Hướng tiếp cận mới cho bài toán giãn dân và tái định cư của Hà Nội

Thay vì tách biệt nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở thương mại như trước đây, thành phố định hướng tích hợp các chức năng này trong cùng một không gian phát triển, gắn với việc làm, dịch vụ, hạ tầng đồng bộ và các cực tăng trưởng mới.

Không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở, đề án còn được kỳ vọng trở thành công cụ hỗ trợ giãn dân nội đô, chủ động quỹ nhà tái định cư và hiện thực hóa Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm.

*Từ những khoảng trống của mô hình tái định cư truyền thống

Ngày 25/5/2026, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 2636/QĐ-UBND phê duyệt Đề án Khu đô thị đa mục tiêu trên địa bàn thành phố. Đề án được xây dựng trên cơ sở cụ thể hóa các định hướng lớn của Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Luật Thủ đô năm 2026 và các nghị quyết của Trung ương, Quốc hội, Thành ủy, HĐND thành phố về phát triển đô thị và nhà ở.

Theo đánh giá của thành phố, hơn hai thập kỷ qua, Hà Nội đã triển khai nhiều khu đô thị mới, khu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu tái định cư, góp phần mở rộng không gian đô thị, cải thiện điều kiện sống của người dân và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội. Đến hết năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt khoảng trên 29 m² sàn/người.

Tuy nhiên, quá trình phát triển cũng bộc lộ những hạn chế. Nhiều khu đô thị chủ yếu tập trung vào chức năng nhà ở thương mại, thiếu sự kết hợp hài hòa giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và các thiết chế an sinh.

Một số dự án chưa bảo đảm đồng bộ giữa nhà ở với trường học, cơ sở y tế, giao thông công cộng và không gian xanh. Không ít khu tái định cư được bố trí tách biệt với khu đô thị thương mại, trong khi điều kiện hạ tầng, dịch vụ và khả năng kết nối sinh kế chưa đồng đều.

Những bất cập này trở nên rõ nét hơn trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai nhiều dự án hạ tầng và chỉnh trang đô thị quy mô lớn, kéo theo nhu cầu tái định cư ngày càng tăng.

Theo đề án, mô hình phát triển hiện nay vẫn chủ yếu dựa trên các dự án đơn lẻ, phân tách chức năng, chưa tạo lập được cấu trúc đô thị tích hợp vừa bảo đảm hiệu quả đầu tư, vừa đáp ứng yêu cầu an sinh xã hội trong dài hạn.

Chính từ thực tiễn đó, thành phố lựa chọn mô hình khu đô thị đa mục tiêu với cách tiếp cận khác biệt. Nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại sẽ được bố trí đan xen trong cùng một khu đô thị, cùng thụ hưởng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tiện ích công cộng. Đáng chú ý, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở công vụ chiếm khoảng 40-50% tổng diện tích sàn nhà ở; nhà ở xã hội khoảng 20%; nhà ở thương mại khoảng 30-40%.

*Không chỉ xây nhà, mà tổ chức lại không gian phát triển

Nếu chỉ nhìn từ góc độ nhà ở, khu đô thị đa mục tiêu có thể được hiểu là giải pháp tăng nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, nội dung đề án cho thấy mục tiêu mà Hà Nội hướng tới rộng hơn nhiều.

Trong Tờ trình gửi HĐND thành phố, UBND thành phố Hà Nội nêu rõ việc xây dựng mô hình khu đô thị đa mục tiêu nhằm điều tiết không gian và dân cư, phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội, tái định cư, nhà ở công vụ và phát triển kinh tế - xã hội bền vững; qua đó góp phần giãn dân nội đô, kiểm soát quá trình đô thị hóa và chủ động tạo lập quỹ đất, quỹ nhà ở ổn định, dễ tiếp cận cho người dân.

Tinh thần này tiếp tục được cụ thể hóa trong đề án đã được phê duyệt. Các khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phân bổ đồng đều tại 8 hướng phát triển của thành phố, gắn với 9 trục động lực phát triển được xác định trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm; ưu tiên bố trí gần các hành lang giao thông chính và các đầu mối giao thông công cộng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Đề án nhấn mạnh khu đô thị đa mục tiêu không chỉ nhằm phát triển nhà ở hay bất động sản mà còn là phương thức tổ chức lại không gian đô thị, phân bổ dân cư, hỗ trợ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm, tạo việc làm và sinh kế cho người dân, nhất là các đối tượng tái định cư.

Đây cũng được xác định là không gian để thành phố triển khai các cơ chế, chính sách mới, ứng dụng công nghệ số, vật liệu xây dựng mới và các mô hình quản trị đô thị hiện đại.

Một điểm đáng chú ý là yêu cầu phát triển các khu đô thị theo mô hình “sinh sống - làm việc - hưởng tiện ích tại chỗ”. Theo đề án, không gian đô thị sẽ được tổ chức theo hướng tích hợp đa chức năng, tạo điều kiện để cư dân tiếp cận cơ hội việc làm, dịch vụ và các hoạt động kinh tế ngay trong phạm vi khu đô thị, góp phần giảm áp lực giao thông hướng tâm và nâng cao chất lượng sống lâu dài.

*Thử nghiệm cơ chế điều tiết thị trường nhà ở

Bên cạnh việc tổ chức lại không gian phát triển, đề án còn đề xuất một số cơ chế mới trong quản lý và phát triển nhà ở.

Theo tính toán của thành phố, tổng nhu cầu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 khoảng 195-255 triệu m² sàn. Sau khi đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội khoảng 18 triệu m² sàn và nhà ở do người dân tự xây dựng khoảng 45 triệu m² sàn, Hà Nội vẫn cần phát triển thêm khoảng 132-192 triệu m² sàn nhà ở thương mại và nhà ở tái định cư trong các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đa mục tiêu.

Để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, đề án đưa ra cơ chế kiểm soát lợi nhuận đối với từng cấu phần dự án. Mức lợi nhuận định mức tối đa đối với nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ tái định cư là 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng; đối với nhà ở thương mại là 15%.

Đồng thời, ngoài phần lợi nhuận được hưởng, nhà đầu tư phải bố trí thêm một khoản tương đương khoảng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại để hỗ trợ giảm giá thành nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

Đề án cũng cho phép vận hành linh hoạt quỹ nhà ở. Trường hợp căn hộ tái định cư chưa được bố trí sau 12 tháng kể từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhà đầu tư có thể đề xuất chuyển đổi sang nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.

Trường hợp quỹ nhà ở xã hội hoặc nhà ở tái định cư không sử dụng hết sau 5 năm và không còn nhu cầu theo kế hoạch của thành phố, có thể được xem xét chuyển đổi sang nhà ở thương mại theo quy định.

Đề án Khu đô thị đa mục tiêu cho thấy Hà Nội đang tìm kiếm một cách tiếp cận mới đối với bài toán nhà ở, tái định cư và phát triển đô thị. Thay vì giải quyết từng nhu cầu riêng lẻ, thành phố hướng tới việc tích hợp các mục tiêu an sinh, phát triển kinh tế và tổ chức không gian đô thị trong cùng một mô hình, tạo nền tảng cho quá trình phát triển Thủ đô theo định hướng đa cực, thông minh và bền vững trong dài hạn.