Gỡ vướng cấp phép xây dựng cho người dân trong khu quy hoạch

Việc ra đời Quyết định 26/2017/QĐ-UBND ngày 20/6/2017 (gọi tắt là Quyết định 26) của UBND Tp. Hồ Chí Minh thay thế cho Quyết định 27/2014/QĐ-UBND ngày 4/8/2014 (gọi tắt là Quyết định 27) của UBND thành phố về cấp giấy phép xây dựng (GPXD) trên địa bàn không những đảm bảo tuân thủ Luật Xây dựng 2014 mà còn được kỳ vọng sẽ giải quyết các khó khăn cho người dân có nhu cầu nhà ở trong khu quy hoạch, hạn chế trình trạng “xây chui”, xây không phép, phá vỡ quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, để chính sách này đi vào thực tế cũng còn nhiều vấn đề phải tiếp tục chỉnh sửa, bổ sung.

Gỡ khó cho người dân

Luật Xây dựng 2014 quy định, điều kiện cấp GPXD có thời hạn là đất trong những khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi và buộc phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất.

Quy định này có một số điểm khác với Quyết định 27 nên nhiều quận, huyện Tp. Hồ Chí Minh ngừng giải quyết hồ sơ xin cấp GPXD tạm.

Điều này khiến nhiều người dân sống trong những khu quy hoạch “treo” có nhu cầu xây nhà vẫn phải chờ thành phố tháo gỡ.

Quyết định 26 có nhiều điểm mới như áp dụng cho khu vực có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 trong khi Quyết định 27 áp dụng cho phân khu tỷ lệ 1/500; không quy định về thời hạn sử dụng công trình, nhà ở ghi trong GPXD có thời hạn như ở Quyết định 27.

Quyết định 26 cho phép quy mô công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp GPXD có thời hạn phải hài hòa với kiến trúc, cảnh quan khu vực nhưng không được vượt quá 3 tầng.

Theo Quyết định 26 nhà ở riêng lẻ hiện hữu nằm trong phần đất dành cho đường giao thông (giới hạn trong phạm vi chỉ giới đường đỏ) sẽ được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 3 tầng; đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu nằm trong khu vực đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư mà hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2006 (thời điểm thành phố cho phép hợp thức hoá nhà xây không phép trong quy hoạch khu dân cư), không có tranh chấp, khiếu nại, được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra, xác nhận, thì được nâng nền, sửa mái hoặc xây mới không quá 3 tầng (tuỳ theo từng trường hợp).

Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ có sẵn nằm trong khu quy hoạch thực hiện dự án đường sắt đô thị, nếu ranh hướng tuyến và hành lang an toàn đường sắt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố và đã xác định mốc giới ngoài thực địa thì không được phép xây dựng, chỉ được sửa chữa, cải tạo gia cố lại theo hiện trạng căn nhà, không thay đổi công năng sử dụng; ngược lại nếu chưa xác định mốc giới ngoài thực địa thì được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây lại tối đa không quá 3 tầng.

Trong khi đó, công trình, nhà ở hiện hữu nằm trong khu vực hành lang bảo vệ cầu thì không được phép xây dựng mới làm tăng quy mô diện tích, kết cấu công trình, chỉ được phép sửa chữa, cải tạo (nâng nền, xây lại vách, nâng mái, thay lại sàn, mái bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn), không thay đổi công năng sử dụng.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, Quyết định 26 được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết 50% tồn đọng, vướng mắc trong việc cấp GPXD trên địa bàn thành phố.

Tuy nhiên trong quá trình khai sẽ tiếp tục xuất hiện vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ, điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.

“Cùng với Quyết định 26, kể từ ngày 1/8/2017 Sở Xây dựng chính thức triển khai quy trình một cửa liên thông về cấp GPXD. Trước đây để cấp GPXD phải tiến hành tuần tự 3 loại thủ tục là thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật rồi mới đến cấp giấy phép, quy trình kéo dài đến 122 ngày. Tuy nhiên khi thực hiện cơ chế một cửa liên thông, 3 thủ tục này sẽ được thực hiện cùng lúc, qua đó giảm thời gian cấp phép xuống còn 42 ngày, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và tổ chức”, ông Trần Trọng Tuấn cho biết thêm.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh phân tích, điểm giống của Quyết định 27 và Quyết định 26 là cùng điểu chỉnh về việc cấp GPXD có thời hạn (còn gọi là giấy phép xây dựng tạm), tức là việc cơ quan Nhà nước cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ nhưng chủ sở hữu chỉ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng với quy mô tối đa công trình được cấp giấy phép không quá 3 tầng.

