Số hoá bất động sản: Cần quy định rõ ràng để an toàn giao dịch

Nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" là một trong những nội dung Thủ tướng Chính phủ yêu cầu thực hiện tại Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản.

Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu thực hiện và báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong quý II/2025.

Mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được thiết kế như một sàn giao dịch chính thức, tương tự như các sàn giao dịch việc làm hoặc nền tảng thương mại điện tử. Yếu tố minh bạch đặc biệt được chú trọng thông qua hình thức số hóa, liên thông và kiểm soát dữ liệu… các hoạt động liên quan đến bất động sản. Từ đó, đem đến lợi ích cho người tham gia cũng như toàn thị trường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" hướng đến giao dịch qua hình thức điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường.

Bởi bất động sản không chỉ là ngành có đóng góp ngân sách lớn và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội mà còn có sức lan tỏa tới nhiều ngành nghề chủ chốt của nền kinh tế như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, xây dựng…

Chính vì thế, việc thúc đẩy để ngành bất động sản phát triển đúng hướng, ổn định và bền vững là mục tiêu cấp thiết, nhận được nhiều sự quan tâm, chỉ đạo của Chính phủ - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Trong văn bản gửi lấy ý kiến Văn phòng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, Bộ Xây dựng cho biết, Trung tâm là đơn vị sự nghiệp trực thuộc UBND các tỉnh, thành phố, có con dấu riêng để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn được giao, chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, hoạt động của UBND tỉnh, thành phố và hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương ứng. Trung tâm có 3 nhiệm vụ chính gồm: quản lý giao dịch bất động sản; quản lý thu thuế; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mô hình này kỳ vọng mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho thị trường và người dân. Trước hết, việc công khai thông tin minh bạch sẽ hạn chế tối đa tình trạng "giá ảo", đầu cơ và thổi giá, góp phần lành mạnh hóa thị trường. Cùng đó, việc giao dịch qua sàn đảm bảo công khai, minh bạch, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tham gia.

Đồng thời, Nhà nước sẽ dễ dàng kiểm soát, quản lý thị trường, nâng cao hiệu quả thu thuế. Đặc biệt, với giao dịch trực tuyến và thủ tục được đơn giản hóa nhanh chóng như sàn chứng khoán, người dân sẽ tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí…

Từ đề xuất của Bộ Xây dựng, các chuyên gia cho rằng, mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" rất cần thiết. Tuy nhiên, với điều kiện thực tế hiện nay đang đặt ra nhiều thách thức lớn về nhân lực thực hiện, dữ liệu, công nghệ… cũng như pháp lý.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận xét, khi tất cả giao dịch về bất động sản, quyền sử dụng đất được thực hiện trên sàn điện tử, Nhà nước có thể theo dõi dòng chảy bất động sản, hạn chế tình trạng trục lợi từ các chính sách ưu đãi.

Điều này đặc biệt quan trọng khi Chính phủ đang thúc đẩy việc thành lập quỹ nhà ở, cung cấp các gói hỗ trợ vay vốn và ưu đãi mua nhà. Việc số hóa giao dịch không chỉ tạo ra thị trường minh bạch, lành mạnh mà còn phù hợp với xu hướng phát triển của chính phủ điện tử và xã hội số.

Tuy nhiên, để hệ thống hoạt động hiệu quả, chính sách là yếu tố then chốt. Hành lang pháp lý cần đi trước một bước để đảm bảo hiệu quả và an toàn trong giao dịch. Chẳng hạn, cần có quy định rõ ràng về bảo mật thông tin cá nhân trên nền tảng số, cũng như các chế tài xử lý vi phạm một cách quyết liệt.

Khi khâu tổ chức thực hiện được triển khai đồng bộ, minh bạch và có cơ chế giám sát chặt chẽ, sàn giao dịch bất động sản điện tử sẽ trở thành công cụ mạnh mẽ giúp Nhà nước kiểm soát thị trường và thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản ông Doanh phân tích.

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, Tiến Sỹ Ngô Trí Long cho rằng, mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý ứng dụng công nghệ số sẽ là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, để triển khai thành công mô hình này sẽ cần một chiến lược toàn diện bao gồm sự đồng bộ giữa yếu tố công nghệ, pháp lý và thị trường.

Đặc biệt, việc triển khai cần được thực hiện theo từng giai đoạn, bắt đầu bằng việc thử nghiệm tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh trước khi mở rộng ra phạm vi toàn quốc.

Cùng đó, việc đầu tư vào các công nghệ tiên tiến như bảo mật đa lớp, blockchain và trí tuệ nhân tạo (AI) cũng rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho các giao dịch. Bên canh đó, cần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp là điều kiện tiên quyết để tạo dựng niềm tin từ phía người dân.

“Nếu được thực hiện đúng lộ trình và với sự chuẩn bị kỹ lưỡng, mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản số hóa do Nhà nước quản lý sẽ giúp tăng cường tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai” – chuyên gia này khảnh định.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, một trong những lợi ích lớn nhất của mô hình này là giúp quản lý chặt chẽ các giao dịch trên thị trường, tập trung thông tin và minh bạch hóa tình hình giao dịch. Để triển khai mô hình này cần chú trọng một số yếu tố như: bảo tính hiệu quả của việc bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua trung tâm; tạo động lực cho các bên tham gia và quy định tuân thủ…

Đặc biệt, việc Nhà nước quản lý toàn bộ dữ liệu giao dịch đòi hỏi phải xây dựng một hệ thống tổ chức vững chắc, không chỉ hiệu quả mà còn phải tránh gây cản trở đến sự vận hành của thị trường. Nhất là đối với yêu cầu xử lý một lượng lớn giao dịch là đặc trưng của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, cần tính toán về sự tiện lợi cho người dùng khi so sánh với các giao dịch dân sự truyền thống giữa người mua và người bán. Việc chuyển đổi sang một hệ thống giao dịch bắt buộc qua trung gian đòi hỏi phải có cơ chế khuyến khích đủ mạnh, nhằm tránh tình trạng các bên tìm cách lách luật.

Hay như việc minh bạch nghĩa vụ về thuế, thủ tục ghi nhận hợp đồng… cũng rất cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của hệ thống. Có như vậy mới tránh được tình trạng tuân thủ không đồng đều, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của hệ thống.

Theo ông Quốc Anh, cần đào tạo đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý và giao dịch, cũng như thiết lập quy trình kiểm tra, giám sát nghiêm ngặt để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Các sàn môi giới tham gia giao dịch dưới sự quản lý của một đơn vị chịu trách nhiệm là điều cần thiết, giúp thị trường vận hành suôn sẻ hơn.

Thủ tướng Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Công an để cập nhật, hoàn thiện, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư, hoạt động xây dựng,... bảo đảm phản ánh, cập nhật thường xuyên, kịp thời về tình trạng pháp lý của dự án, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các bất động sản tồn kho; về các giao dịch bất động sản. Phần việc này phải hoàn thành trong năm 2025.

Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán để thực hiện chuyển đổi số liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử để bảo đảm công khai, minh bạch về tài sản, giá giao dịch. Qua đó, quản lý và không để thất thoát thuế; báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 30/6/2025.