Thăng trầm thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh – Bài cuối: Nhiều tín hiệu lạc quan

Kết thúc năm 2022 với nhiều thách thức, thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh trong tương lai vẫn còn là một “ẩn số” với nhiều diễn biến khó dự đoán, đặc biệt là khi các yếu tố vĩ mô như triển vọng kinh tế và các điều chỉnh về chính sách còn chưa rõ ràng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn tỏ rõ sự lạc quan khi cho rằng thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ không quá khó khăn và vẫn đảm bảo mức phát triển nhất định nhờ những xu hướng đầu tư mới mang đến nhiều tín hiệu tích cực.

Phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực “lên ngôi”

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho biết, mặc dù, hiện nay thị trường đang có dấu hiệu trầm lắng nhưng vẫn có “điểm sáng” đến từ phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Trong đó, các dự án nhà ở, căn hộ có mức giá từ 40 triệu đồng/m2 đến dưới 60 triệu đồng/m2 được dự đoán sẽ giao dịch sôi động trong thời gian tới bởi người mua sẽ dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng và các chủ đầu tư uy tín cũng đang dành nhiều tâm huyết cho phân khúc này.

Theo ông Sử Ngọc Khương, báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lạc quan của dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, minh chứng là tốc độ hấp thụ cũng như mức độ quan tâm tại các dự án đang mở bán ở Tp. Hồ Chí Minh. Cụ thể như các căn hộ thuộc hai dự án Akari City (quận Bình Tân) và Flora Panorama (huyện Bình Chánh) có tầm giá từ 43 - 50 triệu đồng/m2 của Nam Long trong các đợt mở bán quý III/2022 đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ từ 80-90% nguồn cung.

Ngoài ra, có thể kể đến dự án MT Eastmark City tại phường Long Trường, thành phố Thủ Đức cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ rất tốt. Dự án mở bán giai đoạn 1 vào tháng 4/2022 với giá từ 36 triệu đồng/m2 được xem là giá tốt nhất khu vực phía Đông Thành phố thời điểm đó nên ngay khi mở bán đã ghi nhận thanh khoản rất tốt. Đến tháng 7, chủ đầu tư tiếp tục mở bán giai đoạn 2 với giá từ 39 triệu đồng/m2. Sau hai đợt mở bán, MT Eastmark City đã bán được khoảng 1.000 căn.

Nhiều chủ đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền cũng đang áp dụng những chính sách ưu đãi cho khách hàng như thanh toán trả góp lên đến 3 năm cho đến khi nhận nhà, được vay hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian quy định và tặng 1 - 2 năm phí quản lý cho cư dân.

Ra mắt thị trường mới đây, một khu phức hợp tại huyện Bình Chánh tung ra thị trường các sản phẩm có mức giá từ 2,3 tỷ đồng/căn. Người mua chỉ cần thanh toán trước 20% và ngưng đến khi nhận nhà vào quý III/2023 mới thanh toán tiếp; đồng thời, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, gia hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà. Chính sách này được thiết kế để hỗ trợ các gia đình trẻ trong bối cảnh giá thị trường căn hộ tăng cao, giúp họ chọn lựa thời điểm mua nhà.

Từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, một số chủ đầu tư cũng đã lên kế hoạch tập trung phát triển các dự án căn hộ vừa túi tiền (giá khoản 35 triệu đồng/m²) cho người có nhu cầu nhà ở thật. Có thể kể đến Tập đoàn Hưng Thịnh dự kiến cung cấp cho thị trường khoảng 100.000 căn hộ giá vừa túi tiền trong tương lai với mức giá từ 25-35 triệu đồng/m² ở Tp. Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương.

Đánh giá từ bức tranh thị trường hiện tại, Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na (Tp. Hồ Chí Minh) nhận định, với sự quyết tâm, sự bắt tay vào cuộc tương đối mạnh mẽ của Chính phủ, của các địa phương, các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng, trong thời gian tới nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ được gia tăng, trở thành phân khúc chủ đạo trên thị trường bất động sản không chỉ ở Tp. Hồ Chí Minh mà còn ở nhiều địa phương khác, giảm bớt tình trạng chênh lệch cung - cầu, giúp phần lớn người dân đô thị chạm tới được giấc mơ an cư.

Ông Trạch dự đoán, trong năm 2023, sẽ có lượng hàng lớn sản phẩm nhà ở xã hội được hấp thụ nhanh chóng. Đây sẽ là chìa khóa để bước đầu giải bài toán thanh khoản cho thị trường. Phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường.

Xu hướng đầu tư chuyển dịch ra vùng ven

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, một xu hướng đầu tư mới mà thị trường bất động sản Thành phố đang và sẽ tiếp tục chứng kiến trong thời gian tới là sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền về thị trường bất động sản vùng ven có khoảng cách xa, bao gồm cả đất nền và nhà ở. Điều này phần nào giúp giảm tải cho thị trường nhà ở nội đô của Thành phố, vốn đang ngày càng hạn chế quỹ đất sạch.

