Phát triển nguồn vốn bền vững cho doanh nghiệp bất động sản

Dòng vốn vào bất động sản nếu bị nghẽn sẽ tác động rất lớn tới nền kinh tế, làm giảm nhiệt thị trường, tăng mất cân đối cung - cầu bất động sản, các dự án có thể bị dở dang, kéo theo nợ xấu tăng cao, thị trường chứng khoán đi xuống, đà phục hồi kinh tế giảm tốc… Do đó, việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.

Đây là nhận định của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” do Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với trang thông tin điện tử VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức ngày 24/8 tại Hà Nội.

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh vai trò quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế bởi hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng tại Việt Nam thường đóng góp khoảng 11% GDP và lan tỏa đến nhiều lĩnh vực lớn khác chiếm tới 29% GDP. Mặt khác, giữa bất động sản - ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm có sự liên thông rất chặt chẽ nên khi thị trường bất động sản bị tắc nghẽn thì các lĩnh vực khác cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ, dẫn đến nền kinh tế khó phục hồi đúng như mong muốn.

"Tuy nhiên, đây là một thời điểm quan trọng để thị trường sàng lọc điều chỉnh, không riêng gì thị trường bất động sản trong nước mà cả trên thế giới cũng vậy", ông Lực khẳng định.

Đánh giá về lợi thế và rủi ro các nguồn vốn cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia dẫn khảo sát tại một số tập đoàn bất động sản lớn cho thấy vốn từ tín dụng ngân hàng vẫn chiếm tới 40% trong cơ cấu nguồn vốn.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng cho rằng do nguồn vốn dài hạn của ngân hàng rất hạn chế nên kỳ hạn cho vay không đủ dài, lãi suất tương đối cao, cộng với các quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn, các khế ước giải ngân và giao dịch đảm bảo, khiến cho nhiều doanh nghiệp e ngại tiếp cận nguồn vốn này, nhất là trong điều kiện các thủ tục pháp lý về dự án chậm trễ và thời gian ân hạn của khoản vay không nhiều.

Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp lại có quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng, và đặc biệt là có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.

Do đó, nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì theo TS. Lê Xuân Nghĩa, trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn cho bất động sản bao gồm: Ngân sách Nhà nước với nguồn vốn mồi, ưu đãi, miễn, giảm thuế, chương trình phục hồi...; nguồn vốn nước ngoài từ vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần...; vốn huy động từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư...; vốn từ đối tác; nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn tự có, vốn góp.

Trong đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng hiện đang khó khăn hơn do nhiều ngân hàng hết dư địa tăng tưởng tín dụng và đang chờ cấp mới. Kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng đang lành mạnh hóa. Tốc độ phát hành mới của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đã chậm lại.

Thông thường khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 35-36% tổng phát hành toàn thị trường nhưng 7 tháng năm 2022 chỉ chiếm khoảng 22%. Dù vậy, một số doanh nghiệp đã tích cực phát hành trái phiếu ra nước ngoài, đây có thể coi là kênh vốn quan trọng trong hướng đi mới của doanh nghiệp.

Liên quan đến nguồn vốn từ ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực đưa ra 2 nguyên nhân chính khiến Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa nới hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng. Đó là lo ngại lạm phát và thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Riêng về lạm phát, vị chuyên gia khẳng định lạm phát hiện nay chủ yếu do chi phí đẩy, nếu chúng ta có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá thịt lợn thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%.

Năm nay nhu cầu tín dụng tăng cao hơn so với các năm trước do nhiều nguyên ngân: nền kinh tế phục hồi tương đối tích cực; kênh đầu tư vào bất động sản và chứng khoán bớt hấp dẫn hơn trước nên doanh nghiệp và người dân dồn tiền vào kinh doanh sản xuất; chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng khiến doanh nghiệp phải vay thêm tiền để bù đắp cho chi phí tăng lên đó...

Mặt khác, kênh trái phiếu doanh nghiệp không được phát triển mạnh như trước dẫn đến doanh nghiệp có hướng dồn nhu cầu vốn đó sang ngân hàng khiến nhu cầu tín dụng tăng mạnh.

Trong bối cảnh như vậy, TS. Cấn Văn Lực đánh giá thanh khoản của hệ thống ngân hàng tuy bớt dồi dào hơn những năm trước nhưng vẫn đảm bảo và vẫn kiểm soát được. Tỷ lệ cho vay so với vốn lưu động trong thị trường 1 (từ tổ chức và dân cư) theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đạt 25,2% và ngưỡng cho phép của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.

Để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài, TS. Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt..

"Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư, họ đơn giản chỉ quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào", ông Nghĩa nói.

Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings cho biết phần lớn các doanh nghiệp đăng ký xếp hạng đang gặp phải nhiều khiếm khuyết trong hồ sơ, sổ sách đầu vào. Việc xếp hạng tín nhiệm theo thông lệ thế giới mất từ 4-6 tuần, đặc biệt các tổ chức lớn có thể kéo dài 8-12 tuần và thời gian sẽ cần nhiều hơn nếu doanh nghiệp đa ngành nghề, cấu trúc doanh nghiệp phức tạp.

Vì vậy, ông Minh khuyến cáo doanh nghiệp nên dành thời gian để tổ chức xếp hạng tín nhiệm tư vấn về hồ sơ thủ tục, chuẩn bị hồ sơ tài liệu đầy đủ sẽ giúp tiết kiệm thời gian triển khai và tổ chức xếp hạng có cơ sở đưa ra xếp hạng khách quan nhất, tính chính xác cao nhất có thể.

Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

"Hi vọng từ nay tới cuối năm và năm tới nguồn vốn cho thị trường nói chung và bất động sản nói riêng sẽ được nối lại một cách lành mạnh và tích cực hơn. Bản thân thị trường bất động sản, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản cũng phải điều chỉnh minh bạch và chuyên nghiệp hơn", vị chuyên gia kỳ vọng./.