Tạm dừng cấp tín dụng cho thanh toán tiền đặt cọc thông qua các “Văn bản thỏa thuận”

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (phụ trách TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai) vừa có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn, cảnh báo về rủi ro pháp lý và tín dụng liên quan đến việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản thông qua văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới.

Theo Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2, thời gian qua, cơ quan này liên tục nhận được phản ánh của người dân về việc ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng vay tiền đặt cọc mua bất động sản theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Nhiều đơn thư thể hiện sự bức xúc, cho rằng việc cho vay với mục đích này tiềm ẩn nhiều sai phạm và có thể gây thiệt hại cho người vay khi xảy ra tranh chấp.

Từ thực tế tiếp nhận, xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ cơ quan chức năng, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý và tín dụng, có thể ảnh hưởng đến an toàn hoạt động của ngân hàng thương mại.

Theo cơ quan quản lý, rủi ro đầu tiên đến từ yếu tố pháp lý. Một bản án của Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP. Hồ Chí Minh) – hiện chưa có hiệu lực pháp luật do đang bị kháng cáo đã nhận định nội dung của một số “Văn bản thỏa thuận” về tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán là trái quy định pháp luật, vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự 2015. Theo phán quyết, các văn bản này bị xem là vô hiệu. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu ngân hàng giải ngân vốn vay dựa trên những thỏa thuận như vậy, khoản vay có thể bị xem là không có cơ sở pháp lý, dẫn đến nguy cơ khó thu hồi, thậm chí không thể xử lý tài sản bảo đảm.

Cảnh báo này càng được củng cố khi ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới vì hành vi kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Cùng thời điểm, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã ban hành thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh.

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng có văn bản chấn chỉnh tình trạng tương tự, yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị môi giới không được ký hợp đồng hoặc sử dụng hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí đối với bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Từ các diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cho rằng việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng để thanh toán tiền đặt cọc dựa trên “Văn bản thỏa thuận” có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trong trường hợp văn bản bị tuyên vô hiệu, ngân hàng không chỉ phải đối mặt với tranh chấp và khiếu kiện kéo dài mà còn có thể gặp khó khăn trong việc xử lý, thu hồi nợ, đặc biệt khi tài sản bảo đảm gắn với dự án chưa hoàn thiện về pháp lý.

Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và tính pháp lý của dự án mà chủ đầu tư triển khai. Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện triển khai, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.

Đặc biệt, trong trường hợp ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới hoặc không kiểm soát được dòng tiền giải ngân, chẳng hạn không đảm bảo rằng khoản tiền đặt cọc có thể được hoàn trả đúng theo cam kết thì rủi ro tín dụng càng lớn. Điều này không chỉ làm phát sinh nợ xấu, chi phí xử lý, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tài chính và kết quả kinh doanh của ngân hàng.

Ngoài yếu tố pháp lý và tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cũng lưu ý đến rủi ro uy tín. Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và đơn vị môi giới, khách hàng thường có xu hướng cho rằng ngân hàng đã “phối hợp” hoặc “tiếp tay” cho các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt trong những trường hợp dự án bị đình trệ hoặc không bàn giao đúng tiến độ.

Thực tế đã có nhiều vụ việc người dân tập trung tại trụ sở ngân hàng yêu cầu hoàn trả tiền vay hoặc tiền đặt cọc, gây mất trật tự, ảnh hưởng đến hình ảnh, thương hiệu và hoạt động của các ngân hàng thương mại. Nếu tình trạng này kéo dài, rủi ro uy tín có thể lan rộng, tác động tiêu cực đến niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đối với toàn hệ thống ngân hàng.

Trước các rủi ro nói trên, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 đã đề nghị các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai chủ động rà soát và quản lý chặt chẽ các khoản cho vay liên quan đến hoạt động đặt cọc bất động sản.

Cụ thể, các ngân hàng cần theo dõi sát sao kết luận của các cơ quan chức năng như tòa án, sở xây dựng, để kịp thời có biện pháp xử lý phù hợp, tránh phát sinh tranh chấp với khách hàng. Với các khoản vay đã phát sinh, ngân hàng cần chủ động làm việc với người vay, đơn vị tư vấn, môi giới và chủ đầu tư dự án để tìm hướng giải quyết, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hạn chế khiếu nại, khiếu kiện đông người.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cấp tín dụng cho mục đích thanh toán tiền đặt cọc thông qua các “Văn bản thỏa thuận” hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp các văn bản này được xác nhận là hợp pháp, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình thẩm định và kiểm soát rủi ro cụ thể.

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2, quy trình cho vay cần bao gồm các nội dung như: cung cấp và khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về rủi ro khi vay vốn để đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; yêu cầu khách hàng tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện giao dịch.

Đồng thời, các ngân hàng thương mại cần giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự), Hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai để cơ quan quản lý có hướng dẫn xử lý theo đúng thẩm quyền.