Bỏ giá đất cụ thể - bài toán mới của Luật Đất đai

* Bỏ một tầng định giá, tăng áp lực lên dữ liệu

Với đề xuất này, giá đất do Nhà nước quyết định sẽ dựa trên dữ liệu, phương pháp định giá và kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Mục tiêu là đơn giản hóa quy trình, giảm các trường hợp phải xác định giá riêng cho từng khu đất.

Các chuyên gia cho rằng, thay đổi này được kỳ vọng tháo gỡ một điểm nghẽn kéo dài, nhưng cũng đặt ra bài toán mới: nếu không còn giá đất cụ thể, bảng giá và hệ số điều chỉnh phải đủ chính xác, linh hoạt để thay thế vai trò của cơ chế cũ.

Theo cơ chế hiện hành, giá đất cụ thể được sử dụng trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá gắn với từng khu đất và thời điểm, thường phải qua tư vấn, thẩm định và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Mà đây chính là khâu khiến nhiều dự án bị kéo dài.

Một doanh nghiệp có dự án tại TP. Hồ Chí Minh chia sẻ, khi chưa xác định được giá đất thì chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính, kéo theo các bước tiếp theo bị đình trệ. Trong thời gian chờ, doanh nghiệp vẫn phải trả chi phí vốn, quản lý và duy trì dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), có doanh nghiệp được thuê đất 50 năm nhưng đến khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì chỉ còn khoảng 30-40 năm khai thác. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở quy trình xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư phức tạp, khiến thời gian thẩm định, phê duyệt kéo dài.

Đơn cử như một dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm được giao đất từ năm 2017 nhưng đến năm 2025 mới được quyết định giá đất. Khoảng thời gian chờ đợi khiến dự án không thể triển khai theo kế hoạch, trong khi doanh nghiệp tiếp tục phát sinh chi phí.

Nhiều chuyên gia chung nhận định, việc chậm xác định giá đất làm tăng chi phí đầu tư ngay từ đầu. Doanh nghiệp phải huy động vốn hoặc vay ngân hàng trong khi dự án chưa tạo dòng tiền, đồng thời chịu chi phí quản lý và duy trì bộ máy. Các khoản này cuối cùng có thể được tính vào giá bán hoặc giá thuê, tạo thêm áp lực lên giá bất động sản.

Đây cũng chính là lý do khiến đề xuất chuyển sang bảng giá và hệ số điều chỉnh được nhiều doanh nghiệp quan tâm. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị, nếu bỏ giá đất cụ thể, bảng giá không thể chỉ là một bảng số liệu được cập nhật theo lịch hành chính. Giá đất có thể thay đổi nhanh khi hạ tầng, quy hoạch hoặc khả năng khai thác của một khu vực thay đổi.

Tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công tại Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP. Hồ Chí Minh nhận xét, điểm đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là chuyển sang cơ chế Nhà nước quyết định giá dựa trên dữ liệu và phương pháp định giá khoa học, kết nối với dữ liệu chuyên ngành. Mục tiêu quan trọng là ngăn giá đất bị thao túng và hình thành "giá ảo".

Có một nghịch lý của cơ chế trước đây là định giá ở thị trường sơ cấp phụ thuộc nhiều vào giá thị trường thứ cấp và năng lực của đơn vị tư vấn. Khi giá thứ cấp bị đẩy lên, chi phí đất đầu vào tăng, cộng thêm lãi vay và thời gian thủ tục, cuối cùng một phần chi phí có thể dồn vào người mua nhà – ông Quang phân tích.

Do đó, ngoài việc bỏ giá đất cụ thể, vấn đề đặt ra là lấy dữ liệu nào để xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh. Bởi nếu dữ liệu giao dịch không đầy đủ, có độ trễ hoặc chứa nhiều giá ảo, một cơ chế dựa trên dữ liệu vẫn có thể cho ra kết quả sai.

* Hệ số điều chỉnh và phép thử từ doanh nghiệp

Khi bảng giá đất trở thành nền tảng quan trọng hơn, hệ số điều chỉnh sẽ là công cụ giúp giá Nhà nước phản ứng với thị trường. Thực tế tại một số địa phương cho thấy, chỉ một thay đổi của hệ số cũng có thể tạo ra khác biệt lớn.

