Tái cân bằng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ “vừa túi tiền” trên thị trường bất động sản trong 5 năm qua gần như không xuất hiện. Nguồn cung chủ yếu tập trung vào sản phẩm trung – cao cấp với mức giá 40–120 triệu đồng/m², khiến phần lớn người lao động, công chức, viên chức và người nhập cư khó tiếp cận nhà ở. Sau hợp nhất địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước cơ hội tháo gỡ những “nút thắt” lớn để tái cân bằng thị trường và tạo lập môi trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

*Nguồn cung lệch pha kéo dài và áp lực giá

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường từng rơi xuống mức thấp nhất vào quý I/2023 khi tỷ lệ hấp thụ giảm 16,2%. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2023 đến nay, thị trường liên tục ghi nhận tín hiệu phục hồi. Dù vậy, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp kéo dài khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng.

Năm 2020, Thành phố chỉ có 163 căn thuộc nhóm “vừa túi tiền”, chiếm 1% tổng nguồn cung; từ năm 2021 đến giữa năm 2025, phân khúc này gần như không xuất hiện. Nguồn cung chủ yếu tập trung vào sản phẩm trung – cao cấp với mức giá 40–120 triệu đồng/m², khiến phần lớn người lao động, công chức, viên chức và người nhập cư khó tiếp cận nhà ở.

Ông Lê Giang Nam, 30 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, cho rằng giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người trẻ. Các dự án “vừa túi tiền” gần như biến mất, trong khi các dự án mới đều thuộc phân khúc trung - cao cấp. Giá nhà tại khu vực cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 20 km cũng tăng lên 40–60 triệu đồng/m².

Theo ông Nam, nhu cầu ở thực của người lao động tại các khu công nghệ cao, khu công nghiệp và trung tâm dịch vụ vẫn rất lớn, đòi hỏi thành phố sớm bổ sung nguồn cung phù hợp.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận có xu hướng tăng trong giai đoạn 2025–2026. Ông Dương Kim Quân, Tổng giám đốc Tập đoàn Bcons, đánh giá mức giá dưới 2 tỷ đồng gần như không còn. Giá căn hộ dự kiến tăng bình quân 10%/năm tại Thành phố và 20–21%/năm tại các đô thị vệ tinh.

*Kỳ vọng chính sách mới, cải cách hành chính đồng bộ

Từ góc độ doanh nghiệp, nhiều nhà phát triển bất động sản đánh giá việc hợp nhất ba tỉnh - thành tạo ra không gian phát triển mới, mở rộng biên độ quy hoạch và cải thiện khả năng liên kết vùng. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Nam Long, cho biết chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội và chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là yếu tố quan trọng để tăng nguồn cung. Ông nhận định nếu chính sách được phê chuẩn và triển khai đồng bộ, thị trường sẽ hình thành động lực mới, giúp mở rộng nguồn cung và kéo mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.

Ông Quang cho rằng, để phát triển phân khúc nhà ở giá phải chăng, các chính sách về quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng, định mức phí – thuế và cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phải được đồng bộ. Thành phố đang có cơ hội lớn nhờ quỹ đất mở rộng sau sáp nhập, hệ thống hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ và khả năng kết nối với nơi có các dự án cảng, sân bay, khu công nghiệp trọng điểm. Vùng phát triển mới này được kỳ vọng tạo không gian đầu tư thuận lợi và giảm sự chồng chéo trước đây.

Còn ông Đoàn Hữu Hòa Vinh, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco), nhận định hợp nhất địa giới hành chính giúp doanh nghiệp “định hình lại mô hình và phân khúc đầu tư”, đồng thời rút ngắn quy trình tiếp cận chính sách tháo gỡ của Chính phủ. Tuy nhiên, doanh nghiệp kỳ vọng bộ máy hành chính sớm ổn định, bảo đảm tính đồng bộ giữa các sở, ngành trong quá trình xử lý thủ tục. Theo ông Vinh, giá bất động sản tăng những năm qua một phần do chi phí đền bù cao; doanh nghiệp kỳ vọng chính sách phát triển nhà ở xã hội cùng các chương trình hỗ trợ người dân sẽ góp phần bình ổn thị trường.

Từ góc độ quản lý nhà nước, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết Luật Nhà ở 2023 cho phép tính đầy đủ các chi phí hợp pháp vào giá thành nhà ở xã hội; đồng thời, áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và tín dụng nhằm giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp. Nhà nước quy định lãi định mức không vượt quá 10%; đồng thời, cho phép doanh nghiệp sử dụng 20% diện tích trong dự án nhà ở xã hội để phát triển thương mại. Đây là nguồn lực giúp cân đối tài chính và bảo đảm tính khả thi của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng việc bình ổn giá nhà ở xã hội không chỉ dựa vào chính sách hỗ trợ mà cần kiểm soát chặt chẽ thị trường vật liệu xây dựng, đặc biệt là giá cát, xi măng, thép, điện và nhiên liệu. Các yếu tố đầu vào biến động mạnh sẽ tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Do đó, thành phố cần tiếp tục rút ngắn thời gian phê duyệt thủ tục, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp khi Thành phố thực hiện mô hình chính quyền hai cấp.

Việc thành phố đặt mục tiêu trở thành đô thị toàn cầu, phát triển Trung tâm tài chính quốc tế và thực hiện 309 dự án mời gọi đầu tư, bao gồm các tuyến metro, chỉnh trang - di dời hơn 40.000 căn nhà ven kênh rạch, cải tạo 400 chung cư cũ và xây dựng 211.000 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030. Đây là cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra yêu cầu về chất lượng giải phóng mặt bằng, tiến độ thủ tục và khả năng huy động nguồn lực tư nhân.

Doanh nghiệp đang đặc biệt quan tâm đến định hướng xây dựng các “tổ hợp tập đoàn - doanh nghiệp bất động sản” đủ quy mô để tham gia các dự án hạ tầng lớn, bảo đảm chất lượng và tiến độ. Mô hình này được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực cho thị trường, tăng khả năng cạnh tranh và thu hút vốn trong nước và quốc tế.