Hạ tầng liên vùng mở lối, bất động sản phía Nam mở rộng không gian phát triển

Việc hợp nhất các tỉnh, thành phố cùng với đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm. Đây là nhận định chung của các chuyên gia, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước tại hội nghị Công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025 do CBRE Việt Nam tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 13/1.

* Nhà ở mở rộng theo không gian vùng

Theo CBRE Việt Nam, năm 2025 ghi nhận mức tăng trưởng tích cực của kinh tế Việt Nam với GDP vượt 8%, lạm phát được kiểm soát, các cân đối lớn của nền kinh tế duy trì ổn định.

Chính sách tiền tệ linh hoạt, điều hành vĩ mô hiệu quả tiếp tục đóng vai trò bệ đỡ quan trọng cho quá trình phục hồi và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản. Việt Nam duy trì vị thế trong nhóm các nền kinh tế tăng trưởng nhanh tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, cùng mặt bằng lãi suất ổn định đã hỗ trợ đáng kể cho nhu cầu đầu tư và mua nhà ở.

Đáng chú ý, thị trường nhà ở phía Nam đang hưởng lợi rõ nét từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành và mạng lưới metro mở rộng tại TP. Hồ Chí Minh. Các dự án này không chỉ tăng cường kết nối liên vùng mà còn mở ra dư địa phát triển các đô thị mới, củng cố niềm tin vào triển vọng tăng trưởng trung và dài hạn của thị trường.

Phân tích diễn biến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung năm 2025 ghi nhận những thay đổi đáng kể cả về quy mô lẫn cơ cấu sản phẩm. Tổng nguồn cung mới đạt hơn 28.600 căn, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm hơn 15.800 căn, chủ yếu là căn hộ (99%); Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) có hơn 800 căn nhà liền thổ; TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận gần 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, gồm khoảng 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ.

Ở phân khúc căn hộ khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới tăng hơn 50% so với năm trước, trong đó khoảng 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Do cơ cấu thị trường nghiêng mạnh về sản phẩm cao cấp, giá bán sơ cấp bình quân đến cuối năm 2025 tăng khoảng 18% so với cùng kỳ, đạt mức xấp xỉ 90 triệu đồng/m² thông thủy.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự bứt phá mạnh về nguồn cung với khoảng 4.400 căn, tăng gần 18 lần so với năm trước. Các dự án chủ yếu tập trung mở bán vào cuối năm, tại những đại đô thị cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 60 km.

Theo ông Kiệt, các dự án này có mức giá chỉ bằng 30–50% so với giá sơ cấp bình quân của thị trường. Việc số lượng sản phẩm mở bán lớn đã kéo mặt bằng giá sơ cấp bình quân toàn thị trường giảm khoảng 39% so với năm trước. “Các khu vực mở rộng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là khi khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh ngày càng hạn chế quỹ đất, giá bán liên tục tăng và gặp nhiều vướng mắc pháp lý”, ông Kiệt nhận định.

Cùng với TP. Hồ Chí Minh, thị trường các tỉnh lân cận cũng ghi nhận nguồn cung cải thiện mạnh. Đồng Nai cung cấp gần 1.300 căn nhà ở; Long An (cũ) mở bán hơn 9.400 căn, tăng khoảng 2,1–2,2 lần so với năm trước. Thị trường bất động sản phía Nam vì vậy không chỉ tăng về quy mô nguồn cung mà còn đa dạng hơn về loại hình sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng.

Ông Kiệt cho rằng, thị trường nhà ở phía Nam đang phân hóa rõ nét theo khu vực và phân khúc giá. Trong đó, khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là hạt nhân của nguồn cung cao cấp, hạng sang; trong khi các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai – với mặt bằng giá chỉ bằng khoảng 50% TP. Hồ Chí Minh – đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh, phản ánh xu hướng hình thành mặt bằng giá mới của thị trường.

* Phát triển đô thị gắn với giao thông và sinh thái

Dự báo về triển vọng năm 2026, CBRE Việt Nam cho biết thị trường bất động sản phía Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng khi nhiều dự án hạ tầng quan trọng được đưa vào khai thác. Riêng vùng kinh tế trọng điểm TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025; trong đó khoảng 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn, trong đó khu vực Bình Dương (cũ) chiếm khoảng 50% thị phần và tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc cân đối cung – cầu cho toàn thị trường. Đối với phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung được dự báo cải thiện nhờ các dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam, với khoảng 5.500 căn trong năm 2026 và có thể tăng lên hơn 15.000 căn vào năm 2028. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án đại đô thị do các chủ đầu tư lớn triển khai như Vingroup, Masterise, GD E&C…

Các chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định, giá bán sẽ tiếp tục phân hóa theo vị trí và loại hình sản phẩm, khiến thị trường cạnh tranh hơn và kéo dài thời gian ra quyết định của người mua. Xu hướng đầu tư theo đó chuyển dần từ “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược.

Đánh giá triển vọng thị trường năm 2026, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, dù một số vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn, song những nỗ lực của Chính phủ cho thấy sự quan tâm lớn đối với lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý là kế hoạch số hóa giao dịch bất động sản, định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026, góp phần nâng cao tính minh bạch, giảm rủi ro và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Về xu hướng phát triển dài hạn, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhấn mạnh vai trò của bất động sản theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), đặc biệt quanh các tuyến metro, cùng với bất động sản xanh và đô thị sinh thái hướng tới nâng cao chất lượng sống và phát triển bền vững.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, trong thời gian tới, giá bán nhà ở khó có biến động mạnh; thay vào đó, các chủ đầu tư sẽ tăng cường chính sách ưu đãi để thu hút người mua. Do vậy, người dân và nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, yếu tố pháp lý, chất lượng sản phẩm cũng như tiến độ triển khai hạ tầng liên quan trước khi đưa ra quyết định....