VNREA: 8 nhóm vấn đề Hà Nội cần cân nhắc khi điều chỉnh bảng giá đất

Theo báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng nhanh, thuộc top 8 trong số 220 thành phố lớn trên thế giới về mức độ đắt đỏ của bất động sản so với thu nhập. Mỗi người dân thu nhập trung bình phải mất trên 30 năm tiết kiệm mới có thể mua được 1 căn nhà có mức giá trung bình ở hai thành phố này.

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Đơn vị tư vấn thẩm định giá đất là Công ty cổ phần Thẩm định giá và thương mại VIC. Theo đó, Bảng giá đất điều chỉnh này được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá cũng được dùng điều chỉnh các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai...

Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất của Hà Nội đang thu hút sự chú ý của dư luận. Nhiều ý kiến lo ngại, việc điều chỉnh tăng giá đất của Hà Nội lần này sẽ gây tác động tiêu cực đến thị trường, đẩy giá nhà tăng cao, khó khăn cho cả người mua và thuê nhà.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng vừa ký văn bản gửi UBND TP. Hà Nội, kiến nghị xem xét, sửa đổi một số nội dung liên quan đến việc xác định giá đất; trong đó, khuyến nghị 8 nhóm vấn đề Hà Nội cần cân nhắc khi điều chỉnh bảng giá đất.

Việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết nhưng phải được thực hiện một cách thận trọng, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu giá đất tăng mạnh, không chỉ doanh nghiệp và thị trường bất động sản chịu tác động mà còn có thể kéo theo hệ lụy dây chuyền đến đầu tư công, chi phí sản xuất, giá nhà ở và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô – ông Khôi nhấn mạnh. Trên cơ sở đó, VNREA đề xuất 8 nhóm vấn đề mà TP. Hà Nội cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá đất.

Trước tiên, cần xác định rõ, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng của sản xuất kinh doanh và giá đất là yếu tố trực tiếp cấu thành chi phí giá thành của các sản phẩm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương và doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người dân. Việc điều chỉnh giá đất sẽ tác động đến cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, chi phí đầu vào, giá thành sản phẩm và sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Do đó, việc xác định giá đất cần hướng tới tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh, kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp vì tác động đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và phát triển kinh tế của thành phố.

Tiếp đó, đất đai còn là nguồn lực phát triển quan trọng, có vai trò dẫn dắt nhiều ngành kinh tế. Khu vực bất động sản và các ngành liên quan hiện đóng góp khoảng 10% GDP, giữ vai trò then chốt trong tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm cho hàng triệu lao động và là nguồn thu lớn cho ngân sách.

Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số từ năm 2026, riêng Hà Nội phấn đấu đạt GRDP bình quân 11%/năm giai đoạn 2026 - 2030, việc tăng bảng giá đất có thể làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án và sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng cũng có thể khiến thị trường bất động sản chững lại và tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng…, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định vĩ mô. Ngược lại, nếu xác định giá đất hợp lý sẽ góp phần tăng trưởng GRDP.

Vấn đề thứ 3 cần được tính toán là việc điều chỉnh giá đất tăng mạnh sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách.

Đồng thời, quá trình thương thảo, bồi thường kéo dài có thể làm chậm tiến độ thực hiện, ảnh hướng đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ mà thành phố Hà Nội đang ưu tiên thúc đầy trong giai đoạn sắp tới.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá đất phù hợp sẽ góp phần giảm giá bất động sản, trong đó có nhà ở. Hiện Chính phủ, các bộ, ngành cùng các địa phương đang nỗ lực tìm giải pháp kéo giảm giá nhà, trong đó kiểm soát chi phí đầu vào là yếu tố then chốt.

Nếu giá đất tăng, chi phí phát triển dự án sẽ đội lên, giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người mua ở thực. Với phân khúc nhà ở thương mại, giá đất tăng cũng sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và đẩy giá bán tăng cao hơn – ông Khôi phân tích.

Cùng đó, khi giá đất tăng cao theo Bảng giá đất mới sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Ngoài ra, VNREA cũng chỉ rõ, việc giá đất theo Bảng giá đất tăng cao sẽ gây ra áp lực tài chính đối với người dân và các doanh nghiệp sử dụng đất do các nghĩa vụ tài chính tăng mạnh (tiền thuế sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất). Đồng thời, cũng sẽ làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện việc bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

Yếu tố chịu tác động nữa là thị trường bất động sản hiện đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cầu trúc, dòng vồn còn hạn chế. Vì vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm "gánh nặng kép" làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Cuối cùng, tăng giá đất cũng sẽ tạo ra mặt bằng giá thuê nhà tăng theo. Hiện giá thuê trọ khu vực gần các trường đại học đã tăng khoảng 30%, nếu giá đất tiếp tục tăng, chi phí thuê nhà sẽ leo thang, gây khó khăn cho sinh viên...

Cùng với 8 nhóm vấn đề khuyến nghị, VNREA cũng nhận định, việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, bảo đảm minh bạch, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cần được nghiên cứu thấu đáo để tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn đến nền kinh tế và xã hội.

Theo dự thảo tờ trình của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, tại bảng lần này, giá đất được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì theo các quận, huyện như trước đây. Khu vực 1 - các phường trong vành đai 1 - có giá đất cao nhất gồm Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng.

Bảng giá được Hà Nội đề xuất áp dụng từ năm 2026, loạt tuyến đường tại quận Hoàn Kiếm cũ có giá đất ở cao nhất hơn 700 triệu đồng một m2. Nếu áp dụng theo bảng giá đất mới, giá đất ở cao nhất tại Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 2% so với giá hiện hành được UBND thành phố ban hành tại Quyết định 71 vào ngày 20/12/2024.

Giá đất ở được đề xuất chủ yếu biến động tăng mạnh tại các xã ngoại thành. Trong đó, khu vực 9 (gồm 7 xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có thể tăng cao nhất với 26%.

Liên quan đến nội dung này, Luật sư Lê Cao - Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng, dù nhằm mục tiêu tiệm cận thị trường và tăng thu ngân sách, sẽ tạo áp lực cực lớn lên mặt bằng giá bất động sản. Đặc biệt, thị trường bất động sản vốn cực kỳ nhạy cảm với các tác động chính sách.

"Do đó, nhiều khi chính sách chưa được áp dụng mà giá ngoài thị trường đã tăng vút lên. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn là bảng giá đất cố gắng "đuổi theo" thị trường, nhưng chính động thái này lại kích thích thị trường tăng giá mạnh hơn, khiến chính sách không theo kịp" - Luật sư Lê Cao nhận xét.