Tác nhân làm vỡ "bong bóng" bất động sản Campuchia

Thủ tướng Campuchia Hun Sen. Ảnh: AFP/TTXVN

Ngày 27/2, trang mạng Asia Times có bài viết phân tích về tình hình thị trường nhà đất và tài chính Campuchia, với nội dung xoay quanh việc giá nhà đất giảm 33% kể từ khi lệnh cấm đánh bạc trực tuyến tại quốc gia Đông Nam Á có hiệu lực, khiến những người di dân và đánh bạc Trung Quốc đổ về quê hương.

Câu hỏi được đặt ra lúc này là liệu có phải "bong bóng" bất động sản Campuchia cuối cùng đã vỡ và cuộc di dân bất ngờ của người Trung Quốc là nguyên nhân? Giá nhà ở Campuchia đã giảm tới 33% ở một số khu vực kể từ tháng 8/2019, khi Chính phủ tuyên bố lệnh cấm đối với các hoạt động đánh bạc trực tuyến do người Trung Quốc điều hành.

* Hiện trạng thị trường bất động sản

Theo Chính phủ Campuchia, lệnh cấm được phối hợp đồng bộ với Trung Quốc nhằm ngăn chặn hoạt động gian lận trực tuyến hướng vào Trung Quốc Đại lục. Điều này đã tạo nên cuộc di dân của khoảng 400.000 người Trung Quốc.

Phương tiện truyền thông Campuchia đã phản ánh sự sụp đổ nghiêm trọng về giá nhà đất tại thành phố ven biển Sihanoukville, nơi các khoản đầu tư liên quan đến cờ bạc của Trung Quốc không được kiểm soát. Đầu tư của Trung Quốc đã làm tăng giá thuê, cho thuê và giá bán nhà đất gần gấp 10 lần trong giai đoạn 2017-2019, do người Trung Quốc dồi dào tiền mặt thường sẵn sàng trả cao hơn giá thị trường.

Mặt khác, theo ước tính, cờ bạc trực tuyến có thể đạt lợi nhuận lớn lên tới 80%. Do vậy, lệnh cấm của Chính phủ Campuchia đã khiến thành phố Sihanoukville rơi vào bế tắc thực sự. Các dự án xây dựng trong thành phố vốn đã bị đình trệ nay càng trì trệ, nhiều công trường dở dang, nhiều con đường bị các khối nhà băm nát.

Từ khi lệnh cấm cờ bạc trực tuyến ban hành, giá đất ở Sihanoukville đã giảm tới 30% trong khi giá cho thuê cũng giảm. Trước đây, năm 2019, các chủ đất kiếm được 800 USD mỗi tháng thì nay chỉ nhận được khoảng 200 USD.

Quốc vụ khanh Bộ Kinh tế và Tài chính Campuchia Vongsey Vissoth cho biết: “Lĩnh vực xây dựng ở Sihanoukville là một 'bong bóng' tăng quá nhanh. Vì vậy, khi có một động thái xảy ra như lệnh cấm cờ bạc trực tuyến, bong bóng sẽ bị xẹp xuống nhanh chóng”.

Dù vậy, một số nhà phân tích cho rằng sự mất giá chỉ đơn thuần là một sự điều chỉnh thị trường quá hạn. Mặc dù giá giảm, các lĩnh vực bất động sản và xây dựng không bị sụp đổ do sức ép của giảm giá.

Tháng 1/2020, Công ty tư vấn bất động sản CBRE đã dự đoán thị trường nhà ở Campuchia sẽ ổn định vào năm 2020, nhưng Kim Heang, người sáng lập Công ty Bất động sản Khmer cho rằng việc giá bất động sản ở thành phố Sihanoukville và các khu vực nằm giáp biên giới Thái Lan và Việt Nam đã giảm nhiều trong những tháng gần đây sẽ gây ảnh hưởng đến giá bất động sản ở các tỉnh khác, nhất là ở thủ đô Phnom Penh. 

Quý I và Quý II năm 2019 là thời điểm tuyệt vời cho lĩnh vực bất động sản Campuchia, nhưng từ tháng 8/2019 đến nay, giá bất động sản liên tục giảm. Bởi vì Campuchia không duy trì chỉ số giá bất động sản, nên rất khó để xác định chính xác giá đã giảm bao nhiêu. Tuy nhiên, giá bất động sản cũng đã giảm ở các thành phố như Kampot, Bavet và Phnom Penh, nhưng ở Sihanoukville giảm mạnh nhất.

Tháng 1/2020, Liên đoàn các hiệp hội doanh nghiệp Trung Quốc tỉnh Preah Sihanouk ước tính số lượng tài sản thương mại cho thuê ở Sihanoukville đã giảm tới 85% và tài sản để bán giảm 25% kể từ khi lệnh cấm đánh bạc trực tuyến được ban hành.

