Gỡ điểm nghẽn, đón chu kỳ phục hồi mới của bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thời điểm bản lề khi hàng loạt chính sách mới, đầu tư công và hạ tầng được thúc đẩy mạnh mẽ. Tuy nhiên, những “nút thắt” kéo dài về pháp lý, nguồn vốn, giá nhà và mất cân đối cung - cầu vẫn là lực cản lớn đối với quá trình phục hồi của thị trường.

Đó là nhận định của đại diện Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, chuyên gia kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 12/5.

Đánh giá tổng quan thị trường, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 3,5% GDP, còn xây dựng chiếm hơn 6% GDP cả nước năm 2025. Bước sang quý I/2026, các chỉ số tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực.

Đáng chú ý, dòng vốn vào thị trường đang có dấu hiệu cải thiện. Trong 4 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 40.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm hơn một nửa tổng lượng phát hành toàn thị trường. Vốn FDI vào bất động sản đạt khoảng 540 triệu USD; số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này cũng tăng 34% so với cùng kỳ.

Tính đến tháng 2/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm 2025; tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,22%. Theo ông Lực, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết nhưng phải có sự chọn lọc, ưu tiên dòng vốn cho nhu cầu mua nhà ở thực thay vì đầu cơ. Chủ trương của cơ quan điều hành là hướng tín dụng vào nhu cầu ở thực, hạn chế dòng vốn chảy vào đầu cơ nhằm giảm rủi ro cho thị trường.

Dù vậy, vị chuyên gia cho rằng thị trường vẫn đối mặt nhiều điểm nghẽn lớn như giá nhà tăng quá cao, lệch pha cung - cầu, tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, chi phí đầu vào leo thang và vướng mắc pháp lý kéo dài. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí tài chính cao cũng khiến giá thành dự án bị đẩy lên, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Để thị trường phát triển bền vững hơn, ông Lực đề xuất cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh sửa đổi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản; sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác. Cùng đó là tăng minh bạch dữ liệu thị trường, cải cách thủ tục hành chính, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản và có giải pháp giảm mặt bằng giá nhà.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lực cho rằng, các chủ đầu tư cần tái cấu trúc dòng tiền, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh nhằm tối ưu chi phí vận hành. Cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức nếu chính sách được thực thi quyết liệt và đồng bộ.

Đồng quan điểm, ông Phạm Văn Hoành - Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản đang vận động trong bối cảnh nhiều biến động, từ địa chính trị toàn cầu, xu hướng bảo hộ thương mại đến áp lực lãi suất và chi phí vốn. Trong nước, đầu tư công, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa tiếp tục tạo dư địa tăng trưởng cho thị trường. Tuy nhiên, các doanh nghiệp buộc phải thay đổi tư duy phát triển, tái cơ cấu nguồn vốn và nâng cao tính minh bạch để thích ứng với giai đoạn sàng lọc mới.

Theo ông Hoành, áp lực đáo hạn trái phiếu giai đoạn 2026-2027, cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài tại nhiều dự án, đang ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và thanh khoản thị trường. Dẫu vậy, tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi quý I/2026 có 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn hơn 629.000 tỷ đồng. Hơn 1.300 dự án đang triển khai xây dựng khoảng 654.000 căn nhà, cho thấy nguồn cung chưa rơi vào trạng thái đứt gãy.

Bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Five Star Group nhận xét, điều thị trường bất động sản thiếu lúc này không hẳn là dự án mà là niềm tin. Chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc đua của những doanh nghiệp nói hay, mà là cuộc cạnh tranh của những chủ đầu tư làm thật, giữ cam kết dài hạn và tạo được niềm tin với khách hàng.

"Người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, năng lực triển khai và khả năng vận hành dự án thay vì chỉ nhìn vào hiệu ứng truyền thông hay kỳ vọng tăng giá" - bà My cho biết. Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hiện vẫn còn hàng nghìn dự án gặp vướng mắc pháp lý, thủ tục đất đai hoặc nghĩa vụ tài chính, khiến dòng vốn và nguồn lực đất đai bị “kẹt lại”.

Do đó, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý ngay từ đầu, từ khâu chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch đến cấp phép, mở bán và bàn giao. Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng mà còn là nền tảng tạo dựng niềm tin của thị trường.

Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông Ngô Quang Phúc cho rằng, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại thiếu hụt nghiêm trọng. Mặt bằng giá hiện nay đã thay đổi đáng kể, khiến căn hộ có giá khoảng 2-5 tỷ đồng mới được xem là “vừa túi tiền”. Nếu có sản phẩm phù hợp nhu cầu thực thì gần như không cần bán cũng hết hàng.

Tuy nhiên, theo ông Phúc, trở ngại lớn nhất hiện nay là quỹ đất và thủ tục pháp lý. Muốn phát triển nhà ở giá phù hợp, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vùng ven vì khó tạo được sản phẩm giá hợp lý tại trung tâm đô thị. Bên cạnh đó, thời gian hoàn thiện pháp lý cho một dự án có thể kéo dài 3-5 năm, làm tăng chi phí và hạn chế nguồn cung.

Cùng đó, lợi nhuận thấp cũng khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này, dù nhu cầu thị trường rất lớn. Dẫu vậy, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội mới cho nhà ở vừa túi tiền tại khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, áp lực giá nhà và khả năng chi trả vẫn là bài toán lớn của thị trường. Hiện giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội khoảng 99,9 triệu đồng/m², còn Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 90,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ giá phù hợp ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc hạng C.

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng- Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cơ quan quản lý đang tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn lớn của thị trường như giá nhà tăng cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận tín dụng.

Theo bà Hằng, việc kiểm soát giá bán nhà ở thương mại phù hợp cần được nghiên cứu kỹ để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Còn tiếp cận nguồn vốn thì dự án cần phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố pháp lý… Cơ quan quản lý cũng đang xây dựng tiêu chí xác định đối tượng được tiếp cận loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tránh trục lợi chính sách hoặc đầu cơ.

Đáng chú ý, Chính phủ đã điều chỉnh điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội theo hướng mở rộng hơn. Mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội hiện đã tăng lên khoảng 35-50 triệu đồng/tháng tùy trường hợp, thay vì mức 15-30 triệu đồng như trước đây.

Một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mạnh không chỉ nằm ở chi phí đầu vào mà còn do tình trạng đầu cơ và thiếu minh bạch thông tin. Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ tháng 7/2026.

Hệ thống này sẽ công khai thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao dịch và giá giao dịch bất động sản, giúp người dân và nhà đầu tư có thêm dữ liệu để đưa ra quyết định, qua đó hạn chế đầu cơ và hiện tượng tăng giá bất hợp lý - bà Hằng thông tin.

Theo các chuyên gia bất động sản, khi pháp lý được khơi thông, dữ liệu minh bạch hơn và dòng vốn được điều tiết hợp lý, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng lành mạnh và bền vững hơn…