Phó Chủ tịch VNREA: Cần tiếp tục làm rõ các điểm chưa thống nhất trong Luật Đất đai sửa đổi

Kỳ họp thứ 6, quốc hội khoá XV đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi trong khi Luật Đất đai sửa đổi đã phải lùi thời hạn thông qua để tiếp tục hoàn thiện do còn nhiều nội dung cần cân nhắc. Phóng viên TTXVN đã phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) về tác động của các khung pháp lý này với sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Phóng viên: Một số chuyên gia cho rằng Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 27/11/2023 là khung pháp lý tốt nhất trong hơn 30 năm qua cho lĩnh vực này. Quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Phó Chủ tịch VNREA: Chúng tôi hoàn toàn đồng ý với cái nhận định này. Ban soạn thảo Chính phủ, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu rất kỹ những vấn đề còn vướng mắc đã tạo ra sự chồng chéo, rào cản cho hoạt động về phát triển nhà ở Việt Nam trong những năm gần đây. Luật Nhà ở sửa đổi đã tạo thuận lợi nhất cho sự phát triển nhà ở, hướng đến đầy đủ các cái phân khúc nhà ở; sự phát triển nhà ở, vai trò trách nhiệm của các đơn vị phát triển các phân khúc nhà này, việc quản lý dịch vụ cung cấp cho nhà ở thường gây tranh cãi, khiếu kiện, khiếu nại nhiều nhất trong giai đoạn vừa qua. Luật Nhà ở sửa đổi cũng đưa những quy định thúc đẩy sự phát triển các phân khúc nhà ở có nhu cầu cao như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cũng như kiểm soát việc mua bán, kinh doanh các loại nhà ở này.

Phóng viên: Một trong những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Vậy theo ông, quy định này sẽ tác động như thế nào đến sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian tới?

Phó Chủ tịch VNREA: Chia lô, tách thửa phục vụ nhiều cho các hoạt động mua bán, đầu cơ, tích trữ, dẫn đến sự lũng đoạn, làm cản trở các hoạt động đầu tư khác. Ở một số địa phương kiểm soát không tốt, các nhà đầu tư vấp phải việc giá đất bị đẩy lên quá cao. Đặc biệt, những đô thị mới phát triển, việc phân lô bán nền đã khiến cho quy hoạch phát triển đô thị không thực hiện được, các mục tiêu phát triển kinh tế ban đầu không thực hiện được và như vậy không thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực đó. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng ý với quan điểm cần kiểm soát việc các dự án phân lô bán nền tốt hơn, nhất là với những khu vực đang phát triển trở thành các đô thị cần phải kiểm soát để phát triển đúng hướng, đúng mục tiêu, đúng quy hoạch được phê duyệt.

Phóng viên:Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Vậy hiệu ứng của thị trường bất động sản khi đón nhận hai bộ luật này sẽ như thế nào trong thời gian tới thưa ông?

Phó Chủ tịch VNREA: Nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư, đặc biệt là cộng đồng kinh doanh bất động sản và cả người dân rất mong chờ hai luật sửa đổi này bởi trong cái giai đoạn vừa qua, nhiều quy định không còn đáp ứng với sự phát triển nhanh của thị trường và nền kinh tế nên đã tạo ra các điểm nghẽn, cản trở các dự án đầu tư phải sử dụng đất đai. Vì vậy, việc hai luật này được quốc hội thông qua đã được cộng đồng đón nhận.

Tuy nhiên, do Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 nên tại thời điểm này, hai khung pháp lý này vẫn chưa thể là nền tảng thực sự để các địa phương làm căn xử lý các điểm nghẽn.

Phóng viên: Ông nhìn nhận như thế nào về việc Quốc hội lùi thời hạn thông qua Luật Đất đai sửa đổi để tiếp tục hoàn thiện bởi còn nhiều nội dung cần cân nhắc?

Phó Chủ tịch VNREA: Chúng tôi cho rằng mọi hoạt động phát triển kinh tế, đầu tư hầu hết đều liên quan đến đất đai nên việc thông qua Luật này phải thận trọng, nhất là với những vấn đề vẫn còn những điểm chưa đồng thuận giữa các bên, đặc biệt là với phương pháp tính giá đất. Thực tế là phương pháp tính giá đất hiện đang tạo ra khó khăn cho nhiều chính quyền địa phương trong việc phê duyệt các dự án đầu tư, cho việc các chủ đầu tư nộp tiền vào ngân sách.

Một loạt các vấn đề khác cũng chưa rõ như: Lựa chọn chủ đầu tư, các phương pháp đấu thầu, đấu giá; đấu thầu xong có phải đấu giá nữa không? Đấu thầu xong rồi, tính giá đất theo cách nào? Các chủ dự án thương mại có thể tự đi giải quyết đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân được không hay phải có cái vai trò của Nhà nước tham gia hỗ trợ với những dự án trọng điểm, những dự án tạo động lực phát triển kinh tế giúp thay đổi cả một vùng, một khu vực.

Theo đó, muốn hiện thực hóa các mục tiêu này thì các quy định trong luật phải rất cụ thể, rõ ràng và phù hợp với hoàn cảnh, với các đối tượng, tạo được sự đồng thuận, mới có cơ sở để giải quyết các vấn đề để cho các dự án đầu tư có thể đi qua được các khâu kiểm duyệt thủ tục hồ sơ.

Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản cho rằng cần thêm thời gian để làm rõ hơn những điểm chưa thống nhất, những điểm chưa đồng thuận.

Phóng viên: Thưa ông, nếu dự thảo Luật đất đai sửa đổi được thông qua trong thời gian tới và đồng loạt có hiệu lực cùng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi thì sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản?

Phó Chủ tịch VNREA: Chúng tôi nhận thấy nền kinh tế đang có những dấu hiệu bất ổn, trong đó nguyên nhân rất lớn đến từ các dự án bất động sản.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản, có khoảng 1.000 dự án với tổng giá trị đầu tư khoảng trên 30 tỷ USD đang nằm đợi tháo gỡ từ các thể chế, trong đó có việc sửa lại các quy định của pháp luật để làm cơ sở phê duyệt lại. Các dự án này nếu được tháo gỡ sẽ quay trở lại hoạt động phát triển đầu tư, vừa đáp ứng tiến độ phát triển kinh tế của các khu vực có dự án, đảm bảo việc thực thi các quy hoạch đã được phê chuẩn của các khu vực này, làm động lực tăng trưởng kinh tế cho các khu vực này. Như vậy, hệ thống hành lang pháp lý, môi trường thể chế tốt sẽ tạo ra sự phát triển kinh tế xã hội ổn định, bền vững lâu dài.

Xin cảm ơn ông!