Gỡ nút thắt vốn, đất đai để tăng nguồn cung nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước áp lực rất lớn trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động.

Dù nhu cầu thực tế  rất lớn, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vẫn còn hạn chế, trong khi nhiều doanh nghiệp muốn tham gia phát triển phân khúc này lại gặp khó khăn về vốn, thủ tục pháp lý và cơ chế chính sách.

Đây là nội dung được nhiều doanh nghiệp chia sẻ tại Cafe Doanh nhân chủ đề "Nhà ở xã hội - Nhà ở cho thuê: Giải pháp an cư cho người lao động" do Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 20/6.

*Nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hệ sinh thái Lê Thành thông tin, nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh hiện rất lớn, ước tính gần 1 triệu người cần chỗ ở phù hợp khả năng chi trả.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Hệ sinh thái Lê Thành thông tin thị trường nhà ở xã hội tại chương trình. Ảnh: Xuân Anh -TTXVN

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản đang có sự mất cân đối đáng kể. Khoảng 70% sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, 25% thuộc phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Trái ngược với nguồn cung, có khoảng 80% người dân có nhu cầu ở phân khúc nhà ở giá thấp và đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến vấn đề nhà ở trở thành một trong những thách thức lớn của quá trình phát triển đô thị. Trước thực trạng này, Chính phủ đã triển khai chương trình phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước.

Riêng TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển 181.000 căn nhà ở xã hội và 100.000 căn nhà ở cho thuê; trong đó có khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, kết quả thực hiện trong giai đoạn 2021-2025 mới đạt 17.902 căn, cho thấy khối lượng công việc còn rất lớn trong những năm tới.

Lý giải nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền rất lớn song số lượng dự án được triển khai và sản phẩm đưa ra thị trường vẫn còn hạn chế, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ đặc thù của phân khúc này khi đối tượng khách hàng chủ yếu là người có thu nhập trung bình và thấp.

Để phù hợp khả năng chi trả, giá trị căn hộ phải ở mức hợp lý, kéo theo yêu cầu tối ưu hóa diện tích, thường chỉ khoảng 40 - 50 m2 cho căn hộ hai phòng ngủ.

Nhưng ở góc độ đầu tư, đây là phân khúc có biên lợi nhuận thấp. Đối với nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức hiện được khống chế ở mức 10%. Với tỷ suất lợi nhuận này, nếu thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài từ 3 - 5 năm thì chi phí vốn và chi phí cơ hội có thể làm mất toàn bộ lợi nhuận, thậm chí khiến doanh nghiệp thua lỗ.

Về cơ chế chính sách, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo ra nhiều điểm thông thoáng hơn, như nới điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội hay cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở khâu thực thi và quá trình giải quyết thủ tục.

Thực tế cho thấy, một dự án nhà ở thương mại thông thường mất từ 2 - 3 năm để hoàn tất các thủ tục đầu tư. Đối với nhà ở xã hội, dù được ưu tiên theo cơ chế "luồng xanh", thời gian thẩm định, phê duyệt giá bán, xác nhận đối tượng mua nhà và các thủ tục liên quan đến chính sách ưu đãi vẫn kéo dài tương đương, thậm chí lâu hơn do yêu cầu kiểm soát chặt chẽ các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất và xác định chi phí đầu tư.

Theo ông Lê Như Thạch, nếu muốn hiện thực hóa mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, thời gian thực hiện thủ tục cần được rút ngắn xuống dưới một năm. Thủ tục càng nhanh, doanh nghiệp càng sớm quay vòng vốn, qua đó bù đắp được mức lợi nhuận bị khống chế.

Liên quan đến nguồn vốn, TP. Hồ Chí Minh đã triển khai nhiều chương trình hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, tạo thêm động lực cho doanh nghiệp đầu tư. Tuy nhiên, để tiếp cận các gói hỗ trợ này, doanh nghiệp phải đáp ứng nhiều điều kiện, trong đó có yêu cầu về quỹ đất sạch và hoàn thiện một số thủ tục pháp lý cơ bản.