Đơn cử như một khu đất có bảng giá 20 triệu đồng/m2 nếu áp dụng hệ số điều chỉnh 1,5 thì giá tính tiền đất tăng lên 30 triệu đồng; với hệ số 0,8, mức này còn 16 triệu đồng. Với dự án 10.000 m2, chênh lệch hệ số từ 1 lên 1,5 có thể làm chi phí tiền sử dụng đất tăng hàng trăm tỷ đồng.

Phó tổng giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng, chi phí sử dụng đất tăng hay giảm phụ thuộc đáng kể vào hệ số điều chỉnh. Với dự án lớn, thay đổi này có thể tác động trực tiếp đến phương án tài chính và giá bán cuối cùng. Nhưng hệ số nên được hiểu như một con số cố định, áp dụng đồng loạt.

Tiến sĩ Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế và Môi trường TP. Hồ Chí Minh đề xuất chuyển từ tư duy "tăng thêm" sang "hiệu chỉnh theo thị trường". Theo theo ông Thuận, hệ số có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn 1 tùy tương quan giữa bảng giá và giá giao dịch thực tế; không nên mặc định hệ số luôn phải cao hơn 1. Và cũng không nên dùng một mức chung cho toàn địa bàn mà phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực.

Đông tình với quan điểm này, HoREA cũng cảnh báo việc áp dụng hệ số theo kiểu "cào bằng" có thể làm chi phí đất tăng mạnh, đặc biệt với dự án nhà ở thương mại và khu đô thị có đặc thù khác nhau.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cần một hệ số hợp lý cho cả người dân và doanh nghiệp, thay vì mặc định tăng giá đất qua một hệ số chung. Với thị trường đây là vấn đề quan trọng. Bởi nếu hệ số quá thấp, Nhà nước có nguy cơ không thu đúng giá trị nguồn lực đất đai. Nếu quá cao, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng và có thể được chuyển vào giá nhà.

“Đặc biệt, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ là phép thử lớn. Giá đất cao hơn có thể làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp, nhưng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khoản tiền người dân nhận được. Bảng giá đất tăng còn tạo áp lực lên chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là với doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất” – ông Châu dẫn chứng.

Do đó, khi sửa luật cần giải quyết đồng thời hai yêu cầu tưởng như trái chiều là giá phải đủ sát thị trường để bảo vệ quyền lợi người dân và nguồn thu Nhà nước nhưng cũng phải đủ ổn định, có thể dự báo để doanh nghiệp lập phương án đầu tư.

Để làm được điều này, theo các chuyên gia, dữ liệu giao dịch phải được cập nhật thường xuyên, có khả năng kiểm chứng và hạn chế tác động của những giao dịch bất thường. Cơ chế điều chỉnh cũng cần minh bạch về tiêu chí, thời điểm và trách nhiệm của cơ quan quyết định.

Việc Nhà nước lấy lại vai trò điều tiết giá đất dựa trên dữ liệu số hóa là hướng đi đúng, có thể góp phần giảm chi phí đầu vào và kiểm soát giá nhà. Nhưng bảng giá phải đi cùng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng thời kỳ và cần tách bạch việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, tái định cư.

Như vậy, bỏ giá đất cụ thể không phải là kết thúc bài toán định giá, mà là chuyển bài toán sang một hệ thống khác. Nếu hệ thống dữ liệu đủ tốt, bảng giá đủ sát và hệ số điều chỉnh đủ linh hoạt, cơ chế mới có thể giảm thời gian định giá, giúp doanh nghiệp sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án.

Ngược lại, nếu dữ liệu chưa đáng tin cậy hoặc hệ số được xác định thiếu minh bạch, điểm nghẽn có thể chỉ chuyển từ khâu định giá từng khu đất sang bảng giá, hệ số điều chỉnh và dữ liệu đứng phía sau chúng.

Do đó, bài toán đặt ra khi sửa Luật Đất đai lần này không chỉ cân nhắc bỏ giá đất cụ thể hay không mà là cơ chế thay thế phải có đủ dữ liệu, đủ linh hoạt và đủ minh bạch để phản ánh đúng giá trị đất đai.