Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, đừng để “tác động ngược”

“Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động” là chủ đề chính của buổi toạ đàm do Bộ Xây dựng và Báo Xây dựng tổ chức ngày 11/5 tại Hà Nội. Đây là dịp để các cơ quan quản lý Nhà nước, chuyên gia kinh tế, nhà nghiên cứu, doanh nghiệp chia sẻ về thực trạng, chính sách cũng như những hạn chế cho vay bất động sản đến thị trường và những tác động đến tâm lý của người dân cũng như doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Theo đó, đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong số đó có việc tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý...

Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản. Cùng đó, các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện...

Trước động thái kiểm soát chặt nguồn vốn vào bất động sản, đã xuất hiện nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về tác động của chính sách này. Theo Ngân hàng Nhà nước, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất. Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc kiểm soát là cần thiết.

Tuy nhiên, trên thực tế, cũng có nhiều lo lắng, phản hồi bởi chính sách có thể đem đến “tác động ngược”. Bởi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm thuộc các ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động mỗi năm.

Các chuyên gia dự báo, sẽ có hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Do đó, một số doanh nghiệp kiến nghị, việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình và cần rà soát đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ.

Đại diện cơ quan quản lý nhà nước, ông Bùi Xuân Dũng – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, năm 2021 và đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản đều hạn chế, có xu hướng giảm; đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân.

Bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản và ngược lại. Do đó, việc kiểm soát hay tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp nhằm thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Kiên - Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ nhận xét, ở góc độ vĩ mô, việc bơm tín dụng ra thị trường trong 4 tháng đầu năm 2022 cao hơn cùng kỳ các năm 2020 và 2021. Cùng với áp lực lạm phát do nhập khẩu và một số lĩnh vực trong nước... sẽ gây tác động khó khăn cho các doanh nghiệp trong thị trường bất động sản về khả năng thanh khoản và mua, bán.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu cho biết, một số ngân hàng thương mại đã cho dừng cho vay tín dụng bất động sản dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và cả người tiêu dùng, bởi đây là “ bà đỡ ” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án bất động sản để tiến đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp. Tỷ trọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam trong những năm gần đây đã tăng mạnh, đến nay chiếm 39% GDP trong khi các nước lân cận trên thế giới tới hơn 50%. Thế nhưng, vụ việc những “con sâu” làm rầu “nồi canh” trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua cũng khiến kênh huy động này bị ảnh hưởng, nhất là các chủ đầu tư chân chính.

Việc siết tài chính tín dụng đối với bất động sản chắc chắn sẽ có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện Nhà nước đã quyết định có gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, phần lớn tập trung cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, Việt Nam cần tham khảo thêm kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản. Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản, mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích - ông Châu phân tích.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát chất lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi vì trong thời gian vừa qua hoạt động này chưa đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp nên có tình trạng phát hành trái phiếu lừa đảo nhà đầu tư.

Theo ông Châu, việc siết chặt vốn tín dụng ngân hàng đối với cho vay bất động sản là cần thiết nhưng có thể tính toán để đưa ra lộ trình phù hợp bởi trong 2 năm vừa qua các doanh nghiệp và thị trường bất động sản đã chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề từ dịch COVID-19.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đặt vấn đề, điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Lực, hiện Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản chính thức nào yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay trên 80% đối với bất động sản. Một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân do 2 vấn đề. Những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I, đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải “phanh” lại. Một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề phức tạp về pháp lý nên cũng phải dừng lại. Do đó, tình trạng này xảy ra ở cục bộ.

Tại Việt Nam, quy mô bất động sản và xây dựng vẫn còn khiêm tốn so với nhiều nước, do đó còn nhiều tiềm năng để phát triển. Trong khi đó vai trò thu hút vốn của bất động sản vô cùng quan trọng trong 35 ngành nghề khác nhau, liên quan đến bất động sản với các hệ số khác nhau.

Ông Lực phân tích, tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán có liên quan chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro và ngược lại. Ví dụ, doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các ngành tham gia hệ sinh thái của nhau, cần đề cập khi đánh giá phân tích rủi ro, đây là rủi ro hệ thống liên quan đến tài chính – bất động sản.

Mặt khác, tác động của một số chính sách khác tới nguồn vốn thị trường bất động sản đang khiến doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này lo lắng, lưỡng lự khi triển khai đầu tư dự án. Do vậy, kiểm soát hợp lý dòng vốn vào bất động là cần thiết và rất quan trọng, tránh ảnh hưởng xấu, tiêu cực đến tâm lý thị trường. Giải pháp chính là bài toán dành cho các cơ quan quản lý./.