng này để cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Thạc sỹ Phạm Thị Minh Trang (Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, khoản 2, Điều 120 của dự thảo Luật quy định cụ thể một số trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, còn lại đều phải trả tiền thuê đất hàng năm; nhằm giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng trường hợp trả tiền hàng năm với mục đích tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Thạc sỹ Phạm Thị Minh Trang nêu ý kiến, trên thực tế vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất giữa các địa phương và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Trước tình trạng trên, Thạc sỹ Phạm Thị Minh Trang đề nghị, cơ quan soạn thảo cân nhắc việc bổ sung thêm quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn nhưng tốc độ tăng tối đa không quá tốc độ lạm phát.

Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết mà vẫn hạn chế được rủi ro cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể đối với người sử dụng đất là tổ chức xã hội - nghề nghiệp thuộc đối tượng giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Theo Thạc sỹ Phạm Thị Minh Trang, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, trong đó có Liên đoàn Luật sư Việt Nam, các Đoàn Luật sư các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là tổ chức có ảnh hưởng trong đời sống xã hội, hoạt động của tổ chức xã hội nghề nghiệp, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giúp phòng tránh rủi ro pháp lý, góp phần xây dựng thể chế, chính sách, pháp luật… Với tầm quan trọng như vậy, nhưng tổ chức xã hội - nghề nghiệp lại chưa được dự thảo Luật đưa vào diện giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất.

Thạc sỹ Phạm Thị Minh Trang đề xuất Ban soạn thảo bổ sung vào điểm h, khoản 2, Điều 125 của dự thảo Luật quy định cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính; tổ chức xã hội - nghề nghiệp có kinh phí hoạt động từ thu phí thành viên”./.