Tín dụng bất động sản được kiểm soát, trái phiếu và vốn FDI phục hồi

Ngày 21/8, Bộ Xây dựng chính thức công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tín dụng bất động sản trong quý II/2026 tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu và dòng vốn FDI vào lĩnh vực này có dấu hiệu phục hồi.

* Lãi suất cao gây áp lực lên sức mua

Bộ Xây dựng thông tin, tín dụng được ưu tiên cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai và hoàn thành, qua đó tạo nguồn cung thực cho thị trường. Khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp và dự án có sự phân hóa rõ rệt. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định thuận lợi hơn trong tiếp cận tín dụng. Ngược lại, những dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp tiếp tục gặp khó khăn trong huy động vốn.

Mặt bằng lãi suất cho vay trong quý II có xu hướng tăng. Theo một số báo cáo nghiên cứu thị trường, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14% một năm. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15% một năm, thậm chí 15-16% tại một số ngân hàng.

Bộ Xây dựng chỉ rõ, chi phí vốn tăng khiến khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà giảm, đồng thời gia tăng áp lực tài chính với chủ đầu tư, nhất là những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án kéo dài. Nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao. Phần lớn doanh nghiệp có nhu cầu vay để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án.

Trong khi đó, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà vẫn là điểm nghẽn. Nhiều doanh nghiệp cho biết, khách hàng gặp khó hoặc rất khó khi vay vốn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập.

Tình trạng này đặc biệt ảnh hưởng đến nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế, làm gia tăng các giao dịch không thành công. Chi phí vốn và điều kiện tín dụng vì vậy tiếp tục tác động đến sức mua, thanh khoản và tốc độ phục hồi của thị trường.

* Trái phiếu, FDI có dấu hiệu khởi sắc

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II có dấu hiệu phục hồi so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nguồn vốn này chủ yếu tập trung vào một số chủ đầu tư quy mô lớn, có dự án tương đối hoàn thiện về pháp lý, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn gặp khó khăn.

Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 4-6, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị phát hành trong kỳ. Hoạt động chủ yếu theo phương thức riêng lẻ.

Một số doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn gồm Vinhomes 17.000 tỷ đồng, Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An 7.500 tỷ đồng, Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc 5.700 tỷ đồng, Đô thị Du lịch Cần Giờ 2.500 tỷ đồng và Đầu tư Xây dựng Thái Sơn 4.000 tỷ đồng... Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp như Phát triển Bất động sản Văn Phú, Tandoland, Bất động sản Bcons PS và Greenland Phố Hoa cũng tham gia huy động vốn qua kênh này.

Cùng đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng tiếp tục là điểm sáng. Trong 6 tháng đầu năm, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và cao nhất trong 6 tháng đầu năm của 5 năm gần đây. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 965,2 triệu USD, chiếm 7,4% tổng vốn FDI thực hiện, theo báo cáo kinh tế - xã hội quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của Cục Thống kê, Bộ Tài chính.

Tính đến ngày 30/6, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Riêng bất động sản, nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Bất động sản tiếp tục thu hút nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác ổn định như khu đô thị, nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và lưu trú.

Tuy nhiên, dòng vốn FDI đang có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có năng lực triển khai và hiệu quả khai thác thực tế. Điều này cho thấy khả năng huy động vốn của thị trường bất động sản trong quý II có sự phân hóa mạnh, khi dòng tiền ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực và khả năng tạo ra sản phẩm thực.