Tp Hồ Chí Minh hoàn thiện quy trình định giá đất

Để tăng cường quản lý Nhà nước, khai thác tối đa nguồn lực đất đai cũng như khắc phục các bất cập, vi phạm, UBND Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 539/QĐ-UBND phê duyệt đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn Thành phố. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo “cú hích” vừa đảm bảo việc tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai đồng thời phù hợp với thực tiễn phát triển trong quá trình đô thị hóa nhanh của Thành phố.

Theo đó, nguyên tắc chung là Thành phố sẽ hoàn chỉnh công cụ quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tích hợp với các loại quy hoạch khác. Tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất, bảo đảm chuyển dịch đất đai, tạo hiệu quả tích tụ, tập trung đất đai phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Cụ thể, Thành phố sẽ hoàn thiện quy trình định giá đất trên nguyên tắc bảo đảm tính khách quan, độc lập, phù hợp với giá thị trường trong đó có sự tham gia của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập. Tạo sự thống nhất về quy hoạch phát triển Thành phố trên nguyên tắc tận dụng được giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch mang lại.

Thành phố sẽ có hướng dẫn cụ thể để đưa cơ chế Nhà nước thu hồi đất gần với cơ chế thị trường nhằm đảm bảo lơi ích chung của Nhà nước gắn với  lợi ích riêng của chủ đầu tư, người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Thành phố sẽ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo phương thức đấu giá đối với đất đã thu hồi theo quy hoạch; phát triển hệ thống thông tin đất đai như một thành phần của Chính phủ điện tử, giải quyết tốt các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai dựa trên các chứng cứ trong dữ liệu đất đai.

Đáng chú ý, Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất một số giải pháp như thử nghiệm và cho vận hành hệ thống chỉ số đánh giá hiệu quả sử dụng đất cho tất cả các loại đất trên địa bàn. Mặc dù theo thẩm quyền Thành phố không thể thay đổi tỷ suất thuế và tăng bảng giá đất nhưng Thành phố xác định có thể tin học hóa cách tính giá đất theo bảng giá đất để đảm bảo tính khách quan, không để yếu tố con người tác động làm sai lệch giá đất.

Cùng với đó, Thành phố có thể cho thí nghiệm giải pháp định giá các thửa đất để chuẩn bị lập bản đồ giá trị đất đai. Tương tự, quy trình 3 bước về thẩm định giá đất không thể thay đổi theo Luật Đất đai 2013 nhưng Thành phố xác định có thể điều chỉnh quy định trong từng bước về thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập, tăng chuyên gia định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất nhằm đảo bảo thẩm định khách quan, cụ thể, sát với giá thị trường.

Đối với việc quản lý tài sản công là nhà, đất do Nhà nước quản lý, UBND Thành phố Hồ Chí Minh sẽ thành lập một Đoàn liên ngành để tổng rà soát theo định kỳ 5 năm trên phạm vi toàn Thành phố, qua đó đưa ra giải pháp xử lý những trường hợp trái pháp luật, không hợp lý kể cả đất quốc phòng, an ninh sử dụng trái pháp luật, đề xuất phương án sắp xếp lại.

Trên cơ sở đó, UBND Thành phố xem xét, trình Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua rồi trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ để giải quyết đối với các công sản do các tổ chức của Thành phố và Trung ương nắm giữ.

Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh, do việc hoãn sửa đổi Luật Đất đai 2013 nên các xung đột giữa Luật Đất đai 2013 và các luật ban hành sau năm 2013 chưa được giải quyết trong việc thực hiện các dự án theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) mà Nhà nước trả bằng giá trị đất đai và công sản, trong phương thức đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong khi đó, pháp luật hiện hành chưa có quy định xử lý để ngăn chặn việc người nước ngoài núp bóng người Việt Nam mua các bất động sản của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thông qua hình thức mua cổ phiếu ở mức chi phối doanh nghiệp Việt Nam trên thị trường chứng khoán, mua trái phiếu do doanh nghiệp Việt Nam phát hành, cho vay tín dụng không chính thức hoặc chính thức….

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu đồng bộ với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch các ngành. Thời gian thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn kéo dài. Trong giai đoạn 2016 – 2020, tổng thu từ đất chiếm 3-5% trong tổng thu ngân sách địa phương của Thành phố.

Tỷ lệ này vẫn còn quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất. Trong thẩm quyền, Thành phố không thể thay đổi về hệ thống thuế, phí, bảng giá đất liên quan, bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm, đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn chặn sốt đất.

Một thách thức khác là công cụ hành chính trong quản lý đất đai chưa dựa trên hệ thống quản lý đất đai điện tử, trong khi thủ tục hành chính về đất đai còn phức tạp, gây bức xúc cho người dân.

Công cụ hành chính cũng chưa giúp được việc kiểm soát chặt chẽ quá tình thực hiện dự án đầu tư, trong đó có nhiệm vụ kiểm soát các nhà đầu tư tạo lập các loạt bất động sản trái pháp luật. Công tác thẩm định giá đất chưa phù hợp với giá đất trung bình trên thị trường; việc giao đất đã thu hồi gặp vướng mắc khi “dính” đất công là đất kênh rạch, đất nông nghiệp…/.