Nguồn cung căn hộ thương mại giảm mạnh, nhà ở xã hội tăng tốc

Thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận diễn biến trái chiều khi nguồn cung căn hộ thương mại tiếp tục sụt giảm mạnh, trong khi phân khúc nhà ở xã hội bắt đầu tăng tốc nhờ hàng loạt chính sách hỗ trợ.

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy bức tranh thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, với một bên là sự khan hiếm nguồn cung kéo dài và bên còn lại là kỳ vọng tái cân bằng nhờ các chương trình phát triển nhà ở giá phù hợp.

* Nguồn cung giảm, giá vẫn neo cao

Từ đầu năm đến nay, nguồn cung dự án bất động sản mới tiếp tục thu hẹp đáng kể. Cả nước chỉ có 51 dự án nhà ở thương mại, đất nền và du lịch nghỉ dưỡng được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó riêng nhà ở thương mại có 39 dự án – tương đương 49,4% so với quý IV/2025.

Mức sụt giảm này phản ánh những khó khăn kéo dài về pháp lý và thủ tục đầu tư, dù nhiều chính sách tháo gỡ đã được ban hành. Không chỉ phân khúc nhà ở thương mại, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng ghi nhận sự chững lại khi chỉ có 8 dự án được chấp thuận, đạt khoảng 88,9% so với quý trước.

Ở chiều ngược lại, số lượng dự án hoàn thành lại có tín hiệu tích cực hơn. Quý I/2026 ghi nhận 31 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, dù có giảm so với quý IV/2025 nhưng lại tăng mạnh tới 221,4% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang tập trung nguồn lực để “về đích” các dự án dở dang, tận dụng giai đoạn các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ.

Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhận định: “Tuy sự cải thiện ở nguồn cung hoàn thành chưa đủ để bù đắp cho lượng dự án mới sụt giảm. Thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái thiếu hụt nguồn cung sơ cấp, đặc biệt tại các đô thị lớn”.

Giá bất động sản vì thế vẫn duy trì ở mức cao. Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá tại nhiều địa phương cơ bản ổn định nhưng chưa có dấu hiệu giảm. Tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và Khánh Hòa, giá nhà tăng khoảng 2% so với quý trước; trong khi Đà Nẵng và Đồng Nai ghi nhận mức tăng trên 1%.

Đáng chú ý, đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại. Tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước đạt khoảng 115.650 giao dịch, tương đương 76,4% so với quý IV/2025.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 25.663 giao dịch, chỉ bằng 67,8% so với quý trước. Phân khúc đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn với 89.987 giao dịch thành công, song cũng không tránh khỏi xu hướng giảm chung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, việc giá nhà vẫn neo cao trong khi giao dịch giảm phản ánh sự “lệch pha nghiêm trọng” giữa cung và cầu. Nguồn cung căn hộ thương mại, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, đang thiếu hụt kéo dài. Điều này khiến thị trường khó điều chỉnh giá trong ngắn hạn, dù sức mua đã suy yếu.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, các vướng mắc pháp lý vẫn là “điểm nghẽn cốt lõi” khiến nguồn cung không thể cải thiện nhanh. Theo bà, quá trình triển khai các luật mới cần thêm thời gian để đi vào thực tiễn, trong khi doanh nghiệp vẫn phải “gồng mình” trước áp lực chi phí và dòng tiền.

* Nhà ở xã hội tăng tốc, kỳ vọng tái cân bằng thị trường

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục thu hẹp, nhà ở xã hội đang nổi lên như một điểm sáng của thị trường. Từ đầu năm 2026, Chính phủ và các bộ, ngành đã liên tục ban hành các chính sách nhằm thúc đẩy phân khúc này.

Đáng chú ý là các Nghị định và Nghị quyết liên quan đã được ban hành để tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, tiền sử dụng đất và cơ chế phát triển nhà ở xã hội. Đây được xem là nền tảng pháp lý quan trọng giúp khơi thông dòng vốn và tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia.

Kết quả bước đầu cho thấy sự chuyển biến tích cực. Tính đến nay, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô khoảng 701.247 căn, đạt 70,1% mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Riêng trong quý I/2026, có 33 dự án nhà ở xã hội được khởi công với quy mô 28.856 căn. Đồng thời, 18 dự án đã đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp thêm khoảng 7.031 căn ra thị trường.

Chính phủ cũng đã giao chỉ tiêu phát triển 158.723 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, tạo áp lực nhưng đồng thời cũng là động lực để các địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Đánh giá về xu hướng này, nhiều chuyên gia chung nhận định, nhà ở xã hội đang trở thành “trụ cột quan trọng” giúp thị trường duy trì thanh khoản trong bối cảnh phân khúc thương mại gặp khó. Nếu được triển khai đúng tiến độ và đúng đối tượng, nhà ở xã hội không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn giúp ổn định thị trường về dài hạn.

Việc nhiều địa phương đồng loạt đẩy mạnh nhà ở xã hội sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực. Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý, cần có cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp. “Biên lợi nhuận thấp khiến nhiều chủ đầu tư chưa mặn mà. Do đó, cần thêm các ưu đãi về tín dụng, thuế và quỹ đất để đảm bảo tính bền vững cho phân khúc này.

Hiện phát triển nhà ở xã hội vẫn đối mặt với không ít thách thức. Lợi nhuận thấp, thủ tục đầu tư còn phức tạp và quỹ đất hạn chế tại các đô thị lớn là những rào cản khiến nhiều doanh nghiệp còn dè dặt tham gia.

Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Nhu cầu sẽ tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền, căn hộ chung cư giá hợp lý tại đô thị lớn và đất nền tại khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Quá trình “sàng lọc” doanh nghiệp cũng sẽ diễn ra rõ nét hơn. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu, pháp lý dự án chưa hoàn thiện sẽ gặp nhiều khó khăn, trong khi các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và dự án đầy đủ pháp lý sẽ có cơ hội phục hồi và phát triển.

Để tăng tính minh bạch và ổn định thị trường, cơ quan quản lý đang nghiên cứu mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập”. Song song đó, các hành vi đầu cơ, thổi giá sẽ tiếp tục được giám sát chặt chẽ, cùng với việc hoàn thiện hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường.

Sự giảm tốc của nguồn cung căn hộ thương mại và đà tăng của nhà ở xã hội cho thấy thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc. Nếu các chính sách được triển khai hiệu quả và nhất quán, nhà ở xã hội sẽ không chỉ là giải pháp tình thế mà còn trở thành động lực quan trọng giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn trong những năm tới.