Giới chuyên gia: Đảm bảo công bằng khi định giá đất theo thị trường

Định giá đất là một trong những nội dung được quan tâm khi lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các chuyên gia cho rằng, cần tính toán để đảm bảo sự công bằng khi định giá đất theo giá thị trường.

Liên quan đến việc xác định giá đất, có nhiều ý kiến tập trung xoay quanh việc bỏ khung giá đất, cách tính theo giá thị trường, bồi thường giải phóng mặt bằng, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp...

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, nếu giá đất xác định không chính xác có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp không mặn mà còn người dân chịu chi phí nhà ở cao.

Giá trị đất đai do thực tế thị trường hình thành chứ không do nhà nước định ra. Vì vậy, cần làm rõ giá trị gia tăng nào là do Nhà nước tạo ra, giá trị gia tăng nào là do doanh nghiệp và nhà đầu tư tạo ra. Từ đó, mới có chính sách quản lý, đánh thuế, khuyến khích hiệu quả. Bởi nếu đánh thuế quá cao, thu quá nhiều thì không tạo ra động lực cho doanh nghiệp.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn và định giá Savills Hà Nội, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả.

Định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý và các yếu tố khác.

Suốt thời gian qua, việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá” gồm giá đất theo bảng giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất nhà nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% so với giá thị trường.

Công ty Savills Việt Nam viện dẫn kinh nghiệm tại một số quốc gia phát triển cho thấy, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội.

Đơn cử như để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường.

Nhiều chuyên gia kinh tế chỉ ra 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất theo kinh nghiệm quốc tế. Trước tiên là giai đoạn tạo ra giá trị - đây là giai đoạn khi nhà nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi nhà nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.

Theo đó, một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để phân bổ giá trị đất. Trước hết nhà nước sẽ áp dụng phí hạ tầng đối với những khu đất nằm trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do nhà nước đầu tư như đường giao thông, công viên, tiện ích... Phí hạ tầng này có thể được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong dài hạn. 

Ngoài ra, nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Nhà nước sẽ thực hiện mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Sau khi quy hoạch và phát triển hạ tầng, nhà nước sẽ thực hiện phân lô các khu đất để bán hoặc cho thuê với giá cao hơn so với trước đây và bù đắp được chi phí đã bỏ ra.

Một số nước cũng đưa ra chính sách về tái điều chỉnh đất, nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể gom các khu đất có vị trí liền kề của những chủ tư nhân khác nhau, sau đó lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất rồi tiến hành trả lại cho chủ tư nhân lô đất nhỏ hơn nhưng có giá trị tương đương.  

Về chính sách đối với chủ đầu tư, để được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc đóng góp tương tự. Ví dụ, ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Ngoài ra, nếu có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư sẽ phải trả phí khi điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc tăng hệ số sử dụng đất.

Tại các quốc gia phát triển, đất đai là nguồn cung quan trọng, chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi 2/3 dân số thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng và dịch vụ xã hội là rất lớn. Nhiều quốc gia khác cũng đối mặt với việc giá đất tăng lên nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra - chuyên gia của Công ty Savills nhận xét.

Hiện nay với thế giới, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng gia Anh quốc (RICS) là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép” - bà Nguyễn Hồng Vân dẫn chứng.

Bởi vậy, bà Vân cho rằng, nếu việc áp dụng bảng giá đất nhà nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này.

Các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý - chuyên gia này nhận xét.

Xét từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất nhà nước  nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân.

Ngoài ra, hiện cũng có vướng mắc đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp này cần cơ quan nhà nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan.

Điều này cho thấy, hiện yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.

Bà Nguyễn Hồng Vân đề xuất, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản.

Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ.

Bên cạnh đó, vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sơ hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.

Bà Vân nhấn mạnh, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả.

Bởi vậy, nhà nước nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ và chính sách phù hợp để phân bổ lại giá trị đất. Hơn nữa, quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện./.