Thị trường nhà ở Hà Nội nguồn cung lớn, giá chịu áp lực điều tiết

Năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội có nguồn cung lớn nhưng giá chịu áp lực điều tiết. Đây là thông tin ghi nhận tại hội nghị giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Công ty CBRE tổ chức ngày 14/1.

Các chuyên gia của CBRE nhận xét, bước sang năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo tiếp tục duy trì nguồn cung ở mức cao, với khoảng 33.000 căn hộ chung cư mới dự kiến được mở bán, gần tương đương với lượng chào bán của năm 2025. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ có sự điều tiết rõ rệt hơn, đặc biệt khi các dự án tại khu vực vùng ven và các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Theo CBRE, áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng khi nguồn cung từ các khu vực giáp ranh Hà Nội, đặc biệt là Văn Giang (Hưng Yên) vẫn duy trì mức giá thấp hơn đáng kể so với nội đô. Song song đó, những dự án mới tại khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, tạo nên sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán được dự báo sẽ chịu áp lực nhất định trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và lượng nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng, khiến người mua có thêm nhiều lựa chọn thay vì phải chấp nhận mức giá cao như giai đoạn trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhận định: Sự phát triển của hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng thúc đẩy các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh vĩ mô và mức độ cạnh tranh ngày càng cao, các chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về chiến lược tài chính, kinh doanh và phát triển sản phẩm để thích ứng hiệu quả với từng giai đoạn biến động của thị trường.

Trước khi bước vào chu kỳ mới của năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua một năm 2025 sôi động với lượng nguồn cung đạt mức cao thứ hai trong lịch sử. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới của cả năm lên gần 36.000 căn, chỉ thấp hơn mức kỷ lục ghi nhận vào năm 2019.

Đáng chú ý, năm 2025 cũng đánh dấu sự bứt phá mạnh của phân khúc cao cấp và hạng sang. Số căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) đạt gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm – mức cao nhất từng được ghi nhận tại thị trường Hà Nội.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các đại đô thị tại khu vực vùng ven tiếp tục thể hiện rõ nét. Trong quý IV/2025, nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang chiếm hơn 60% tổng lượng căn hộ mở bán toàn thị trường. Tính chung cả năm 2025, khu vực này đóng góp gần 40% tổng nguồn cung mới, trở thành động lực chính giúp thị trường duy trì quy mô lớn trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Dù nguồn cung mở bán gia tăng nhanh, sức cầu trên thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 vẫn được đánh giá ở mức tích cực. Riêng quý IV, tổng lượng căn hộ bán được đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn giao dịch thành công trong cả năm lên 34.760 căn.

Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 79%. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý III, song vẫn phản ánh khả năng hấp thụ ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh lượng hàng chào bán lớn. Nhu cầu mua nhà tiếp tục được hỗ trợ bởi tâm lý nắm giữ tài sản dài hạn, kỳ vọng tăng giá trung – dài hạn và sự cải thiện hạ tầng tại các khu vực phát triển mới.

Diễn biến giá bán cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa khu vực nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng mỗi m2, giảm khoảng 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung trong quý cuối năm tập trung lớn tại các khu vực vùng ven, nơi giá bán phổ biến ở mức 50–60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao, phổ biến từ 90–100 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn đối với các dự án hạng sang sở hữu vị trí trung tâm.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình trong quý IV đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý trước. Tốc độ tăng giá so với cùng kỳ năm trước giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% ghi nhận trong quý III.

Theo các chuyên gia, sự hạ nhiệt này phản ánh việc mặt bằng giá đã tăng nhanh trong các quý trước, trong khi nguồn cung sơ cấp dồi dào đang thu hút phần lớn dòng vốn của người mua. Đồng thời, tâm lý thận trọng cũng gia tăng khi lãi suất bắt đầu có dấu hiệu tăng trở lại vào cuối năm.

Không chỉ căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội cũng ghi nhận những chuyển biến đáng chú ý trong năm 2025. Riêng quý IV, nguồn cung mở bán mới đạt 654 căn, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang. Tính chung cả năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 3.800 căn, giảm khoảng 40% so với năm 2024 nhưng vẫn được đánh giá là mức mở bán khá so với mặt bằng thị trường.

Thanh khoản duy trì ổn định trong quý cuối năm với 820 căn được giao dịch, nâng tổng lượng giao dịch cả năm lên 5.852 căn – cao hơn tổng nguồn cung mở bán mới trong năm. Sự tham gia ngày càng rõ nét của các chủ đầu tư nước ngoài, trong đó có CapitaLand, vào phân khúc nhà thấp tầng đã thu hút sự quan tâm lớn từ người mua và làm gia tăng mức độ cạnh tranh.

Tính đến cuối quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình của bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 187 triệu đồng mỗi m2 đất (đã bao gồm xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), ổn định so với quý III nhưng thấp hơn khoảng 15% so với cuối năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang, đạt trung bình 201 triệu đồng/m2 đất, khi người mua ngày càng thận trọng trước biến động lãi suất và cân nhắc nhiều hơn các lựa chọn từ nguồn cung sơ cấp tương lai.