Lối thoát nào cho thị trường bất động sản Trung Quốc?

Tại Trung Quốc, thị trường bất động sản tồn tại một nghịch lý là tồn kho lớn, trong khi nhu cầu đối với nhà ở giá rẻ lại không hề nhỏ. Khi những thay đổi lớn diễn ra trong quan hệ cung cầu, nước này đang thực hiện các tiếp cận định hướng người dân để chuyển đổi thị trường, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng, coi đó như một giải pháp cho cuộc khủng hoảng hiện nay.

Những nỗ lực tháo gỡ nút thắt nhu cầu

Cuộc khủng hoảng kéo dài của lĩnh vực bất động sản, với lượng căn hộ chưa bán tăng mạnh, làm tê liệt dòng tiền mặt của các nhà phát triển bất động sản và gây sức ép lên giá nhà, lòng tin tiêu dùng và hoạt động kinh tế. Cuộc khủng hoảng của lĩnh vực này và nhu cầu yếu đã khiến tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong quý II/2024 không đạt mức dự báo.

Theo Cơ quan Thống kê Quốc gia (NBS), tính đến cuối tháng 4/2024, nhà ở thương mại chưa bán được trên cả nước là 745,53 triệu m2, tăng mạnh so với 514,36 triệu m2 vào cuối tháng 4/2021. Tuy nhiên, chỉ 292,52 triệu m2 nhà mới được bán trong bốn tháng đầu năm nay, so với 503,05 triệu m2 của cùng kỳ ba năm trước đó.  

Trong khi đó, số liệu của NBS cho thấy số người sở hữu nhà trong số 180 triệu lao động di cư ở các thành phố không cao và những ngôi nhà có diện tích dưới 90 m2 vẫn chiếm phần lớn nhà ở hiện có ở nước này. Nhu cầu nhà ở cơ bản và nhu cầu cải thiện nhà ở vẫn mạnh mẽ chủ yếu do quá trình đô thị hóa và chất lượng cuộc sống cao hơn.

Tại cuộc họp vào cuối tháng 4/2024, các nhà hoạch định chính sách kêu gọi thực hiện các biện pháp nhằm giảm tồn kho bất động sản và cải thiện chất lượng nhà mới theo cách thức mang tính phối hợp.

Giám đốc phụ trách nghiên cứu tại E-house China R&D Institute, Yan Yuejin, cho rằng các biện pháp nhằm giảm tồn kho bất động sản là đổi mới chính sách mang tính đột phá nhất trong năm nay của Trung Quốc, khi đưa đến sự thay đổi lớn trong quan hệ cung cầu.

Theo nhà nghiên cứu tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, Li Yujia, khi thị trường đình trệ, chính phủ cần khẩn cấp can thiệp. Ưu tiên trước mắt là tiến hành "xả" nguồn cung lớn nhà ở đã qua sử dụng.  

Trung Quốc đang tích cực triển khai các biện pháp mới nhằm giảm tồn kho bất động sản như thúc đẩy các chương trình đổi nhà và khuyến khích chính quyền địa phương, doanh nghiệp nhà nước mua bất động sản thương mại (với sự hỗ trợ của chính phủ) và chuyển đổi sang nhà ở giá rẻ, trong nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản.

Trong nỗ lực hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, trong tháng 5/2024, Trung Quốc đã công bố kế hoạch cấp vốn vay trị giá 300 tỷ NDT (41 tỷ USD). Các ngân hàng Trung Quốc dự kiến sẽ cấp các khoản tín dụng với lãi suất thấp hơn cho các doanh nghiệp nhà nước (SOE) thông qua cơ chế được ngân hàng trung ương hỗ trợ để mua nhà đã hoàn thiện và chưa bán được từ các nhà phát triển với “giá hợp lý” và chuyển thành nhà ở giá rẻ, nhằm đáp ứng nhu cầu của các gia đình có thu nhập thấp.

