Pháp lý và hạ tầng - đòn bẩy cho bất động sản phục hồi bền vững

Năm 2025 đánh dấu sự chuyển mình của thị trường bất động sản Việt Nam sau nhiều năm trầm lắng. Nguồn cung bắt đầu gia tăng, các dự án được khởi động trở lại, không chỉ ở các trung tâm đô thị lớn mà còn lan ra vùng vệ tinh và đô thị loại hai.

Khung pháp lý mới, cùng hạ tầng giao thông hoàn thiện, đang tạo ra cơ hội mua nhà thực sự cho người dân và mở ra chu kỳ tăng trưởng bền vững cho thị trường trong năm 2026.

* Phục hồi nhưng vẫn lệch pha

Sau giai đoạn suy giảm kéo dài, năm 2025 chứng kiến nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung mới trên thị trường không chỉ tăng về số lượng mà còn đa dạng về loại hình. Các dự án mở rộng ra vùng vệ tinh và đô thị loại hai giúp giảm áp lực quỹ đất tại các trung tâm lớn, đồng thời tạo cơ hội phát triển các khu đô thị mới.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với hiện tượng “lệch pha” nguồn cung. Nguyên nhân được chuyên gia kinh tế Trần Khánh Quang chỉ ra là do các thay đổi pháp lý trong vài năm gần đây. Quy định, thủ tục dự án ngày càng phức tạp, yêu cầu cao về năng lực tài chính và quỹ đất khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tiếp cận vốn và triển khai dự án.

Trong khi đó, các tập đoàn lớn sở hữu lợi thế vượt trội như hệ sinh thái tài chính khép kín, liên minh ngân hàng – doanh nghiệp, năng lực thực hiện các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) quy mô lớn và khả năng triển khai dự án hàng trăm ha...

Điều này dẫn đến một cấu trúc thị trường mới, nơi nguồn cung chủ yếu đến từ các tập đoàn lớn có hậu thuẫn ngân hàng mạnh như MIK – VPBank, Masterise – Techcombank hay Geleximco – ABBank. Mặc dù sự tham gia của các doanh nghiệp lớn giúp đảm bảo tiến độ thi công, chất lượng dự án và giảm rủi ro tài chính, nhưng mặt trái là nguồn cung trung cấp và bình dân gần như bị “bỏ quên” – chuyên gia này phân tích.

Khi quyền lực thị trường tập trung vào một nhóm nhỏ, giá cả dễ bị duy trì ở mức cao, doanh nghiệp nhỏ bị đào thải, và thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét.

* Đòn bẩy pháp lý và hạ tầng

Một trong những điểm sáng quan trọng của năm 2025 là khung pháp lý mới. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn trong phê duyệt dự án, xác lập rõ quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư và cải thiện cơ chế xác định giá đất.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, khi cơ chế pháp lý thông suốt, quy trình triển khai dự án rút ngắn, nguồn cung chuẩn chỉnh có thể quay trở lại thị trường sau nhiều năm bị “nghẽn”.

Cùng với pháp lý, hạ tầng giao thông tiếp tục là yếu tố kích thích thị trường. Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu nhiều dự án trọng điểm hoàn thành và đi vào khai thác như cao tốc Bắc – Nam, vành đai 3 TP.Hồ Chí Minh, vành đai 4 Hà Nội, đường ven biển miền Trung – miền Nam, cùng các tuyến kết nối liên vùng...

Những trục giao thông này không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa đến bất động sản công nghiệp, nhà ở và nghỉ dưỡng. Khi chi phí di chuyển và logistics giảm, các doanh nghiệp FDI và sản xuất trong nước mở rộng nhà máy, thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp và nhà ở cho chuyên gia.

Bên cạnh đó, dòng vốn và tín dụng cũng đang ổn định sau giai đoạn thắt chặt. Năm 2026, lãi suất được dự báo đi ngang hoặc giảm nhẹ, tạo điều kiện thuận lợi cho vay mua nhà. Bên cạnh đó, các kênh vốn mới như trái phiếu doanh nghiệp chuẩn hóa, tín dụng xanh, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) được kỳ vọng phát triển mạnh, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vay ngân hàng truyền thống. Điều này vừa giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản, vừa đảm bảo nguồn cung dự án ổn định hơn.

* Đón chu kỳ ổn định và tăng trưởng bền vững

Các chuyên gia dự báo, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản dự báo sẽ phân hóa rõ nét, không còn hiện tượng tăng trưởng “nóng” như năm 2022, mà hướng tới chu kỳ ổn định và bền vững. Các dự án phân khúc trung cấp – bình dân sẽ dần xuất hiện nhiều hơn, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Theo đó, cầu ở thực vẫn là nền tảng chính cho tăng trưởng. Việt Nam duy trì tốc độ đô thị hóa cao với hơn một triệu người gia nhập đô thị mỗi năm. Nhóm dân số trẻ, thu nhập tăng, cùng xu hướng tách hộ tạo ra lực cầu bền vững. Thế hệ Gen Z, bước vào độ tuổi mua nhà từ 25–30, cũng đóng vai trò quan trọng, góp phần duy trì nhu cầu dài hạn đối với các dự án nhà ở chuẩn chỉnh pháp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận xét, thị trường năm 2025 bình tĩnh hơn, dòng tiền tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc năm 2022. Hiện chưa xuất hiện sốt đất diện rộng, giao dịch chủ yếu tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Trong trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa để tăng trưởng.

Khi nền tảng pháp lý, hạ tầng và tài chính được củng cố, thị trường sẽ sàng lọc các doanh nghiệp có năng lực thực sự, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu người mua, giảm lệch pha nguồn cung và tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.

Đây là bước đệm để bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, khác với các chu kỳ trước, nơi sự tập trung vào phân khúc cao cấp và đầu cơ khiến thị trường dễ biến động.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình trên nền tảng pháp lý hoàn thiện, hạ tầng phát triển và dòng vốn ổn định. Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi chậm nhưng chắc, với nguồn cung đa dạng và nhu cầu ở thực tăng cao.

Năm 2026 hứa hẹn là khởi đầu cho chu kỳ ổn định, phân hóa rõ rệt giữa phân khúc cao cấp và trung bình – bình dân, đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững, giảm lệch pha, và mở rộng cơ hội mua nhà cho người dân.