Phát triển nhà ở tại Trung Quốc - Bài 2: Từ “ở có nhà” đến “ở có nhiều lựa chọn”

Nếu trước đây chính sách nhà ở chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà, thì hiện nay Trung Quốc chuyển dần sang mô hình “thuê và mua bình đẳng”, coi thuê nhà là một bộ phận quan trọng của hệ thống cung ứng nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn. 

Ngoài tăng cường quản lý an toàn công trình, Trung Quốc cũng mở rộng khuôn khổ pháp lý đối với thị trường nhà ở nói chung. Bước ngoặt quan trọng là việc Quốc vụ viện ban hành Quy định về cho thuê nhà ở, có hiệu lực từ ngày 15/9/2025, nhằm chuẩn hóa toàn bộ hoạt động cho thuê, nâng cao chất lượng nhà ở và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia thị trường.

Quy định khẳng định phát triển thị trường nhà ở cho thuê theo hướng kết hợp giữa cơ chế thị trường và vai trò điều tiết của Nhà nước, đồng thời khuyến khích sử dụng hiệu quả nguồn nhà ở hiện có, cải tạo các công trình cũ để bổ sung nguồn cung thay vì chỉ dựa vào xây dựng mới.

Việc hoàn thiện pháp luật về quản lý, bảo trì và khai thác nhà ở cho thấy Trung Quốc đang chuyển dần từ tư duy phát triển bất động sản theo quy mô sang quản lý toàn bộ vòng đời của công trình. Trong cách tiếp cận này, giá trị của một tòa chung cư không được quyết định bởi số năm đã tồn tại, mà bởi mức độ an toàn, chất lượng vận hành và khả năng tiếp tục đáp ứng nhu cầu cư trú của người dân. 

Theo báo cáo “Tổng kết và triển vọng ngành nhà ở cho thuê Trung Quốc năm 2025” của CRIC Changzu, năm 2025 đánh dấu giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường nhà ở cho thuê. Dưới tác động của các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và chính quyền địa phương, đặc biệt là chương trình phát triển nhà ở cho thuê bảo đảm, mô hình phát triển của thị trường đã chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng vận hành, chuyên nghiệp hóa dịch vụ và đa dạng hóa nguồn cung. 

Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường nhà ở cho thuê Trung Quốc là phát triển đồng thời nhiều loại hình nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm dân cư khác nhau. Đối với người có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là lao động nhập cư, sinh viên mới tốt nghiệp và thanh niên mới lập nghiệp, Nhà nước thúc đẩy phát triển hệ thống nhà ở cho thuê bảo đảm thông qua các chương trình đầu tư của chính quyền địa phương. Nguồn cung được hình thành từ nhiều kênh như xây dựng mới, cải tạo quỹ nhà hiện có, chuyển đổi các công trình thương mại, văn phòng hoặc khu công nghiệp sang mục đích cho thuê. 

Đối với nhóm chuyên gia, nhân lực chất lượng cao và người có nhu cầu cải thiện điều kiện sống, các doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp thị trường phát triển các khu căn hộ dịch vụ và căn hộ cho thuê trung – cao cấp với hệ thống quản lý chuyên nghiệp, đầy đủ tiện ích và dịch vụ cộng đồng. Việc phát triển nhiều phân khúc song song giúp hình thành hệ thống nhà ở linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân thay vì chỉ dựa vào mô hình sở hữu nhà như trước đây. 

Theo báo cáo của CRIC, trong giai đoạn 2025, doanh nghiệp nhà nước địa phương nổi lên là lực lượng chủ đạo trong thị trường nhà ở cho thuê nhờ lợi thế về quỹ đất, khả năng huy động vốn và năng lực tổ chức thực hiện các chương trình nhà ở bảo đảm. Đến cuối năm 2025, thị phần của các doanh nghiệp nhà nước trong nhóm 30 doanh nghiệp cho thuê nhà lớn nhất Trung Quốc đã vượt 20%, với tốc độ tăng trưởng cao hơn cả nhóm doanh nghiệp bất động sản và các công ty quản lý tài sản.

Riêng trong năm 2025, các doanh nghiệp nhà nước đã bổ sung hơn 90.000 căn hộ cho thuê mới thông qua phát triển nhà ở bảo đảm và cải tạo quỹ nhà hiện có; tổng quy mô vận hành đạt khoảng 279.000 căn hộ. CRIC nhận định, sự phát triển của các doanh nghiệp nhà nước không chỉ góp phần mở rộng nguồn cung mà còn giúp ổn định thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhiều nhóm dân cư và tạo nền tảng cho sự phát triển lâu dài của ngành nhà ở cho thuê. 

Một xu hướng đáng chú ý là các doanh nghiệp nhà nước không còn chỉ đóng vai trò là đơn vị đầu tư xây dựng mà đang từng bước chuyển sang mô hình doanh nghiệp vận hành tài sản.

Theo Báo cáo Phát triển ngành nhà ở cho thuê Trung Quốc giai đoạn 2024-2025 và Báo cáo nghiên cứu năng lực dịch vụ quản lý bất động sản Trung Quốc năm 2025, bên cạnh các dự án nhà ở bảo đảm, nhiều doanh nghiệp nhà nước đã mở rộng sang phân khúc căn hộ cho thuê trung và cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu của chuyên gia, nhân lực chất lượng cao và nhóm khách hàng có khả năng chi trả tốt hơn.

Nhiều thương hiệu mới đã được hình thành thông qua hợp tác giữa doanh nghiệp nhà nước với các đơn vị quản lý chuyên nghiệp nhằm cung cấp các sản phẩm cho thuê chất lượng cao, đồng thời nâng cao giá trị tài sản và đa dạng hóa nguồn thu. Xu hướng này đã phản ánh sự chuyển đổi vai trò của doanh nghiệp nhà nước, từ nhà đầu tư xây dựng truyền thống sang đơn vị quản lý và vận hành thị trường cho thuê theo cơ chế thị trường nhưng vẫn thực hiện mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. 

Theo CRIC, Báo cáo phát triển thị trường nhà ở cho thuê Trung Quốc của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy) và các nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, song song với vai trò dẫn dắt của doanh nghiệp nhà nước, các doanh nghiệp thị trường cũng điều chỉnh chiến lược phát triển để thích ứng với bối cảnh mới.

Mô hình phát triển dựa trên sở hữu số lượng lớn bất động sản đang dần được thay thế bằng mô hình “tài sản nhẹ” (mô hình doanh nghiệp không trực tiếp sở hữu hoặc đầu tư phần lớn bất động sản, mà tập trung vào quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ để tạo doanh thu). Thay vì trực tiếp đầu tư và nắm giữ nhà ở, các doanh nghiệp tập trung cung cấp dịch vụ quản lý, xây dựng thương hiệu, thiết kế sản phẩm, quản trị vận hành và giải pháp số hóa.

Để mở rộng hoạt động, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hợp tác với chính quyền địa phương, doanh nghiệp nhà nước, các trường đại học và doanh nghiệp lớn nhằm quản lý nhà ở dành cho nhân tài, nhà ở công nhân hoặc khai thác các bất động sản hiện có.

Theo báo cáo, xu hướng hợp tác này giúp kết hợp thế mạnh về nguồn lực của khu vực công với năng lực quản lý chuyên nghiệp của doanh nghiệp, từng bước hình thành hệ sinh thái nhà ở cho thuê bền vững.

Bài cuối: Hướng tới mô hình quản trị chuyên nghiệp, thông minh