Một số nhà phân tích cho rằng cách tiếp cận mới của chính quyền về nhà ở xã hội là một động thái định hướng người tiêu dùng hiếm hoi tại Trung Quốc, hứa hẹn chuyển nguồn lực từ chính quyền địa phương đến các hộ gia đình - vốn được coi như một phương tiện để thúc đẩy nhu cầu trong nước.

Tuy nhiên, để thúc đẩy chi tiêu hộ gia đình trong dài hạn, chương trình chuyển đổi các dự án chưa hoàn thành thành nhà ở giá rẻ cần tăng quy mô và các cải cách khác phải được thực thi.

Nhà kinh tế của Moody's Analytics, Harry Murphy Cruise, ước tính nhà ở giá rẻ hiện chiếm khoảng 5% tổng tồn kho nhà tại Trung Quốc. Ông cho rằng việc tăng tỷ lệ này lên 20-30% sẽ mang lại lợi ích lớn cho nhiều người Trung Quốc và cho chi tiêu hộ gia đình ở tầm vĩ mô, nhưng đòi hỏi nguồn tài chính 3.000-4.000 tỷ nhân dân tệ. 

Theo ông Cruise, Trung Quốc rất cần tái cân bằng nền kinh tế. Nước này cần chi tiêu hộ gia đình thực sự là động lực tăng trưởng bền vững trong tương lai. Nhà ở giá rẻ không phải giải pháp hiệu quả ngay lập tức, nhưng chắc chắn là một trụ cột chính của chiến lược này.

Nhà kinh tế Louise Loo tại Oxford Economics, cho rằng các gia đình có thể bớt tiết kiệm nếu họ cảm thấy không phải để ra một khoản quá lớn để mua những căn nhà đắt đỏ.

Sự vào cuộc của chính quyền địa phương

Cùng với những nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc, các chính quyền và tổ chức địa phương đã nhanh chóng vào cuộc. Hơn 60 thành phố đã công bố các chính sách hỗ trợ để giải phóng nguồn cung nhà, trong đó có Thượng Hải, Thâm Quyến, Thanh Đảo và Nam Kinh.  

Hơn 20 công ty phát triển nhà và gần 10 công ty bất động sản ở Thượng Hải đã cùng khởi động chiến dịch khuyến mãi hồi đầu tháng 5/2024. Theo chiến dịch này, những người sở hữu nhà ký hợp đồng mua nhà mới sẽ được các công ty bất động sản ưu tiên bán nhà cũ. Một khi nhà cũ được bán, giao dịch nhà mới sẽ được hoàn tất. Nếu nhà cũ không bán được, người mua có thể được hoàn tiền mà không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ pháp lý nào.  

Tại thành phố Trịnh Châu, một SOE có kế hoạch mua những ngôi nhà đã xây dựng trong khoảng 20 năm để chuyển thành nhà ở cho thuê giá rẻ. Mục tiêu của thành phố này là hoàn tất 10.000 thỏa thuận thông qua cách thức này và các cách tiếp cận khác trong năm nay.

Hầu hết các thành phố đã khảo sát các bác sỹ, giáo viên và các nhóm khác, không chỉ là nhóm thu nhập thấp để đánh giá nhu cầu hỗ trợ thuê và mua nhà. Các nhà kinh tế cho rằng các thành phố đang thực hiện chính sách bất động sản mới theo cách để giải quyết tình trạng chảy máu chất xám và dòng người di cư đến các thành phố lớn như Thượng Hải hay Thâm Quyến. 

Theo nhà kinh tế Nie Wen tại Hwabao Trust, các thành phố nhỏ có động lực lớn hơn trong việc phát triển nhà ở giá rẻ. Với mức giá thuê nhà rẻ, các thành phố này có thể thu hút lao động nhập cư nhiều hơn và giảm dòng di cư ròng. Nhà ở giá rẻ cũng có thể được bán cho cảnh sát, bác sỹ, giáo viên, và góp phần giữ chân người tài.

Hàng Châu, nơi đặt trụ sở của tập đoàn công nghệ Alibaba Group, thông báo mức thuê một căn hộ 50 m2 sẽ chỉ có giá khoảng 500 nhân dân tệ/tháng.