Theo ông Châu, có nhiều nguyên nhân để lý giải cho xu hướng này. Có thể kể đến tình trạng nguồn cung sản phẩm tại các đô thị lớn đang khan hiếm, chủ yếu vì hai lý do là pháp lý và tài chính đã dẫn đến các loại hình bất động sản tăng giá rất cao. Trong khi đó, với lượng đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, các vị trí ven Tp. Hồ Chí Minh là nguồn cung lớn để đáp ứng cho nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân.

Thống kê của HoREA cho thấy, ở những thị trường lân cận, giá bất động sản nhà ở có thể thấp hơn đến gần 67% so với Tp. Hồ Chí Minh. Tỷ lệ hấp thụ ở các khu vực này cũng cao hơn tỷ lệ ở Tp. Hồ Chí Minh, lần lượt là 72% và 49%. Đơn cử như các sản phẩm nhà liền thổ tại thành phố Thủ Đức (Tp. Hồ Chí Minh) hiện có giá trung bình từ 7-10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó chỉ từ 2-3 tỷ đồng, người dân có thể dễ dàng tìm kiếm sản phẩm tương tự tại các khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An...

Bên cạnh đó, quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh khiến Tp. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong tương lai. Đứng trước những áp lực vấn đề đô thị ồn ào, ô nhiễm môi trường thì xu hướng an cư gắn liền với chăm sóc sức khỏe và cảnh quan thiên nhiên phần lớn được nhiều người ưa chuộng.

Ngoài ra, biên độ tăng giá cùng với cơ sở hạ tầng ngày một được chú trọng của thị trường vùng ven tạo nên sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nhờ tính ổn định được đảm bảo, phù hợp với mọi đối tượng trong xu hướng đầu tư lẫn ở kiểu mới. Thực tế này tạo cơ hội cho bất động sản vùng ven, đô thị vệ tinh chiếm thị phần.

Chị Hà Huỳnh Hồng Hạnh (ngụ quận Bình Tân), một nhà đầu tư bất động sản trên thị trường chia sẻ, từ năm 2016 chị bắt đầu nhận thấy việc tìm mua đất nền trong nội đô Tp. Hồ Chí minh bắt đầu khó khăn nên đã chuyển hướng đem phần lớn các khoản tiền tích lũy được từ việc kinh doanh của gia đình đi tìm mua đất tại các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…

Giai đoạn đó đất thổ cư tại các tỉnh khá rẻ, tầm 300-400 triệu đồng đã sở hữu nền đẹp, vị trí trung tâm, pháp lý chỉn chu. Hướng đầu tư này của chị Hạnh khá thành công khi hầu hết các lô đất chị mua đều kiếm được lời, từ giá mua vài trăm triệu đồng lúc ban đầu đã tăng giá bán lên đến vài tỷ đồng. Tiền kiếm lời được từ bán đất, chị Hạnh tiếp tục dùng để mua thêm một số sản phẩm căn hộ, nhà ở tại các địa phương này.

Theo chị Hạnh, từ năm 2020 đến nay, các tỉnh vùng ven Tp. Hồ Chí Minh không còn quá nhiều đất nền trống mà liên tục xuất hiện những dự án quy mô lớn đến từ các doanh nghiệp bất động sản. Điều này thôi thúc chị tiếp tục bỏ vốn đầu tư vì không như thị trường nội đô Thành phố đang có dấu hiệu bong bóng và bão hoà, thị trường vùng ven vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, hiện tại tầm tài chính dưới 1 tỷ đồng gần như không mua được nhà tại Tp. Hồ Chí Minh nhưng ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… thì vẫn còn cơ hội. Do đó mà số lượng tìm kiếm bất động sản tại vùng ven Tp. Hồ Chí Minh đang tăng rõ rệt. Lợi thế của thị trường vùng ven là sản phẩm đa dạng, mức giá mềm nên nhiều nhà đầu tư Thành phố đã chọn thị trường này để đầu tư với kỳ vọng thu được lợi nhuận cao.

Thực tế đã có không ít người mua “thắng đậm” khi số vốn ban đầu bỏ ra không nhiều nhưng thu lời hàng chục lần. Điều này khiến không ít nhà đầu tư “bỏ phố về vườn”, chớp thời cơ thị trường tỉnh vẫn đang trong giai đoạn phát triển mà săn đất để dành.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sau nhiều biến động của thị trường, xu hướng đầu tư phổ biến của dân đầu tư bất động sản trong giai đoạn tới là không đầu tư theo cơn sốt hay trào lưu; mua đất ở đâu, người đầu tư sẽ dành thời gian tìm hiểu từ mức giá, khả năng sinh lời và pháp lý, thậm chí là đi trực tiếp đến điểm mua để xem xét tình hình cư dân, an ninh trật tự xung quanh rồi mới xuống tiền mua.

“Với những yêu cầu này thì thị trường vùng ven đang tạm chiếm ưu thế với các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có tài chính hạn chế. Xu hướng chuyển dịch ra vùng ven cũng sẽ giúp "giảm tải" cho thị trường nội đô, từ đó giúp bình ổn giá bất động sản và đưa thị trường ổn định trở lại; đồng thời cũng tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp muốn mua nhà trong khu vực nội đô”, ông Kiệt cho biết./.