Sàng lọc nhà đầu tư khi đấu giá đất

Trong kế hoạch đấu giá đất năm 2024, Thành phố Hồ Chí Minh dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Sự kiện này thu hút dự quan tâm của các nhà đầu tư và xã hội. Các chuyên gia cho rằng, rút kinh nghiệm những "lùm xùm" đấu giá đất trước đây, cần có quy định và cơ chế sàng lọc nhà đầu tư.

Theo đó, Thành phố Hồ Chí Minh dự định đấu giá 3 lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ tại khu đô thị Thủ Thiêm. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm nay.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu...

Các chuyên gia cho rằng, cần rút kinh nghiệm từ cuộc đấu giá năm 2021 không thành công ở Thủ Thiêm bởi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường đều lần lượt bỏ cọc gây tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó. Khi đó, giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Hiện chính quyền địa phương đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm. Trong đó, cách xác định giá khởi điểm theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 5/2/2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch - các chuyên gia nhận xét.

Liên quan đến việc đấu giá hiện nay, các chuyên gia cho rằng, cần phải sàng lọc nhà đầu tư. Nghị định 10/2023-NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có 2 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá.

Đơn vị tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật liên quan khác. Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 cũng quy định thêm về tổ chức tham gia như: có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất. Đây cũng là một trong những yếu tố nhằm sàng lọc và lựa chọn nhà đầu tư chất lượng hơn.

Liên quan đến kinh nghiệm của nhà đầu tư, các chuyên gia khuyến nghị cần cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.

Khả năng thực hiện dự án có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Đồng thời, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường - các chuyên gia nhấn mạnh.

Một trong những nội dụng được quan tâm đặc biệt chính là giá đất khởi điểm. Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ông Troy Griffiths dẫn chứng, nhiều lô đất có diện tích thương mại dành cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển” - ông Troy Griffiths chia sẻ.

Dưới góc nhìn về hình thức đấu giá, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam nhận xét, theo Luật Đấu giá tài sản 2016 hiện quy định có 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung, hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).

Khi đấu giá trực tiếp (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá, lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình. Mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới, thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa. Trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao.

Ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc - bà Giang khuyến cáo.

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Tuy nhiên, hình thức đấu giá này cũng có ưu điểm như giảm áp lực bởi đấu giá gián tiếp có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp. Vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi năng lượng của phòng đấu giá trực tiếp.

Một số giải pháp được chuyên gia "hiến kế" như "ẩn danh" sẽ giúp bảo mật thông tin người tham gia đấu giá. Các nhà thầu có thể không biết họ đang cạnh tranh với ai. Nhưng điều này lại có thể dẫn đến hành vi đặt giá thầu chiến lược hơn. Điều này có thể thuận lợi cho những người mua muốn giữ kín danh tính của mình hoặc cho những người không muốn tiết lộ chiến lược đặt giá thầu của mình cho người khác.

Để công bằng và ngăn chặn thông đồng, thông tin người tham gia ẩn danh giúp thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.

Đối với khoản tiền đặt trước (cọc), các chuyên gia cho rằng, theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

Tuy nhiên, bà Giang cho biết, Luật Đất đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài Sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất. Cùng đó, cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.