Sức bật thị trường bất động sản từ “nhịp dẫn” kinh tế và dòng tiền dịch chuyển

Sức bật thị trường bất động sản đến từ “nhịp dẫn” kinh tế và dòng tiền dịch chuyển. Đây là thông tin ghi nhận tại sự kiện trực tuyến “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025” với chủ đề “Nhịp dẫn” do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 7/10. Sự kiện thu hút sự quan tâm của đông đảo chuyên gia, nhà đầu tư và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Nền tảng phục hồi từ kinh tế vĩ mô

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nền kinh tế Việt Nam trong quý III tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, tạo tiền đề thuận lợi cho thị trường bất động sản. GDP quý III tăng 8,23% – mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2011 (ngoại trừ năm 2022 phục hồi sau đại dịch COVID-19). Tính chung 9 tháng, GDP tăng 7,84% so với cùng kỳ, tiến gần mục tiêu 8% cả năm.

Chi tiêu công đạt 440 nghìn tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ và trở thành động lực chính cho tăng trưởng kinh tế. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang bước vào giai đoạn thi công quyết liệt như sân bay quốc tế Gia Bình, cầu Ngọc Hồi nối Hà Nội – Hưng Yên, cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành... góp phần mở rộng dư địa phát triển cho các thị trường vùng ven – ông Quốc Anh dẫn chứng.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản – một trong ba lĩnh vực thu hút vốn FDI hàng đầu. Các chỉ số kinh tế như PMI phục hồi, sản xuất và tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, xu hướng lạm phát gia tăng và chính sách tiền tệ mở rộng với lãi suất giảm cũng đặt ra một số thách thức đối với thị trường.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý 2 với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11-22% so với đầu năm.

Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm sau tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch), đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8-24% tùy loại hình so với tháng trước.

Bất động sản cho thấy sức bật tốt thể hiện ở mức độ hấp thụ nguồn cung mới và tâm lý thị trường. Mặc dù vậy, khảo sát môi giới quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực, khi gần 90% đáp viên đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”. Chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.

Về triển vọng thị trường trong quý IV, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định, và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.

Tái định vị kênh đầu tư

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, năm 2025 đánh dấu sự chuyển biến lớn về tương quan tỷ suất đầu tư giữa các kênh tài sản. Một điểm đáng lưu ý, trong giai đoạn 2015-2025, các kênh đầu tư tại Việt Nam đã có sự phân hóa mạnh và năm 2025 trở thành mốc “biến chuyển lớn” về tương quan tỷ suất giữa các kênh tài sản.

Vàng vươn lên dẫn đầu với mức tăng gấp 3,57 lần so với năm 2015, kế đến là đất nền với mức tăng 3,12 lần, phản ánh dòng tiền đổ mạnh vào tài sản thực gắn với kỳ vọng hạ tầng và tích lũy dài hạn. Chung cư dù không bứt phá mạnh nhất nhưng cũng tăng tốc, dần bắt kịp đất nền nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa có tiềm năng đầu tư. Chứng khoán bám sát với mức tăng 2,78 lần, khẳng định vai trò kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh kinh tế phục hồi và biến động toàn cầu.

Ngược lại, gửi tiết kiệm và USD trở nên kém cạnh tranh, lần lượt chỉ tăng 67% và 24%, cho thấy lãi suất và ngoại tệ không còn là nơi trú ẩn hiệu quả. Nhìn chung, 2025 đánh dấu sự tái lập trật tự giữa các kênh tài sản, với vàng, đất nền và chung cư nổi lên dẫn dắt, trong khi chứng khoán duy trì vai trò ổn định, còn tiết kiệm và USD trở thành vùng trũng lợi suất.

Một trong những xu hướng nổi bật của quý III là sự dịch chuyển dòng tiền khỏi các đô thị trung tâm sang các khu vực vùng ven – nơi còn nhiều tiềm năng phát triển và được hỗ trợ mạnh bởi hạ tầng kết nối liên vùng.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Thương – Giám đốc chi nhánh Hải Phòng của Batdongsan.com.vn chia sẻ, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý III đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.Hồ Chí Minh gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ 1% ở khu vực mới. Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%. Ngoài Hà Nội, lượng quan tâm tập trung vào các khu vực Hải Phòng, Hòa Bình (cũ), Bắc Giang (cũ).

Bức tranh bất động sản miền Bắc quý III cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Các địa bàn Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình (cũ) và Bắc Giang (cũ) trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, Hưng Yên đứng thứ hai (62) và Bắc Ninh (35) xếp thứ ba – bà Thương thông tin.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình (cũ) dẫn đầu với 65%, tiếp đến là Bắc Giang (cũ) 61%, Hải Phòng 50% và Bắc Ninh 48%). Các địa bàn khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc (cũ) cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.