Khai giá thấp – “né” thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Hiện việc mua bán nhà, đất khi làm thủ tục chuyển nhượng hầu hết đều khai giá thấp hơn so với giao dịch thực tế. Điều này được cảnh báo chính là một hình thức để trốn thuế thu nhập cá nhân. Điều đáng nói, chuyện này vẫn diễn ra công khai và phổ biến.

Các chuyên gia cho biết, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng có công chứng.

Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Phía người mua đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Chị Nguyễn Hương (Đống Đa – Hà Nội) chia sẻ, khi bán nhà, chị ra Phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng. Tại đây, có bảng quy định chung về giá đất các vị trí để chọn ghi vào hợp đồng cho phù hợp.

Nếu ghi đúng theo mức giá thực tế thì sẽ cao hơn nhiều so với khung giá quy định của Nhà nước cho khu vực đó. Điều này đồng nghĩa với việc phải nộp thuế thu nhập cá nhân rất cao nên sẽ chẳng ai chọn.

Còn trường hợp, hai bên mua - bán có ghi giá thấp hơn giá Nhà nước một chút thì cũng sẽ được áp giá đất của Nhà nước để thu thuế. Hiện giá đất theo quy định của Nhà nước thấp nên để an toàn thì cứ dựa vào đó mà khai cao hơn một chút, số tiền nộp thuế sẽ ít đi - chị Hương nhận xét.

Trên thực tế, khi mua - bán nhà giá trị chuyển nhượng bất động sản đều được khai thấp hơn mức giá theo quy định và trở thành việc phổ biến, bình thường. Cả người mua, người bán đều ngầm hiểu như vậy và đồng tình ký vào văn bản chuyển nhượng tại Phòng công chứng cho dù số tiền bỏ ra để mua căn nhà đất đó cao hơn nhiều.

Một luật sư cho biết, cũng có giai đoạn, Nhà nước đề ra mức thu thuế chênh lệch trên phần mua, bán. Nghĩa là khi bán có lãi thì Nhà nước thu trên phần chênh lệch đó. Phương án này có lợi nếu người bán khai thấp để giảm thuế thì khi người chủ nhà đất mới này muốn bán tiếp cho người khác mà họ muốn ghi giá mua - bán thật thì nộp thuế rất cao.

Khi đó, họ sẽ bị thiệt thòi nên muốn ghi giá thật trong hợp đồng mua - bán để tránh thiệt hại về sau. Như vậy, hai bên mua - bán đều ghìm nhau để bảo vệ quyền lợi của mình. Họ phải chịu áp lực thiệt hơn nên phải tính toán và cả hai bên phải khai giá thật để nộp thuế đủ cho Nhà nước chứ không phải chỉ tính toán dựa trên bảng giá đất thực tế theo quy định.

Còn theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định mức thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá bán. Nếu giá bán ghi trong hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước. Như vậy, người chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân bất kể khi bán họ lãi nhiều hay ít, thậm chí lỗ cũng vẫn phải nộp thuế.

Tuy nhiên, giá bất động sản ở Việt Nam không ổn định. Có trường hợp sau thời gian dài thì giá trị tài sản tăng cả chục lần. Nếu theo thuế cũ, người bán nhà nộp chênh lệch thì cũng không thể tính toán được mức đầu vào, đầu ra để khấu trừ lại phần chênh lệch đó. Bởi vậy, Nhà nước chọn mức thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán để áp chung cho các giao dịch – một luật sư phân tích.

Có ý kiến cho rằng, về nguyên tắc của thuế thu nhập cá nhân thì phải có lãi mới nộp thuế. Nhưng hiện nay, quy định mức thu 2% thì người bán dù có lãi hay lỗ cũng đều phải nộp. Mức sàn chính là giá quy định của Nhà nước để làm căn cứ tính thuế.

Chuyên gia cảnh báo, những người muốn trốn thuế, tránh nộp thuế cao sẽ thỏa thuận với nhau lấy giá Nhà nước làm chuẩn để ghi giá trong hợp đồng công chứng. Do đó, thực trạng là giá mua - bán tại Phòng công chứng là giá ảo và chỉ bị lộ hoặc kiện cáo khi hai bên hủy bỏ giao dịch.

Thế nhưng, theo Luật sư Vũ Quang Đức (Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh), việc xử phạt hành chính và truy thu thuế trong khai thấp giá mua bán rất hy hữu nên chưa tạo được sự răn đe. Nếu có tranh chấp trong giao dịch mua bán, khi các bên ra tòa thừa nhận chuyện giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá bán thực tế thì Hội đồng xét xử cũng chỉ ghi nhận mà không chuyển thông tin vi phạm đến các cơ quan thuế để thực hiện xử phạt hành chính hoặc truy thu thuế.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, nếu có việc khai thấp giá mua bán so với thực tế chuyển nhượng thì người được lợi thường là bên bán chứ không phải bên mua. Bởi trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện thì Tòa án sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong Hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng.

Ngoài việc tìm các giải pháp để hạn chế thất thu thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản do các bên tham gia cố tình bắt tay nhau “lách luật”, các luật sư cho rằng, cơ quan chức năng cần tăng cường tuyên truyền để từng cá nhân có ý thức, trách nhiệm nộp thuế đúng và đủ./.