Quản lý đất công tại Tp. Hồ Chí Minh – Bài 1: Thoái vốn, bán rẻ để hưởng lợi

Vừa qua nhiều cơ quan chức năng như Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Bộ Công an đã vào cuộc thanh tra, kiểm tra và xử lý nhiều cá nhân sai phạm liên quan đến quản lý đất công tại Tp. Hồ Chí Minh; trong đó có đất công giao cho một số cơ quan Trung ương đứng chân trên địa bàn thành phố quản lý.

Qua đó, cho thấy tình trạng buông lỏng quản lý đất công vẫn còn phổ biến, gây thất thoát ngân sách cũng như bức xúc trong nhân dân, cần nhanh chóng xử lý, siết lại kỷ cương pháp luật.

Bài 1: Thoái vốn, bán rẻ đất công

Bán rẻ đất công, hợp tác đầu tư dự án bất động sản bằng việc lập pháp nhân rồi thoái vốn, hưởng lợi giá chuyển nhượng “đất vàng” trong khi chưa triển khai.

Chuyện thật như đùa này diễn ra tại dự án bất động sản 76 Tôn Thất Thuyết, quận 4 và khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh.

* Chen chân vào đất vàng

Ngày 12/8/2016, UBND Tp. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4140/QĐ-UBND chấp thuận Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP là nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản tại khu "đất vàng" 76 Tôn Thất Thuyết, quận 4, Tp. Hồ Chí Minh có diện tích mặt đất hơn 16.500 m2.

Dự án có quy mô 35 tầng không kể tầng hầm, bao gồm 1.440 căn hộ với tổng vốn đầu tư hơn 1.441 tỷ đồng. Về nguồn vốn đầu tư, vốn góp chủ đầu tư thực hiện dự án 305,3 tỷ đồng bằng tiền mặt.

Tiếp đến UBND Tp. Hồ Chí Minh ban hành quyết định thu hồi khu đất 34.364 m2 tại phường 16, quận 4 trước đây do Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam thuê đất để sản xuất bao bì thuỷ tinh, giao cho Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP đầu tư toàn bộ hạ tầng khu vực theo quy hoạch được duyệt.

Lý do thu hồi là do Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam đã chuyển đi nơi khác, địa điểm nói trên được triển khai đầu tư dự án theo quy hoạch của thành phố.

UBND Thành phố đồng thời cũng chấp thuận cho Công ty TNHH Sabeco HP sử dụng hơn 16.500 m2 đất (trong 34.364 m2 tại phường 16, quận 4) để làm dự án Trung tâm thương mại dịch vụ căn hộ bán và cho thuê.

Ngày 1/9/2017, UBND Tp. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4681/QĐ-UBND về duyệt phương án giá đất theo giá thị trường đối với khu đất số 76 Tôn Thất Thuyết với đơn giá 23,095 triệu đồng/m2. Tính ra giá trị quyền sử dụng đất khu đất số 76 Tôn Thất Thuyết chỉ có giá gần 385 tỷ đồng.

Đến ngày 22/8/2018, UBND Tp. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 3538/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ tại 76 Tôn Thất Thuyết.

Theo đó, Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP làm chủ dự án với tổng mức đầu tư hơn 2.765 tỷ đồng quy mô 1.452 căn hộ chung cư và khu thương mại, dịch vụ.

Đến đây dư luận băn khoăn, bằng cách nào mà khu đất công này lại rơi vào tay doanh nghiệp tư nhân mà không qua đấu giá.

Kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước về các hoạt động quản lý, sử dụng vốn, tài sản Nhà nước của Tổng Công ty Cổ phần Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco) đã chỉ rõ “chiêu thức” hô biến đất công như sau: Năm 2009, Sabeco và Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam, Công ty TNHH Đầu tư thương mại du lịch Hiệp Phúc (gọi tắt là Công ty Hiệp Phúc) ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án 76 Tôn Thất Thuyết.

Đây là khu đất do Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam thuê của Nhà nước và phải di dời nhà máy. Tháng 7/2013 Công ty TNHH Thuỷ tinh Malaya Việt Nam có văn bản không tiếp tục tham gia đầu tư.

Sau đó, Sabeco hợp tác với Công ty Hiệp Phúc thành lập pháp nhân mới là Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP với tỷ lệ góp vốn được Bộ Công Thương chấp thuận.

Cụ thể Sabeco góp 26% vốn điều lệ (hơn 79 tỷ đồng) gồm 8% góp vốn bằng giá trị lợi thế thương mại và 18% góp vốn bằng tiền ứng vốn không tính lãi của Công ty Hiệp Phúc; đồng thời được nhận sản phẩm của dự án tương ứng 8% vốn điều lệ của pháp nhân mới nhưng không ít hơn 20 căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 80 – 100 m2 đã hoàn thiện.

Sau đó Sabeco sẽ thoái 18% vốn điều lệ cho Công ty Hiệp Phúc để cấn trừ công nợ do Công ty Hiệp Phúc đã ứng tiền góp hộ Sabeco.

Kiểm toán Nhà nước khẳng định, trên danh nghĩa Sabeco góp 26% vốn điều lệ nhưng thực chất Sabeco chỉ góp vốn và hưởng quyền lợi tương ứng 8% vốn điều lệ, 18% vốn điều lệ còn lại do Công ty Hiệp Phúc góp và hưởng sản phẩm được chia. Sabeco đã đứng tên là người góp vốn thay cho Công ty Hiệp Phúc đối với 18% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Sabeco HP.

