Tin xấu đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc

Các nhà quan sát thị trường Hàn Quốc cho hay các quỹ thị trường bất động sản nước ngoài được hỗ trợ bởi bất động sản thương mại đang ghi nhận mức lỗ nhanh chóng do bị cản trở bởi chi phí vay cao kéo dài, sự suy thoái toàn ngành và tỷ lệ nhà bỏ trống cao sau đại dịch.

Điều làm thị trường thêm u ám là giá trị giảm mạnh của các tài sản cơ bản từng được thổi phồng ở Mỹ và châu Âu. Sau khi chủ sở hữu bất động sản vỡ nợ, Igis Asset Management, Meritz Alternative Investment Management và Hyundai Investment Asset Management của Hàn Quốc đã thu hồi được chưa đến một nửa số tiền đầu tư ban đầu vào đầu năm nay.

Các nhà quản lý tài sản tiếp tục lựa chọn việc đảo nợ vào phút chót, gia hạn thời hạn đáo hạn quỹ và trì hoãn việc chi trả cổ tức. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng các biện pháp tạm thời này sẽ không thể chống lại được những khoản lỗ lớn hơn, vì gánh nặng lãi suất tăng gấp đôi, gấp ba lần con số ban đầu trong giao dịch được gia hạn.

Theo Korea Fund Ratings, tính đến ngày 28/8, hơn 1.500 tỷ won (1,1 tỷ USD) trong các quỹ bất động sản nước ngoài được tổ chức công khai đã ghi nhận khoản lỗ ròng, chiếm 43,5% trong tổng số 2.430 tỷ won.

Các quỹ gặp khó khăn đã được bán trong khoảng thời gian từ năm 2018 đến năm 2020, trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Chúng được thiết kế để theo dõi định giá bất động sản thương mại trong bối cảnh thị trường bùng nổ. Tuy nhiên, 4 năm tăng lãi suất vay nhanh sau đại dịch kết hợp với lệnh làm việc tại nhà trên diện rộng đã dẫn đến thất bại của những quỹ này.

Quỹ do Igis điều hành được thiết kế để theo dõi định giá của một tòa nhà thương mại là trụ sở của Nestle tại Barcelona, Tây Ban Nha, đã giảm 36% giá trị vào ngày 21/8. Quỹ này có giá trị lên tới 54 tỷ won, được thành lập vào tháng 9/2018 và kể từ đó đã báo cáo mức lỗ ròng hơn 22%.

Tương tự như vậy, một quỹ do Kiwoom Asset Management điều hành đã chứng kiến mức giảm định giá lên tới 72% vào ngày 2/8. Sản phẩm này được thiết kế để theo dõi giá trị của Queens Tower, một tòa nhà ở Amsterdam, Hà Lan.

Động lực thúc đẩy sự sụt giảm mạnh là giá trị của tòa nhà giảm 34% xuống còn 85,2 triệu euro từ 129,73 triệu euro, con số tại thời điểm mua. Khoảng 60% tổng số được đòn bẩy, đẩy nhanh quá trình khấu hao. Trong một tuyên bố, Igis Asset Management cho biết: "Việc Ngân hàng Trung ương châu Âu tăng lãi suất đã dẫn đến sự gia tăng chi phí tài trợ cho nhà đầu tư".

Nhiều khoản đầu tư bất động sản nước ngoài được đòn bẩy. Theo nhà phân tích Hong Dong Hee của Standard Chartered Bank Korea, điều này có nghĩa là lợi nhuận cao hơn khi giá trị tài sản cơ bản tăng, nhưng mức lỗ cũng nhanh như vậy.

Nhà phân tích Hong nói: “Việc gia hạn và đảo nợ là cách để các nhà điều hành quỹ trì hoãn vấn đề, có thể nói như vậy. Rủi ro chỉ có thể bị trì hoãn tạm thời, chứ không thể loại bỏ vĩnh viễn”.