Liên danh trúng thầu dự án nhà ở, xác định chủ đầu tư thế nào?

Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.

Theo phản ánh của ông Nguyễn Kiên Cường (Hà Nội), Khoản 1, Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định:

"1. Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Khoản 2, Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại".

Căn cứ quy định trên thì nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014; Khoản 2, Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhà đầu tư trúng đấu thầu có thể là liên danh hai nhà đầu tư.

Ông Cường hỏi, vậy việc xác định chủ đầu tư dự án nhà ở trong trường hợp liên danh hai nhà đầu tư trúng đấu thầu như thế nào? Có phải chủ đầu tư là liên danh hai nhà đầu tư?

Ngoài ra, Khoản 8, Điều 6 Luật nhà ở quy định các hành vi bị nghiêm cấm: "8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án".

Liên danh hai nhà đầu tư không phải doanh nghiệp, không có tư cách pháp nhân, do đó, liên danh sẽ phải ủy quyền cho một thành viên là đại diện liên danh để thực hiện giao kết các hợp đồng phát sinh trong quá trình đầu tư dự án.

Nếu xác định liên danh là chủ đầu tư dự án như quy định tại Khoản 1, Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thì việc ủy quyền này có vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở như quy định tại Điều 6 hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Tại Khoản 2, Điều 7 của Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020) quy định:

"... Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan".

Tại Điểm c, Khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điểm b, Khoản 1, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020) quy định: "Chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết điểm này".

Tại Khoản 3, Điều 5 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP không thực hiện công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án.

Như vậy, quy định nêu trên của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP là phù hợp với quy định của Điều 21 Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và không trái với quy định tại Khoản 8, Điều 6 của Luật Nhà ở về các hành vi bị nghiêm cấm.