Tăng tốc phát triển nhà ở xã hội: Cần cơ chế mạnh và thực chất hơn

Sự vào cuộc đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, cùng với sự điều chỉnh chính sách quyết liệt, đã và đang tạo nên nền tảng quan trọng cho việc hiện thực hóa các mục tiêu an sinh nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, người lao động.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc tồn tại đang cản trở tiến trình này. Để tiếp tục thúc đẩy nhanh, hiệu quả hơn nữa chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần có những giải pháp mạnh mẽ, thực chất và phù hợp với thực tiễn.

* Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha nhu cầu

Ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đề án đặt ra mục tiêu kép: giải quyết vấn đề an sinh nhà ở cho người dân và kích cầu phân khúc thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu thực.

Chỉ sau một thời gian ngắn, tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội đã có bước chuyển biến đáng kể. Theo Bộ Xây dựng, tính đến nay, trên cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với tổng quy mô hơn 633.559 căn hộ. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành với khoảng 103.500 căn; 144 dự án đang được triển khai xây dựng, tương đương 127.000 căn; và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô khoảng 400.000 căn.

Riêng trong 7 tháng năm 2025, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành lên tới 36.862 căn, gấp hơn 7 lần so với năm 2022 và bằng hơn 80% của cả năm 2024. Điều này cho thấy tốc độ hoàn thành đang được đẩy nhanh, mang đến niềm tin vào khả năng hoàn thành chỉ tiêu 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 như đã đề ra.

Đáng chú ý, trong 250 dự án được khởi công đồng loạt vào ngày 19/8 để chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, có tới 22 dự án nhà ở xã hội, cho thấy vai trò và vị trí ngày càng rõ nét của phân khúc này trong định hướng phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận xét, sau giai đoạn sụt giảm mạnh, nguồn cung bất động sản đang dần phục hồi trong 2 năm gần đây. Nếu năm 2018, thị trường có khoảng 180.000 sản phẩm mới, thì đến năm 2022 chỉ còn hơn 48.000. Đến năm 2024, con số này đạt hơn 65.000 và chỉ riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã có thêm 51.000 sản phẩm mới.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung lại ngày càng mất cân đối. Phân khúc nhà ở phù hợp với đại bộ phận người dân – bao gồm căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) – liên tục giảm. Từ mức lần lượt 19% và 33% trong năm 2019, tỷ trọng hai phân khúc này chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đặc biệt, tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhà ở giá rẻ gần như biến mất khỏi nguồn cung từ năm 2023.

* Những “nút thắt” cần được tháo gỡ

Theo đánh giá của VARS IRE, có bốn vấn đề chính cần tập trung xử lý để tăng tốc triển khai Đề án. Đầu tiên phải “điểm mặt chỉ tên” ngay bất cập trong bố trí quỹ đất. Bởi dù quy định pháp luật đã yêu cầu các khu đô thị, dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên phải bố trí ít nhất 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội, nhưng nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện nghiêm túc. Một số nơi bố trí quỹ đất tại vị trí không thuận tiện, thiếu hạ tầng kết nối, khiến dự án nhà ở xã hội kém hấp dẫn, khó triển khai.

Do đó VARS IRE kiến nghị cần siết chặt trách nhiệm của các địa phương, đồng thời rà soát toàn bộ các dự án đã được giao đất, làm rõ việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Trường hợp chủ đầu tư nộp tiền thay thế nghĩa vụ bố trí quỹ đất, cần công khai minh bạch việc sử dụng số tiền đó. Nếu hoán đổi quỹ đất tại vị trí khác, cần kiểm tra tính hiệu quả và khả năng triển khai thực tế.

Bên cạnh đó, VARS IRE cho rằng, đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội chưa sát thực tế dẫn đến nghịch lý đang diễn ra là tình trạng "vừa thiếu, vừa ế". Trong khi hàng triệu người dân có nhu cầu bức thiết về nhà ở, nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn mở bán chậm, thậm chí thừa căn hộ không có người mua. Nguyên nhân là do việc khảo sát, đánh giá nhu cầu còn thiếu chính xác, dẫn đến kế hoạch triển khai không phù hợp.

