Thị trường bất động sản phục hồi cục bộ, kỳ vọng dòng tiền quay lại sau quý II

Theo thống kê của trang Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận một số tín hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các loại hình bất động sản và vùng miền, phản ánh rõ xu hướng phân hóa.

Theo đó, cùng với sự quan tâm của đông đảo dư luận về kế hoạch sáp nhập tỉnh, mức độ quan tâm bất động sản trong tháng 3 tăng mạnh so với tháng 2 tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Đơn cử, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, Quảng Nam tăng 96%.

Ngoài ra, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực như Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%. Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển cũng có lượng tìm kiếm tăng đáng kể như Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%. Đáng chú ý, các tỉnh có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị” với 12,5 triệu dân, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm như Tp. Hồ Chí Minh tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%.

Đối với phân khúc đất nền, mức độ quan tâm và giá đất nền đều tăng trong tháng sau Tết, tăng 50% so với tháng 2. Trong đó, các tỉnh miền Bắc mức độ quan tâm và giá rao bán tăng cao, trong khi Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Nam duy trì mức ổn định.

Cụ thể, trong tháng 3, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 52% so với tháng trước. Tp. Hồ Chí Minh tăng 31%. Các tỉnh khác tăng 54%. So với quý 1/2023, giá bán đất nền tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc tăng mạnh hơn. Trong đó, Hà Nội tăng 42%, Hưng Yên 55%, Bắc Ninh 46%, Hải Phòng 21%, Vĩnh Phúc 11%, Thái Nguyên 6%. Trong tháng 3, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền tăng mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1. Một số tỉnh phía Bắc khác cũng ghi nhận giá đất nền tăng đáng kể như Bắc Giang tăng 80%, Hưng Yên 75%. Trong khi đó, biến động giá bán đất nền tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, như: Tp. Hồ Chí Minh chỉ tăng 5%, Bà Rịa – Vũng Tàu 30%, Bình Dương 25%, Cần Thơ 11%, Long An 9%, Đồng Nai không tăng giá.

Tại miền Trung, khu vực đất nền ven biển giáp ranh Đà Nẵng cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mức độ quan tâm. Giá rao bán đất ở Đà Nẵng cũng tăng. Trong tháng 3, giá rao bán đất nền tại quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hoà Vang tăng 50% so với tháng 1.

Đối với phân khúc chung cư, lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3 tại cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều tăng 13% so với tháng 2. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại Tp. Hồ Chí Minh. Giá bán chung cư tại hai thành phố trên vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và tại Tp. Hồ Chí Minh là 59 triệu đồng/m2.

Các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa giữa vùng ven và nội thành, dao động từ dưới 20 - 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá bán chung cư tại vùng ven và trung tâm ở Tp. Hồ Chí Minh không quá cách biệt, chủ yếu dao động từ 30 - 60 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm nhà bán tăng trưởng tích cực hơn, còn nhà thuê chưa ghi nhận cải thiện rõ ràng. Theo đó, so với tháng 2, mức độ quan tâm nhà phố bán tại Hà Nội trong tháng 3 tăng 35%, Tp. Hồ Chí Minh tăng 27%. Trong khi đó, mức độ quan tâm nhà phố thuê Hà Nội chỉ tăng 14%, Tp. Hồ Chí Minh chỉ tăng 11%. Mức giá bán tại Hà Nội tăng 30% so với quý 1/2023, trong khi tại Tp. Hồ Chí Minh giảm 2%. Giá thuê tại Hà Nội chỉ tăng 8%, trong khi Tp. Hồ Chí Minh tăng 23%, tạo ra khác biệt về lợi suất thuê tại 2 thành phố.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý 1/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý 1/2025.

Ngoài ra, dưới áp lực từ thương mại điện tử, chỉ còn số ít các ngành hàng trực tiếp có tiềm năng thuê nhà phố. Trong đó, nhà hàng ăn uống chiếm 23%, dịch vụ làm tóc, chăm sóc sức khỏe 19%, thời trang và mỹ phẩm 12%, dịch vụ giáo dục 12%, dịch vụ sửa chữa 10%, quầy đồ ăn nhanh 9%, công nghệ 7%, gia dụng và nội thất 6%, sách và văn phòng phẩm 2%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường hiện đang đặt kỳ vọng lớn nhất ở các chính sách nới lỏng tín dụng vay mua bất động sản. Theo đó, trả lời khảo sát quý 1/2025 của Batdongsan.com.vn, có đến 67,1% môi giới kỳ vọng vào chính sách nới lỏng tín dụng vay mua bất động sản, 47,9% môi giới kỳ vọng giảm thuế, phí giao dịch bất động sản và 43,4% môi giới kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ pháp lý.

Đánh giá về tác động thực tế của chính sách thuế đối ứng của Chính phủ Trump 2.0 đối với thị trường bất động sản và các khu công nghiệp, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng hiện tại vẫn còn quá sớm để có thể có đánh giá cụ thể.

Vì thị trường còn biến động liên tục và bản thân các doanh nghiệp sản xuất cũng không thể nhanh chóng dịch chuyển nhà máy hay chuỗi cung ứng sang quốc gia khác do chi phí và ràng buộc pháp lý. Tuy nhiên, với việc kinh tế vĩ mô Việt Nam những tháng đầu năm 2025 vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định, vốn FDI thực hiện đạt 11 tỷ USD, cùng việc đón 6 triệu lượt khách quốc tế, là những chỉ số tích cực cho thị trường bất động sản trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động hiện nay.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong năm nay, tăng trưởng tín dụng dự kiến tăng lên đến 16% và lãi suất cho vay mua bất động sản đang tiếp tục đà giảm. Trong quý I, nhiều ngân hàng thương mại đã ra mắt các gói vay ưu đãi cho người trẻ vay mua nhà. Đây là một trong những dấu hiệu phục hồi của dòng tiền, tương tự năm 2014.

Với dòng tiền được củng cố, dự kiến thị trường sẽ tiếp tục đi theo lộ trình hồi phục từ sau quý II/2025. Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua vẫn cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát các biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn.

Đánh giá cơ hội đầu tư từ việc sáp nhập tỉnh, ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Vì giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nhà đầu tư cần nhìn lại bài học thực tế từ trường hợp Hà Nội - Hà Tây trong giai đoạn 2016 – 2025. Giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 - 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá. Do đó, người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Việc đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.

Batdongsan.com.vn là nền tảng công nghệ có lịch sử phát triển 19 năm tại Việt Nam, được các công cụ đánh giá phổ biến nhất thế giới như Google, SimilarWeb xếp hạng là website số 1 về bất động sản tại Việt Nam với khoảng 1 triệu tin đăng và 5 triệu người dùng mỗi tháng. Nền tảng này hiện là thành viên của PropertyGuru - Tập đoàn công nghệ bất động sản hàng đầu Đông Nam Á.