Nhu cầu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp cũng đang rất cấp thiết. Ông Võ Văn Thân, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh (HBA), Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH MTV Khu công nghiệp Vĩnh Lộc nhấn mạnh, chỗ ở ổn định là yếu tố quan trọng giúp người lao động gắn bó với doanh nghiệp, góp phần ổn định nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp và khu chế xuất.

Các chủ đầu tư khu công nghiệp hiện đang được yêu cầu rà soát quỹ đất thương mại dịch vụ chưa triển khai để chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Đối với các khu công nghiệp mới, quy định hiện hành cũng yêu cầu dành 2% quỹ đất để phát triển các công trình phục vụ người lao động, trong đó có nhà ở. Vấn đề hiện nay là giải quyết thủ tục và nguồn vốn để kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp.

*Cần cơ chế đủ mạnh thu hút nhà đầu tư

Mặc dù nhu cầu rất lớn, nhưng theo các doanh nghiệp, việc phát triển nhà ở xã hội và đặc biệt là nhà ở cho thuê hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Một trong những rào cản lớn nhất là hiệu quả tài chính thấp. Ông Lê Như Thạch cho rằng, muốn hiện thực hóa mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, thời gian thực hiện thủ tục cần được rút ngắn xuống dưới một năm. Thủ tục càng nhanh, doanh nghiệp càng sớm quay vòng vốn, qua đó bù đắp được mức lợi nhuận bị khống chế.

Các chuyên gia chia sẻ thông tin tại chương trình. Ảnh: Xuân Anh -TTXVN

Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất rồi chờ đợi hoàn tất thủ tục đầu tư là áp lực không nhỏ. Vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước cần tham gia mạnh mẽ hơn ở khâu quy hoạch và chuẩn bị quỹ đất.

Các khu đất dành cho nhà ở xã hội nên được quy hoạch, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện pháp lý trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Khi đó, doanh nghiệp có thể tập trung nguồn lực cho thiết kế, thi công và phát triển dự án, góp phần đẩy nhanh nguồn cung nhà ở xã hội ra thị trường.

Đối với mô hình nhà ở cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa lấy ví dụ, một dự án 1.000 căn hộ cho thuê với tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp vay ngân hàng 800 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm, sẽ phải gánh chi phí lãi vay rất lớn. Với mặt bằng lãi suất thương mại hiện nay, rất khó để doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê một cách bền vững.

Muốn khuyến khích đầu tư, cần có nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi khoảng 4-5%/năm và thời gian vay từ 10 năm trở lên. Để đảm bảo chi phí vận hành cho chủ đầu tư, ông Lê Hữu Nghĩa  kiến nghị tăng mức lợi nhuận đối với nhà ở xã hội cho thuê lên khoảng 15%; giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT; không yêu cầu ký quỹ khi thực hiện dự án; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đồng thời tách dòng tín dụng dành cho nhà ở xã hội khỏi tín dụng bất động sản thông thường.

Liên quan đến nguồn vốn, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính TP. Hồ Chí Minh (HFIC) cho biết, Thành phố hiện đang triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên theo Nghị quyết số 09-NQ/TW về xây dựng và phát triển TP. Hồ Chí Minh trong kỷ nguyên mới.

Theo đó, mỗi dự án có thể được hỗ trợ vay tối đa 200 tỷ đồng với mức hỗ trợ lãi suất rất cao, giúp doanh nghiệp gần như chỉ phải trả lãi suất khoảng 1%/năm trong một số trường hợp. Tuy nhiên, HFIC cũng đang đề xuất nâng hạn mức hỗ trợ từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm nhằm phù hợp với đặc thù hoàn vốn dài của các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Các chuyên gia cho rằng, nếu đồng thời tháo gỡ được ba nút thắt lớn là quỹ đất, thủ tục pháp lý và nguồn vốn dài hạn, thị trường sẽ có thêm động lực để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Đây được xem là điều kiện tiên quyết để TP. Hồ Chí Minh cũng như cả nước hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động trong giai đoạn tới, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao chất lượng tăng trưởng đô thị./.