Hoàn thiện nhà xây thô phải phù hợp với quy hoạch và thiết kế

Năm 2015, bà Nguyễn Thị Thanh Bình (TPHCM) mua nhà ở xây sẵn từ công ty địa ốc và nay muốn hoàn thiện để ở. Tổng diện tích đất 100 m2 (5 x 20). Nhà được xây 3,5 tầng, chừa sân sau 5 x 2,3 m và sân phơi 20 m2 trên tầng áp mái.

Nhà có chiều dài 17,7 x 5 m với bốn lỗ thông tầng 0,68 x 2,13 = 1,45 m2 (trên cầu thang); 3, 2 x 1,7 = 5,44 m2 và hai lỗ thông tầng dọc hành lang 2,6 x 0,65 = 1,69 m2 và 1,64 x 0,65 = 1,066 m2. Diện tích xây dựng thuần trên hồ sơ là 305 m2, bằng 30,5% diện tích đất. Dự án có đầy đủ pháp lý.

Bà Bình nhận nhà cuối năm 2016, tuy nhiên bà không thể hoàn thiện nhà vì khi chủ đầu tư nhận đất (đã có tường 20 cm bao quanh) thì phần không gian và một phần đất đã bị lấn chiếm nên chủ đầu tư không thể thi công sân sau.

Do chủ đầu tư chưa thi công sân sau, nên sân sau không có hệ thống thoát nước khiến nước thải sinh hoạt từ bếp ăn, bồn tiểu tràn ra sân.

Hiện trạng nêu trên có từ khi bà Bình nhận nhà và tồn tại đến bây giờ, chủ đầu tư không giải quyết được nên vẫn chưa thể giao phần sân cho bà Bình.

Vì nhà chưa hoàn thiện, nên bà Bình chưa được cấp sổ đỏ. Do sự bất tiện của các lỗ thông tầng, hành lang hẹp (sau hoàn thiện còn chừng 80 cm), nắng thì gay gắt, để thông gió thì mưa hắt, ngoài ra còn nỗi ám ảnh độ cao khi đứng cạnh ô thông tầng, nên phần lớn dân cư trong khu đã lấp lỗ thông tầng từ những năm 2016 – 2018 và toàn bộ đã được cấp sổ đỏ. Những nhà cùng dãy với nhà bà Bình mới cấp sổ đỏ đầu năm 2024, nghĩa là nhiều năm sau khi lấp lỗ thông tầng.

Nay gia đình bà Bình có ý định lấp 3 lỗ thông tầng, chỉ để lại lỗ thông tầng trên cầu thang, khi đó diện tích xây dựng thuần là 330 m2 ứng với mật độ xây dựng thuần 33% diện tích đất.

Như vậy diện tích xây dựng thuần cho phép với mảnh đất 100 m2 trước ngày 5/7/2021 là 80 m2 và sau ngày 5/7/2021 là 90 m2. Hiện tại, mật độ xây dựng cho phép đã là 90 m2 (90%), nên việc để các ô thông tầng như thiết kế là không cần thiết mà vẫn đáp ứng đầy đủ quy định về mật độ xây dựng thuần cũng như hệ số sử dụng đất theo luật hiện hành.

Tuy nhiên khi bà Bình lên hỏi công ty địa ốc, Thanh tra xây dựng quận, Sở Xây dựng về việc lấp lỗ thông tầng và viện dẫn QCVN 01/2021/TT-BXD, Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi số 62/2020/QH14 thì được trả lời, nhà trong các dự án do các công ty bất động sản xây dựng không phải là nhà ở riêng lẻ mà thuộc loại hình nhà ở dự án, nên không thuộc phạm vi Bảng 2.8 QCVN 01/2021/TT-BXD, Điểm d Điều 89 Luật số 62/2020/QH14, sẽ bị cấm tập trung vật liệu và hoàn thiện nhà nếu lấp lỗ thông tầng trong nhà dù không vi phạm mật độ xây dựng thuần cũng như hệ số sử dụng đất. Ngược lại, nếu bà đã có sổ đỏ thì có thể lấp lỗ thông tầng và thay đổi mặt bằng trong nhà.

Bà Bình hỏi, bà có được phép lấp lỗ thông tầng khi hoàn thiện nhà xây thô đã nhận từ năm 2016 không? Nếu không được phép thì vì sao? Tại sao chỉ được phép lấp lỗ thông tầng khi đã có sổ đỏ? Nếu được phép lấp lỗ thông thì bà cần phải xin giấy tờ gì nữa không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Do nội dung hỏi không gửi kèm đầy đủ hồ sơ thiết kế được phê duyệt của dự án, vì vậy không có đầy đủ cơ sở pháp lý để xem xét nội dung đề nghị giải đáp vướng mắc của bà.

Trường hợp công trình nhà ở của bà thuộc dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán của doanh nghiệp, việc hoàn thiện nhà ở (công trình xây dựng) phải bảo đảm phù hợp theo quy hoạch được phê duyệt, thiết kế được thẩm định, phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có) theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành.

Trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà ở (công trình xây dựng) hiện hữu, đề nghị bà liên hệ với cơ quan có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng ở địa phương để được hướng dẫn theo quy định.

Trường hợp công trình nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán của doanh nghiệp, việc hoàn thiện nhà ở phải bảo đảm phù hợp theo quy hoạch được phê duyệt, thiết kế được thẩm định, phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có) theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành.