Nhà cao tầng và nỗi lo phá vỡ quy hoạch

TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng - nhà quy hoạch đến từ CPG Consultants (Singapore). Ảnh: Thu Hằng/BNEWS/TTXVN

Khoảng 20 năm trở lại đây, nhà cao tầng bùng nổ tại các đô thị lớn và dần trở thành xu thế tất yếu.

Bên cạnh việc giải quyết hiệu quả nhu cầu nhà ở khi tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng, nhà cao tầng cũng đem đến một phong cách sống văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, với tốc độ gia tăng chóng mặt, nhà cao tầng đang được xem là nguyên nhân phá vỡ quy hoạch với hàng loạt hệ lụy đi kèm như quá tải hạ tầng giao thông gây tắc nghẽn, úng ngập cục bộ, thiếu trường học....

Phóng viên TTXVN ghi nhận ý kiến của TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng - nhà quy hoạch đến từ CPG Consultants (Singapore) xoay quanh vấn đề này.
Phóng viên: Việc phát triển đô thị thiếu đồng bộ hiện nay được chỉ rõ có một phần là do quy hoạch chậm; trong đó, nhiều nơi đô thị phát triển rồi mới xong quy hoạch. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng: Người ta luôn nói là phải có hạ tầng đi trước, phát triển đi sau hoặc là dân số đi sau. Thế nhưng, nếu chưa có dân số mà vẫn xây dựng thì hạ tầng ấy sẽ phục vụ cho ai, liệu có lãng phí.

Bởi luôn có khoảng trống giữa hai vấn đề đó. Rất nhiều thành phố trăn trở, băn khoăn với câu chuyện này và phải tìm đến những giải pháp linh động hơn.
Lấp khoảng trống giữa các vấn đề này là nhu cầu đi trước hay việc cung cấp hạ tầng đi trước. Đây không phải là bài toán dễ dàng.

Cùng với đó là sự gắn bó về trách nhiệm pháp lý của nhà đầu tư. Chắc chắn là Nhà nước không thể chạy theo để nâng cấp hạ tầng, đáp ứng nhu cầu gia tăng phát triển đô thị mà thực ra các bên phải cùng chia sẻ.
Nhiều nước trên thế giới đã làm chuyện đó. Ví như tại Singapore hay Canada, các nhà đầu tư phải trả chi phí rất lớn cho việc cấp phép xây dựng cũng như chuyển đổi đất đai và số tiền đầu tư lên đến hàng trăm triệu đô la cho một dự án dùng để đầu tư vào hạ tầng đó.
Hiện nay, mô hình ở Việt Nam vẫn là Nhà nước chạy theo nhà đầu tư. Nhà đầu tư xây dựng, sau đó tạo ra các áp lực về hạ tầng giao thông và chúng ta đi sửa cái áp lực đấy, sửa cái sai đấy.

Mô hình không hay ở chỗ là quy hoạch không hề đi trước mà quy hoạch đi sau, cung cấp hạ tầng đi sau thay vì chúng ta dự báo trước những vấn đề cung cấp từ trước.
Phóng viên: Hiện nay, sự phát triển nhanh của nhà cao tầng đang được cảnh báo đe dọa đô thị, đặc biệt là với khu vực lõi của Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh bởi nó tạo sức ép lớn về mặt dân số cùng nhiều hệ lụy đi kèm.

Để giải quyết vấn đề này, có ý kiến cho rằng nên cấm xây nhà cao tầng trong nội đô. Ông nghĩ sao về điều này?
TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng: Mô hình lý tưởng nhất là kết hợp được giữa cao và thấp chứ không chỉ hoàn toàn cao.

Câu chuyện không nên chỉ dừng ở cách lựa chọn cao hay thấp tầng mà là vấn đề quản lý mật độ dân số trên diện tích đất bao nhiêu thì chấp nhận được.

Mật độ dân số Hà Nội hiện nay tương đương thậm chí cao hơn mật độ ở Singapore. Nhưng tại Singapore, mô hình của họ là xây nhà cao tầng mà thành phố vẫn rất xanh vì họ để rất nhiều khoảng trống với không gian xanh cùng không gian trường học tiện ích.
Trong khi đó, tại Việt Nam, cùng với mật độ đó, khoảng 400.000 người/ha thì lại chọn cách “nén” xuống mảnh đất đó.

Cuối cùng là không còn không gian trống để thở, để đi lại, bố trí tiện ích cho người dân. Do đó, vướng mắc là vấn đề mô hình và giải pháp cho phù hợp chứ không phải chỉ là câu chuyện chọn xây nhà cao hay nhà thấp.

Muốn vậy, cần phải có nghiên cứu đầy đủ hơn để giải quyết mối lo lắng về hạ tầng, áp lực của đô thị.
Nhiều trường hợp cao ốc đồng nghĩa với gia tăng mật độ, nhưng thực tế số tầng cao ốc và mật độ dân số là hai câu chuyện khác nhau.

