Giá nhà cách xa thu nhập, thị trường bất động sản có nguy cơ phân hóa

Hiện khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng cách xa. Cùng đó là nguy cơ thanh khoản thấp ở một số khu vực do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển tiện ích cơ bản.

Đây là đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thực trạng thị trường năm 2025 và dự báo xu hướng năm 2026 tại Hội nghị Ban Thường vụ – Ban Chấp hành và gặp mặt hội viên thường niên năm 2026 của VNREA diễn ra tại Hà Nội ngày 12/3.

Dù nguồn cung bất động sản tăng mạnh và thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi, các chuyên gia cho rằng năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập và một số khu vực vùng ven đối mặt nguy cơ thanh khoản thấp.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích, thị trường năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung khi hàng trăm dự án đồng loạt mở bán trên cả nước. Tuy nhiên, sự phục hồi này cũng đặt ra nhiều thách thức mới cho thị trường trong giai đoạn tới. Trước hết là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn.

Hiện nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao, nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa nhanh và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam. Tuy nhiên, khả năng chi trả của người dân lại không tăng tương ứng với tốc độ tăng của giá bất động sản.

Trong nhiều năm qua, mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng cao, khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng. Theo ông Nguyễn Văn Đính, đây là một trong những nguyên nhân khiến sức mua thực tế trên thị trường bị ảnh hưởng. Nhiều người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ, đang phải trì hoãn kế hoạch mua nhà do áp lực tài chính quá lớn.

Trong khi đó, thị trường cũng xuất hiện sự chênh lệch rõ rệt giữa kỳ vọng của người bán và tâm lý của người mua. Người bán thường có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, trong khi người mua lại thận trọng hơn, có xu hướng quan sát và cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định.

Hệ quả là nhiều giao dịch chỉ diễn ra tại các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Những dự án có mức giá quá cao hoặc chiến lược phát triển chưa phù hợp thường gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Bên cạnh áp lực về khả năng chi trả, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ xuất hiện nguy cơ thanh khoản thấp tại một số khu vực.

Theo dự báo của VNREA, nguồn cung năm 2026 có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. Trong đó, khu vực phía Bắc dự kiến khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung ước tính đạt khoảng 55.000 sản phẩm.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã tăng cao, dòng tiền đầu tư được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven – nơi còn dư địa tăng trưởng và mức giá dễ tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo không phải khu vực vùng ven nào cũng có thể thu hút được dòng tiền. Một số địa phương có thể rơi vào tình trạng “kẹt” thanh khoản khi hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển các tiện ích cơ bản.

Khi hạ tầng chưa hình thành đồng bộ và các dịch vụ thiết yếu chưa được đảm bảo, nhu cầu ở thực khó có thể phát triển. Điều này khiến nhiều dự án dù được chào bán với số lượng lớn nhưng giao dịch vẫn diễn ra chậm.

Thị trường năm 2026 được dự báo sẽ ngày càng sàng lọc mạnh mẽ hơn. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với các trục giao thông lớn và được phát triển theo mô hình đô thị đồng bộ vẫn có khả năng duy trì thanh khoản tốt.

VNREA đánh giá, dù thị trường có thể phân hóa mạnh hơn trong năm 2026, xu hướng chung vẫn là phát triển theo hướng bền vững hơn khi các yếu tố đầu cơ dần suy giảm và dòng tiền tập trung nhiều hơn vào những dự án có giá trị thực.