Chưa kể, Sabeco đã báo cáo không trung thực về tình trạng sử dụng khu đất 76 Tôn Thất Thuyết. Ngày 27/12/2018, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 5981/QĐ-UBND về việc thu hồi, bãi bỏ Quyết định 4140/QĐ-UBND ngày 12/8/2016 và Quyết định 630/QĐ-UBND ngày 12/2/2018 của UBND Tp. Hồ Chí Minh về quyết định chủ trương đầu tư dự án bất động sản tại 76 Tôn Thất Thuyết của Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP.

Lý do là cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư dự án chưa chính xác, Sabeco báo cáo không chính xác về pháp lý sử dụng tài sản trên đất của khu đất 76 Tôn Thất Thuyết và ý kiến của UBND quận 4 là đất trống, trong khi thực tế vẫn còn 14 hộ dân đang cư ngụ, cần rà soát làm rõ.

Ngoài ra, UBND thành phố cũng giao Sở Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP xử lý các thủ tục liên quan đến việc ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án.

Cùng với đó, việc định giá khu đất vàng trên quá bèo bọt so với giá thị trường. Về sau Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã tính toán lại tại thời điểm thẩm định giá tháng 11/2016 thì dự án 76 Tôn Thất Thuyết có giá ít nhất là 57,7 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá trị quyền sử dụng 76 Tôn Thất Thuyết sẽ có giá hơn 960 tỷ đồng, thay vì chỉ gần 400 tỷ đồng như xác định ban đầu.

* Sang nhượng đất giá bèo

Công ty Cổ phần Tiếp vận Đông Sài Gòn (gọi tắt là Công ty ESL) là công ty con của Công ty TNHH Một thành viên Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (gọi tắt IPC, đơn vị kinh tế thuộc UBND Tp. Hồ Chí Minh).

Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh (quy mô 14,39ha) do Công ty Phát triển khu công nghiệp Sài Gòn, tiền thân của Công ty ESL làm chủ đầu tư. Năm 2007, UBND Tp. Hồ Chí Minh giao 14,39 ha cho Công ty Phát triển khu công nghiệp Sài Gòn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính.

Về sau, Công ty Phát triển khu công nghiệp Sài Gòn cổ phần hoá và đổi thành Công ty ESL. Lúc này Công ty ESL đóng góp hạ tầng dự án với số tiền phải đóng là 107 tỷ đồng.

Ngày 17/4/2017, Công ty ESL ban hành Nghị quyết số 13/NQ-HĐQT-ESL về việc thông qua chủ trương hợp tác đầu tư để chuyển nhượng toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi.

Đến ngày 4/5/2017, Đại hội đồng cổ đông Công ty ESL ban hành Nghị quyết 05/NQ-ĐHĐCĐ-ESL thông qua phương án hợp tác đầu tư và phê duyệt việc chuyển nhượng dự án. Theo đó, Công ty ESL đã chuyển nhượng dự án cho Công ty TNHH Đầu tư Đông Thuận với giá 220 tỷ đồng nhưng do Công ty TNHH Đầu tư Đông Thuận chưa giải ngân và xác nhận không tiếp tục thực hiện nên hai bên thanh lý hợp đồng.

Ngày 5/9/2017, Hội đồng quản trị Công ty ESL ban hành nghị quyết chấp thuận chủ trương hợp tác với Công ty Cổ phần bất động sản Hiệp Phát do Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai nắm 90% cổ phần.

Cùng ngày 2 công ty ký thoả thuận hợp tác đầu tư số 0509/TTNT/ESL-HP về việc chuyển nhượng dự án theo phương thức Công ty ESL chuyển nhượng toàn bộ dự án với giá đề nghị là 223 tỷ đồng.

Về thoả thuận hợp tác số 0509/TTNT/ESL-HP nói trên, theo Thanh tra Tp. Hồ Chí Minh (thể hiện tại Kết luận số 33/KL-TTTP-P6 ngày 18/10/2018), giá trị vốn góp của Công ty ESL tại dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi là 190 tỷ đồng (trong tổng giá trị 408,5 đồng) phía Công ty Cổ phần bất động sản Hiệp Phát góp vốn là tiền sử dụng đất của toàn dự án, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí thi công và các chi phí khác.

Theo thẩm định giá của Công ty Cổ phần thẩm định giá Đông Á, giá trị đầu tư vào dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi là 408,5 tỷ đồng.

Đến đây dễ thấy, giá chuyển nhượng đề nghị 223 tỷ đồng cũng như giá thẩm định 408,5 tỷ đồng đối với dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi là không sát với giá thị trường.

Bởi lẽ, chiếu theo Quyết định 51/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Tp. Hồ Chí Minh quy định về giá đất trên địa bàn áp dụng từ ngày 1/1/2015 – 31/12/2019 thì đất phường Thạnh Mỹ Lợi có giá từ 3,9 triệu – 6,6 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá 14,39 ha đất khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi sẽ ít nhất từ 561,2 – 906,5 tỷ đồng, còn tính theo giá thị trường hiện nay thì 14,39 ha khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi sẽ có giá hàng nghìn tỷ đồng.

Nếu việc chuyển nhượng này diễn ra "êm xuôi" thì ngân sách Thành phố sẽ thất thoát một khoản tiền không hề nhỏ!

Bài 2: Làm trái chỉ đạo Thủ tướng