Theo tổ chức này, trước khi lệnh cấm tháng 8/2019 được ban hành, trung bình mỗi ngày có 600 hợp đồng thuê nhà và 20 hợp đồng bán nhà. Đến nay, chỉ có dưới 20 hợp hợp đồng thuê nhà và ít hơn 9 hợp đồng bán nhà.

* Những nguyên nhân chủ quan và khách quan

Từ đầu năm 2014, các chuyên gia và nhà phân tích đã đề xuất lĩnh vực bất động sản Campuchia là một “bong bóng” có giá cao hơn nhiều so với thu nhập quốc dân trung bình do phụ thuộc vào các nhà đầu tư, người mua và người thuê nhà nước ngoài.

Công ty IPS Cambodia kinh doanh, môi giới bất động sản đưa ra ước tính dựa theo dữ liệu của World Bank cho rằng giá bất động sản ở Phnom Penh đã tăng hơn 60% trong giai đoạn 2010-2018. Nếu giá bất động sản tiếp tục giảm trong thời gian còn lại của năm 2020 và đến năm 2021, ngành tài chính Campuchia sẽ gặp khó khăn.

Tháng 5/2019, Ngân hàng Thế giới (WB) đã công bố một báo cáo kinh tế cho biết việc mở rộng tăng trưởng tín dụng nội địa kéo dài do bùng nổ xây dựng và bất động sản đã vượt quá quy mô lĩnh vực tài chính. Tín dụng trong nước đã tăng gấp 9 lần kể từ năm 2007 - nhanh hơn bất kỳ quốc gia nào khác ở Đông Á.

Theo WB, sự gia tăng của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI chủ yếu từ Trung Quốc gần đây đã duy trì sự bùng nổ xây dựng kéo dài, đồng thời che giấu sự tổn thương của ngành tài chính sau nhiều năm tăng trưởng cho vay nhanh chóng.

Công ty thông tin và giải pháp tín dụng (Credit Bureau Cambodia) ước tính các khoản vay hộ gia đình (trong đó các khoản thế chấp chiếm một nửa) đã tăng 30% trong thời gian từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019. 

Khi giá bất động sản giảm, nhiều khoản vay có thể nhanh chóng trở thành nợ xấu. Mặc dù Ngân hàng trung ương Campuchia lập luận rằng tăng trưởng tín dụng nhanh trong năm 2019 phần nhiều dựa trên thế chấp, nhưng nhiều giao dịch mua tài sản không được tài trợ thông qua các khoản thế chấp ngân hàng mà thay vào đó sử dụng tiền mặt, khoản vay cá nhân hoặc tín dụng được các nhà đầu tư bất động sản cung cấp trực tiếp.

Nhiều năm qua, các nhà phân tích đã cảnh báo rằng cần phải thực hiện nhiều giải pháp để thu hút khách vay thế chấp của ngân hàng, vốn dĩ là hình thức an toàn hơn nhiều. Các ngân hàng Campuchia thường yêu cầu trả trước 30% giá trị khoản vay thế chấp sau khi đã kiểm tra chắc chắn khả năng thanh toán nợ của khách vay.

Các nhà phân tích cho rằng những công ty tín dụng thường đưa ra các khoản cho vay mà không đòi hỏi khoản trả trước, hoặc bắt buộc phải kiểm tra khả năng thanh toán nợ của khách vay.

Tháng 12/2019, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) đã cảnh báo rằng dữ liệu cho vay của các nhà đầu tư bất động sản ở Campuchia phần lớn vẫn chưa được kiểm soát, không được kiểm soát và không có dữ liệu chính thức về giá bất động sản. Theo IMF, việc cho vay của các nhà đầu tư bất động sản cần phải được theo dõi và điều tiết theo các nhà cung cấp tín dụng phi ngân hàng khác.

Hiện nay đã có những lo ngại về lợi nhuận trong tương lai của các nhà đầu tư bất động sản nếu giá không tăng với tốc độ tăng vọt như trong những năm gần đây. Nếu giá rơi vào quỹ đạo giảm liên tục, nhiều nhà đầu tư sẽ có nguy cơ phá sản, nhất là trong tình hình đầu tư nước ngoài, đầu tư Trung Quốc đang giảm sút trong cả các lĩnh vực khác của nền kinh tế Campuchia.

Trước tình hình này, Phó Quốc vụ khanh Bộ Kinh tế và Tài chính Phan Phalla trấn an khách tham qua Hội chợ Thương mại được tổ chức tại Phnom Penh rằng: “Ngành xây dựng Campuchia dự kiến sẽ tăng trưởng 14,5% trong năm nay, giảm từ mức 18,4% vào năm 2019.

Do tác động của lệnh cấm đánh bạc trực tuyến, ngành xây dựng sẽ tăng trưởng chậm lại trong năm 2020. Tuy nhiên, đó không phải là một tình huống xấu”./.