Tuy nhiên, Quyết định 26 có những điểm mới quan trọng. Về đối tượng được cấp GPXD, nếu Quyết định 27 tồn tại 2 trường hợp (xây dựng mới công trình trên đất trống, đất ở và đất đã có sẵn công trình, nhà ở) thì Quyết định 26 chỉ cho phép xây dựng công trình, nhà ở trên đất đã có sẵn trước đây, tức là thu hẹp đối tượng, chỉ xét duyệt đối với công trình, nhà ở đã có sẵn mà nay có nhu cầu xây mới, sửa chữa, cải tạo.

Mặt khác, Quyết định 27 căn cứ theo quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn trong khi Quyết định 26 căn cứ theo quy hoạch phân khu tỷ lê 1/2000. Do đó việc xét duyệt cấp giấy phép theo Quyết định 26 sẽ được tháo gỡ khi những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Đặc biệt là sự khác biệt về quy mô công trình, nhà ở.

Quyết định 27 cho xây dựng mới công trình trên đất ở, đất kinh doanh trống còn Quyết định 26 chỉ cấp GPXD trên quy mô hiện trạng công trình, nhà ở hiện hữu, tối đa không quá 3 tầng.

Điều đó có nghĩa, diện tích công trình sẵn có bao nhiêu thì chỉ được cải tạo, xây dựng trong giới hạn bấy nhiêu, nhờ đó sẽ tránh được tình trạng phá vỡ quy hoạch một cách tự phát.

Bà Nguyễn Thị Hồng, người dân có đất nằm trong lộ giới quy hoạch mở rộng đường HT13, phường Hiệp Thành, quận 12 cho biết, phần đất của bà nằm trong lộ giới nên phường không giải quyết cấp GPXD.

Khi biết thành phố có Quyết định 26 thay thế Quyết định 27 trước đây, bà Hồng hy vọng phường sẽ xem xét cấp giấp phép để xây nhà ở, không còn phải đi thuê mướn.

Vẫn còn bất cập

Kể từ lúc Quyết định 26 được ban hành đến nay hơn 1 tháng, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh đã tổ chức tập huấn đến các quận huyện. Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định 26 vào thực tế không phải là chuyện đơn giản.

Đại diện quản lý đô thị xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh cho biết, thành phố đã có Quyết định 26 thay thế Quyết định 27 nhưng đến nay một số xã, phường của nhiều quận huyện, trong đó có huyện Bình Chánh vẫn chưa triển khai được.

Trong khi đó, theo phản ánh của UBND huyện Bình Chánh, khu Nam Sài Gòn chỉ mới thực hiện quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000, trong khi Quyết định 26 áp dụng cho quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000, gây khó khăn cho quá trình thực hiện.

Một số chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất cho rằng, Quyết định 26 vẫn chỉ mang ý nghĩa tạm thời, điều quan trọng là địa phương có thực hiện quy hoạch xây dựng đúng thời gian, đúng phạm vi hay không.

Nếu quy hoạch “treo” nhiều năm, không có khả năng thực hiện thì cần phải xoá, còn muốn giữ nguyên quy hoạch, tránh xáo trộn thì tiên quyết không cấp GPXD, kể cả việc xây mới nhà ở, công trình đặc biệt là các trường hợp mua đất sau thời điểm công bố quy hoạch.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, Quyết định 26/2017 và điều 94 Luật Xây dựng 2014 không đề cập đến chuyện bồi thường, hỗ trợ cho các công trình, nhà ở theo giấy phép xây dựng được cấp khi thực hiện quy hoạch, điều này sẽ khiến người dân gặp khó khăn khi giải quyết nhu cầu ở trên mảnh đất của bản thân, do cha mẹ để lại hoặc nhận chuyển nhượng do bị hạn chế về quy mô công trình và không được xây mới trên đất trống, không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

“Một mặt, Quyết định 26 giúp Nhà nước không phải bồi thường, hỗ trợ các công trình gắn liền với đất, loại bỏ việc lợi dụng xây nhà trước khi Nhà nước thu hồi đất để nhận bồi thường nhưng đồng thời cũng “tạo cớ” để quy hoạch treo tồn tại lâu hơn.

Bản thân Quyết định 26/2017 còn nhiều vấn đề chưa được hướng dẫn thực hiện cụ thể, tạo kẽ hở để các cá nhân lợi dụng lập hồ sơ cấp GPXD có thời hạn nhiều hơn diện tích công trình, nhà ở hiện hữu, thậm chí hợp thức hóa tồn tại các công trình đang tồn tại, tạo điều kiện cho nạn “nhũng nhiễu” người dân”, Luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm.