Lãi suất tăng, người mua cân nhắc chọn lọc dự án

Chi phí vay mua nhà tăng trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao đang khiến nhiều người mua phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Diễn biến này được cho là sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường và chiến lược bán hàng của doanh nghiệp trong thời gian tới.

* Bài toán tài chính thay đổi

Đầu năm 2026, anh Trần Khánh - nhân viên kinh doanh tại Hà Nội dự định vay ngân hàng khoảng ba tỷ đồng để mua một căn hộ ở khu vực phía Tây thành phố. Tuy nhiên, sau khi ngân hàng thông báo mức lãi suất cho vay có thể tăng sau thời gian ưu đãi, anh Khánh đã quyết định tạm hoãn kế hoạch vay mua nhà.

Bởi theo anh Khánh, chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, khoản tiền phải trả mỗi tháng có thể tăng lên đáng kể. Nếu vay trong hai mươi năm, số tiền lãi phát sinh thêm là rất lớn, nên anh phải cân nhắc kỹ hơn.

Câu chuyện của anh Khánh cũng không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay lớn, đang thận trọng hơn khi chi phí vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại.

Trong hai năm gần đây, giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng mạnh, khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với nhiều người. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng nhanh trong giai đoạn 2023–2025. Nếu trước đây nhiều dự án có mức giá trung bình khoảng hơn 50 triệu đồng/m2 thì hiện nay nhiều dự án mới đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, mặt bằng giá căn hộ mới thậm chí còn cao hơn. Nhiều dự án mở bán trong năm 2025 ghi nhận mức giá trung bình tiệm cận 100 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với chỉ vài năm trước.

Giá nhà tăng chủ yếu do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn tăng cùng tốc độ đô thị hóa. Trong bối cảnh giá nhà cao, sự gia tăng của lãi suất vay mua nhà càng khiến bài toán tài chính của người mua trở nên khó khăn.

Hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất ưu đãi trong năm đầu khoảng 7-9% mỗi năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thường được điều chỉnh theo cơ chế thả nổi và có thể tăng lên mức khoảng 10-12%. Với những khoản vay kéo dài 20 hay 30 năm, chỉ cần lãi suất tăng thêm một đến hai điểm phần trăm cũng khiến chi phí trả nợ hàng tháng tăng đáng kể.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng lãi suất là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Khi chi phí vay vốn tăng, nhiều người mua sẽ trì hoãn kế hoạch hoặc giảm quy mô khoản vay. Điều này khiến tốc độ giao dịch trên thị trường chậm lại.

* Thanh khoản chững, gia tăng áp lực

Các chuyên gia nhận định, trong chu kỳ vận động của bất động sản, lãi suất thường đóng vai trò điều tiết dòng tiền. Khi lãi suất thấp, chi phí vốn rẻ khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay tiền để tham gia thị trường. Điều này thường kéo theo sự gia tăng nhanh của giao dịch và giá cả. Ngược lại, khi lãi suất tăng, hoạt động đầu tư có xu hướng chậm lại do chi phí tài chính cao hơn.

Theo một số dữ liệu thị trường, mức độ quan tâm đến bất động sản trên các nền tảng trực tuyến vẫn duy trì khá cao. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công không tăng tương ứng, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, thanh khoản thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở các dự án có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng. Người mua ngày càng chọn lọc hơn. Những dự án có giá cao nhưng thiếu lợi thế về vị trí hoặc tiện ích có thể gặp khó khăn trong việc bán hàng.

Sự thay đổi của lãi suất không chỉ tác động đến người mua nhà mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp phát triển dự án. Trong ngành bất động sản, việc sử dụng vốn vay để triển khai dự án là khá phổ biến. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính của doanh nghiệp cũng tăng theo. Trong khi đó, thanh khoản thị trường chậm lại khiến tốc độ bán hàng giảm, làm gia tăng áp lực lên dòng tiền.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định, trong bối cảnh tín dụng thận trọng hơn, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược phát triển dự án. Các doanh nghiệp nên tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tiêu thụ tốt.

Trên thị trường, nhiều chủ đầu tư đang triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính như hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để thu hút người mua.

* Kịch bản mới cho thị trường

Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Trong bối cảnh lãi suất cao hơn và người mua thận trọng hơn, các dự án có vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi và pháp lý minh bạch sẽ có lợi thế lớn.

Ngược lại, những dự án thiếu lợi thế cạnh tranh có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng, thậm chí giảm giá để kích cầu. Sự phân hóa này được cho là sẽ trở nên rõ rệt hơn trong vài năm tới khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng tại các đô thị lớn.

Các chuyên gia dự báo, sẽ có 3 kịch bản cho thị trường bất động sản thời gian tới. Bởi diễn biến của thị trường trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào xu hướng lãi suất và chính sách tiền tệ.

Nếu lãi suất giảm trở lại, dòng tiền có thể nhanh chóng quay lại bất động sản. Khi chi phí vay thấp hơn, cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng tăng cường sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhưng trong trường hợp lãi suất duy trì ở mức trung bình, thị trường có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định với thanh khoản vừa phải và giá nhà tăng chậm.

Còn nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, hoạt động đầu tư bất động sản có thể giảm đáng kể. Một số phân khúc hoặc khu vực khi đó có thể phải điều chỉnh giá để phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Nhiều chuyên gia chung nhận định, kịch bản thị trường tăng trưởng ổn định được đánh giá là khả thi nhất trong bối cảnh hiện nay với kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

Trong chu kỳ này, yếu tố tài chính, pháp lý và chất lượng dự án sẽ đóng vai trò quan trọng hơn trong quyết định của người mua. Thay vì tăng trưởng dựa vào dòng tiền đầu cơ, thị trường có xu hướng chuyển sang mô hình phát triển bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng của sản phẩm.

Sự thay đổi của lãi suất vì thế không chỉ tạo ra thách thức trong ngắn hạn mà còn có thể giúp thị trường điều chỉnh để phát triển ổn định hơn trong dài hạn.