Chính việc xây nhà thấp tầng hiện hữu, nhà phố san sát, không có không gian mở, không có đường đi lối lại cũng tạo ra mật độ không hề thấp.
Nhưng nếu chuyển dân số đó lên tầng cao và diện tích còn lại làm trường học, công viên, các tiện ích xanh hay làm đường… thì lại là việc hoàn toàn tốt.

Chúng ta nên đặt câu hỏi có cho phép gia tăng mật độ hay không và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định.
Khi nói về câu chuyện mật độ thì phải xem lại cả năng lực giao thông. Có thể các chuyên gia lo ngại vấn đề hạ tầng đã xuống cấp, đường sá kẹt xe nên không thể tăng mật độ. Câu chuyện này hoàn toàn đúng.

Thế nhưng, với mật độ tương đương, nếu chuyển thành chung cư rõ ràng sẽ có rất nhiều không gian trống làm đường đi, làm công trình tiện ích để giảm kẹt xe.
Bản thân việc xây nhà cao tầng không có gì sai và không có gì xấu cả. Cái sai và xấu ở đây là việc cho phép xây dựng xen kẹt nhà cao ốc vào các khu hiện hữu và làm gia tăng mật độ dân số. Việc có gia tăng mật độ hay không còn phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể của mỗi đô thị.
Phóng viên: Việt Nam vẫn có tình trạng đất dôi dư chưa đưa vào quản lý còn nhiều, dễ dẫn đến tình trạng lấn chiếm.

Trong khi đó, đất đai lại có thể tận dụng như nguồn lực chủ yếu để phát triển đô thị, chứ không chỉ trông chờ vào xã hội hóa. Theo ông, cần có những chính sách gì để khai thác tiềm lực đô thị?
TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng: Mỗi quốc gia đều cần có mô hình hợp lý để có thể phát triển đô thị. Phía Nhà nước cũng cần tính toán đến sự hợp lý về đầu tư khi hoạch định chính sách phát triển đô thị.

Sự hợp lý sẽ giúp quản lý chặt hơn, tránh hiện tượng nhóm lợi ích hay phát sinh tham nhũng bởi cơ chế xin - cho…
Khi chính sách bất hợp lý về đầu tư thì hoặc là chúng ta không có đầu tư tư nhân dẫn đến đình trệ phát triển đô thị, ngược lại các nhà đầu tư sẽ đi phá vỡ các quyết định đấy để có thể làm được dự án.

Bởi đối với nhà đầu tư tư nhân, việc này quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp, hay thậm chí phá sản. Còn đối với nhà nước, đó chỉ là quy định.
Ví dụ ở Đài Loan (Trung Quốc) có một chính sách chung là xung quanh bán kính đi bộ đến các tuyến metro thì được tăng hệ số sử dụng đất gấp đôi để khuyến khích.

Nhưng đồng thời kiểm soát không gia tăng mật độ ở những khu vực tiếp cận giao thông công cộng, giao thông nói chung tương đối kém.

Cách giải bài toán hạ tầng của họ đối với nhà cao tầng không phải là cấm toàn bộ mà chỉ cấm ở đâu và cho phép một số chỗ nhất định.
Để giải bài toán đô thị, cần tính đến một mô hình đầu tư bền vững để các doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư thay vì dựa vào nguồn vốn của Nhà nước.

Mỗi thành phố cần phải xác định là năng lực hạ tầng chung và cả những điểm nhất định; chỉ rõ khu vực nào có thể cho phép gia tăng mật độ, khu vực nào không. Thách thức lớn nhất hiện nay là xây chen nhà cao tầng vào những vị trí mà hạ tầng không cho phép.
Thêm một vấn đề cũng rất được quan tâm là việc khai thác quỹ đất. Giá trị lớn nhất trong đô thị chính là đất đai. Do đó, chúng ta phải tính toán để khai thác quỹ đất, phát triển đô thị, tái thiết đô thị và làm cho chất lượng cuộc sống người dân tốt hơn. Việc chọn mô hình phù hợp cũng rất quan trọng.
Có những dự án chỉ cần gia tăng mật độ dân số khoảng 10% thì cũng đã đủ quy mô vốn và khai thác đất đai để thực hiện cải tạo, tái định cư tại chỗ cho những người dân đang ở những ngôi nhà thấp tầng; đồng thời, xây dựng một đô thị mới xanh hơn, chất lượng cuộc sống tốt hơn với nhiều tiện ích giáo dục, y tế cho người dân hơn; đặc biệt hạ tầng giao thông hoàn toàn có thể đáp ứng được.
Cùng đó, việc xây dựng lòng tin giữa người dân với chính quyền và lòng tin giữa người dân và các chủ đầu tư cũng có vai trò quyết định.

Khi chúng ta có lòng tin thì mọi việc sẽ thuận lợi. Lòng tin là cơ sở để có một nền kinh tế hiệu quả. Khi người ta tin vào chiến lược, chủ trương của chính quyền thì sẽ thực hiện tốt.

Ngược lại, quyền lợi của người dân, đặc biệt là người dân đang sinh sống tại chỗ đó cũng phải được đảm bảo.

Như thế mới đưa được ra mô hình mà cả ba đối tượng cùng được hưởng lợi; trong đó có người dân, Nhà nước và nhà đầu tư./.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!