Những yếu tố tác động thị trường bất động sản 2019

Năm 2018 khép lại, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh vẫn tiếp diễn mạch trầm lắng và chưa có nhiều khởi sắc đột biến. Trong khi đó, bước sang năm 2019, thị trường nhà đất thành phố được dự báo sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức mới, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án đang phải “xếp hàng chờ thủ tục” liên quan đến việc thanh, kiểm tra và xử lý của các cơ quan Trung ương trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Nguồn cung giảm, sức mua chậm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA): "Trong năm 2018, thị trường bất động sản cả nước và Tp. Hồ Chí Minh năm 2018 không bị "bong bóng" và vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Tuy nhiên nhiều phân khúc, sản phẩm nhà ở giảm sâu so với năm 2017 kể cả số lượng giao dịch".

Đơn cử, phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại, số lượng dự án giảm 18 dự án (giảm 13%), tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn (giảm 34,1%); trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm gần 2.500 căn, phân khúc căn hộ trung cấp giảm hơn 6.500 căn…

Cùng với đó, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối. Trong khi căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, thì phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại Tp. Hồ Chí Minh.

Trong năm 2018, trên địa bàn vùng ven thành phố đã xảy ra 2 đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp, sau đó lan sang ở một số khu vực lân cận như khu vực quanh dự án sân bay Long Thành, cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse nhưng lại chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp... Đây cũng là những điểm đáng chú ý trong diễn biến thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh.

Đại diện một nhà đầu tư căn hộ tại quận 9 cho hay, từ cuối năm 2018 đến nay, số lượng căn hộ bán ra rất chậm, không như cùng kỳ năm trước, khách chủ yếu đến tham quan và tìm hiểu pháp lý, giá cả. Những dự án nào có đầy đủ pháp lý, đã khởi công và có tiến độ xây dựng đảm bảo thì tình hình có khả quan hơn. Còn theo đại diện chủ đầu tư đất nền tại huyện Nhà Bè, từ nửa cuối năm 2018 đến nay, giao dịch đất nền chững lại do cơn sốt đất đã diễn ra trước đó, đẩy giá đất lên cao. Đa số những người mua thứ cấp đều chỉ đầu tư nhưng do giá chênh lệch ít nên quyết định “găm” hàng, chờ qua năm 2019 sẽ rao bán trở lại.

Phát triển trong nhiều quan ngại

Nói về xu hướng phát triển trong năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường bất động sản thành phố sẽ đứng trước nhiều thách thức như thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân, căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Về cơ cấu sản phẩm, nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Giá cả đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Phân khúc condotel sẽ chững lại, giá cả hợp lý hơn và sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, chiến tranh thương mại giữa một số nước lớn, xu thế giá dầu tăng mạnh sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung, qua đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Với Tp. Hồ Chí Minh, sẽ có nhiều yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở như việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng đến năm 2030, Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, quy hoạch xây dựng khu đô thị sáng tạo phía Đông, Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 – 2020 cùng một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm chậm tiến độ hoặc chưa được triển khai theo kế hoạch như tuyến metro số 1, đường Vành đai 3, khép kín đường Vành đai 2…

Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đã và đang bị cơ quan Trung ương thanh tra, kiểm tra và xử lý, nhất là những dự án có nguồn gốc sử dụng quỹ đất công nhưng không qua đấu giá. Trong giai đoạn hiện nay, việc xử lý nghiêm cán bộ vi phạm cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước có liên quan đến bất động sản, dẫn tới nhiều hồ sơ tồn đọng trong khi doanh nghiệp vay vốn để đầu tư dự án. Tình hình này dự báo sẽ tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2019 khi một số dự án bất động sản của nhiều nhà đầu tư lớn đã bị thanh tra nhưng chưa công bố kết quả thanh tra và phương án xử lý.

Trong năm 2018, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh đã trình UBND thành phố phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017; thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản cũng giảm tới 15% khi chỉ có 17/25 dự án được UBND thành phố chấp thuận.

Tại hội nghị với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản vừa diễn ra tại Tp. Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiệp “kể” khó về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dẫn tới nhiều dự án bị “ngâm” lâu, không triển khai được, trong khi đồng tiền bị chôn, phát sinh lãi vay. Theo đại diện Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long, mặc dù trúng đấu giá 14 khu đất ở huyện Nhà Bè nhưng đến khi triển khai dự án thì "vấp" đền bù xong cho người dân. Kế đó là việc chậm trễ thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư dẫn tới nhiều khu đất của công ty không thể triển khai được từ năm 2004 đến nay.

Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh cho biết, vừa qua, có không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố gặp khó khăn do nhiều nguyên nhân như việc sửa đổi Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về sắp xếp lại, xử lý nhà đất, đất thuộc sở hữu Nhà nước bằng Nghị định số 167/2017/NĐ-CP, tạm ngưng thực hiện các dự án theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao) theo đề nghị của Bộ Tài chính.

Cùng với đó là sự chồng chéo các quy định pháp luật, những vướng mắc trong việc giải quyết của các sở ngành thành phố, chính sách siết tín dụng lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản đang bị ảnh hưởng, tạm ngưng hoạt động trong các đợt thanh tra kéo dài của Thanh tra Chính phủ hoặc quá trình điều tra của Cơ quan Cảnh sát điều tra như dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ Nhôm). Vì thế thành phố chưa thể chấp thuận cho tiếp tục thực hiện để chờ kết quả thanh tra và giải quyết của cơ quan Trung ương.

Trong diễn biến liên quan, vừa qua Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đã trình UBND thành phố danh sách 180 dự án chậm tiến độ để thu hồi với quy mô hơn 812ha, nếu thực hiện được điều này, chắc chắn thành phố sẽ có thêm quỹ đất để bố trí cho các dự án mới, hoặc đấu giá có thêm nguồn thu để phục vụ chương trình chỉnh trang phát triển đô thị.

Theo Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), để thị trường tiếp tục phát triển ổn định, các bộ, ngành và UBND các tỉnh thành trực thuộc Trung ương cần xây dựng mới chính sách thuế nhằm chống đầu cơ, sớm xây dựng tiêu chuẩn, quy định vận hành đối với các loại hình mới (resort villa, condotel, officetel), hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Các địa phương cần kiên quyết thu hồi dự án không triển khai, để đất hoang hoá, xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm, công khai danh sách các dự án thế chấp ngân hàng, chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý.

Trong khi đó, đại diện HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền cũng như tham gia chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch…/.