Để khắc phục, VARS IRE đề xuất sử dụng đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập để khảo sát nhu cầu nhà ở tại các địa phương, nhằm đảm bảo căn cứ khoa học và khách quan trong công tác quy hoạch và phê duyệt dự án.

Cùng đó, chi phí truyền thông cũng quá thấp. Theo quy định hiện hành, chi phí marketing cho nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 2% là quá thấp so với mặt bằng thị trường và nhu cầu truyền thông thực tế. Điều này khiến nhiều dự án không thể tiếp cận được đúng nhóm đối tượng thụ hưởng, ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và hiệu quả triển khai.

VARS IRE đề xuất cần xem xét điều chỉnh linh hoạt chi phí marketing, trên cơ sở đảm bảo minh bạch và hiệu quả. Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng cần phối hợp hỗ trợ truyền thông, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác để người dân hiểu rõ, tiếp cận kịp thời các dự án nhà ở xã hội phù hợp.

Thêm một bất cập khác được “điểm danh” chính là tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng sai quy định. Một số người dân được mua nhà ở xã hội nhưng không có nhu cầu thực sự, sau đó tìm cách chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường và làm mất đi tính công bằng của chính sách.

Từ thực tế đó, VARS IRE kiến nghị cần tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ở xã hội, xử lý nghiêm doanh nghiệp bán sai đối tượng và người dân vi phạm quy định chuyển nhượng. Đặc biệt, đề xuất sau thời hạn 5 năm sở hữu, nếu chủ nhà ở xã hội có nhu cầu chuyển nhượng, cần ưu tiên chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện theo chính sách hiện hành. Trong trường hợp chuyển nhượng cho người ngoài diện chính sách, phải hoàn trả lại toàn bộ ưu đãi đã được hưởng khi mua nhà ở xã hội.

Các chuyên gia cùng chung nhận định, nhà ở xã hội không chỉ là giải pháp an sinh, mà còn là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, hỗ trợ phát triển bền vững đô thị. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhu cầu nhà ở giá hợp lý sẽ tiếp tục gia tăng trong tương lai. Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ mang tính ngắn hạn, mà cần có chiến lược tổng thể, dài hạn, gắn với quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chuyển dịch dân số.

Trong thời gian tới, các bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa cho doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội; đồng thời đảm bảo việc thanh tra, kiểm soát thực thi chính sách một cách nghiêm túc.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, quỹ đất là yếu tố quyết định tốc độ phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, quỹ đất sạch, vị trí thuận tiện và kết nối hạ tầng tốt là điều kiện tiên quyết để nhà ở xã hội phát triển đúng hướng. Thực tế hiện nay, nhiều địa phương chỉ bố trí quỹ đất theo hình thức đối phó, lựa chọn những khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng, gây khó khăn cho người mua và cả chủ đầu tư.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, cần có chế tài mạnh hơn buộc các địa phương thực hiện nghiêm việc dành 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội, hoặc phải chứng minh được giải pháp thay thế hợp lý. Ngoài ra, cần đẩy mạnh giao đất sạch, rút ngắn thủ tục hành chính và đồng hành cùng doanh nghiệp trong giai đoạn đầu triển khai.”

PGS.TS. Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng CIEM nhận xét, tư duy thị trường cần được đưa vào phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội không nên chỉ là bài toán an sinh, mà còn phải được xem là một phần cấu trúc thị trường bất động sản.

Khi tiếp cận với tư duy thị trường, chúng ta sẽ có cơ chế giá hợp lý, quản lý vận hành minh bạch, đồng thời tạo sức hút đối với các nhà đầu tư. Muốn vậy, cần có các chính sách khuyến khích đầu tư mạnh hơn: ưu đãi tín dụng, thuế, đất đai, đồng thời giảm bớt các rào cản pháp lý và thủ tục hành chính để các dự án được triển khai nhanh, gọn và hiệu quả hơn.