Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 (Bài 2): Những vấn đề phát sinh ở địa phương

Dù đã giải quyết được nhiều vướng mắc hạn chế của Luật Đất đai 2003, nhưng sau gần 4 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ nhiều bất cập, gây khó khăn cho các địa phương trong quá trình tổ chức thi hành, nhất là cơ chế phân cấp ngân sách, nạn tham nhũng, đầu cơ đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi giải phóng mặt bằng...

Đây chính là trở ngại cho việc tập trung nguồn vốn đủ lớn để phát triển đồng bộ một ngành, đặc biệt đối với các địa phương có nguồn ngân sách hạn hẹp. Đồng thời, cũng gây áp lực cho công tác quản lý đất đai, trong điều kiện thiếu vốn, mọi nguồn lực đều trông chờ vào nguồn tài chính - đất đai, các địa phương tìm cách để tăng nguồn thu từ đất.

“Loay hoay” trong khâu quản lý

Tại Hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm 2018 của Tổng cục Quản lý đất đai-Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ cho biết: Sau gần 3 năm thi hành Luật Đất đai, Đà Nẵng đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đạt trên 95% tổng số thửa đất cần cấp, trong đó có 83.106 giấy cấp cho hộ gia đình và cá nhân; có 15.078 giấy cấp cho các tổ chức); hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho 5/7 quận, huyện và dữ liệu thống kê cơ bản của Huyện đảo Hoàng Sa. Tuy vậy, trong quá trình thực hiện gặp phải không ít vướng mắc do tính chất hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu còn lại ít nhưng rất phức tạp qua nhiều thời kỳ thi hành Luật Đất đai nhưng chưa giải quyết được.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do hồ sơ cấp Giấy chứng nhận có những biểu hiện giả mạo tài liệu, giấy tờ của cơ quan nhà nước, vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm đất công tư, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất chưa hoàn toàn chấm dứt; việc quy hoạch “treo”, dự án chậm triển khai theo tiến độ vẫn còn hiện hữu...

Bên cạnh đó, việc giao thẩm quyền xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng nhà đất, tình trạng sử dụng đất cho UBND cấp xã trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ còn vẫn chưa được thực hiện đúng quy định và đầy đủ, có nơi còn lỏng lẻo và dễ phát sinh các tiêu cực trong quản lý đất đai ở cấp cơ sở.

Thắc mắc những vấn đề vướng mắc về chính sách pháp luật đất đai, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định Đặng Trung Thành cho rằng, trong thời qua nhiều nơi việc chuyển mục đích sử dụng đối với đất trước đây là đất ở đã chuyển sang đất thương mại, dịch vụ nhưng nay xin chuyển trở lại mục đích đất ở (Ví dụ: doanh nghiệp tư nhân A trước đây có 1.000 m2 đất ở, đã chuyển sang mục đích thương mại dịch vụ để làm cửa hàng xăng dầu, nay doanh nghiệp này không còn hoạt động nữa thì xin chuyển đất thương mại dịch vụ trở lại đất ở có phải nộp tiền sử dụng đất không?).

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng cho từng dự án tại thời điểm nhà nước quyết định thu hồi đất.

Căn cứ quy định này thì việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất để phục vụ công tác lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án được thực hiện trên cơ sở có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền. Tuy vậy, tại Điểm a Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai quy định ban hành quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng cần phải được phê duyệt cùng một ngày.

Nguyên nhân do không có sự thống nhất nên trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, một số dự án gặp phải những khó khăn, lúng túng, mất nhiều thời gian để tìm hiểu và hướng dẫn cho các đơn vị, tổ chức thực hiện cho phù hợp với quy định của pháp luật.

Tập trung "gỡ rối" cho địa phương

Để giải quyết những vướng mắc trên, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường nên xem việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai dạng số đến từng thửa đất là mục tiêu cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Đồng thời phải cập nhật thường xuyên, đầy đủ, kịp thời các biến động đất đai diễn ra hàng ngày nhằm tiến tới đăng ký giao dịch, cung cấp thông tin đất đai (có thu phí) bằng điện tử là xu hướng quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, khoa học của các nước trên thế giới.

Bên cạnh đó, Bộ không ngừng rà soát, phát hiện những tồn tại bất cập trong chính sách quản lý đất đai hiện hành của Trung ương và địa phương nhằm tổng hợp báo cáo đề xuất sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; nhất là thủ tục hành chính về đất đai phải phù hợp, đơn giản, chặt chẽ, rút ngắn thời gian giải quyết.

Bộ cũng nên xem xét tiến đến giao thẩm quyền cho đăng ký viên Cơ quan đăng ký đất đai thực hiện và chịu trách nhiệm cá nhân trong trường hợp đăng ký các biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận. Chính sách pháp luật đất đai cần quy định cụ thể, chi tiết hơn đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà, đất tại Việt Nam: Về đối tượng, điều kiện, hình thức sử dụng đất, sở hữu nhà... đi đôi với việc đảm bảo giữ vững an minh, quốc phòng.

Đồng tình với ý kiến trên, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định, Đặng Trung Thành cho rằng, hiện Luật Đất đai chưa quy định về dồn điền, đổi thửa, nên mỗi địa phương làm một kiểu, hơn nữa loại hình dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như căn hộ nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn) rất phát triển nhưng chưa có quy định cụ thể để xử lý, cơ sở dữ liệu đất đất đai chưa hoàn thiện....

Hơn nữa, Luật Đất đai quy định thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh (một cấp) rất khó thực hiện vì Trung tâm Phát triển quỹ đất có chức năng thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong khi công tác này cần có sự tham gia tích cực của cả hệ thống chính trị ở cấp huyện, xã.

Chính vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên có quy định cụ thể về dồn điền, đổi thửa nhằm tích tụ ruộng đất, phân cấp cho cấp huyện trong việc xác định giá đất cụ thể, theo đó tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của cấp tỉnh đối với việc thực hiện của cấp huyện. Ngoài ra, Bộ cần có quy định quan tâm bố trí kinh phí cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai./.

>>> Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 (Bài 1): Nhìn lại gần 4 năm thực hiện