Tránh đồng nhất việc đầu cơ với mua nhà hợp pháp

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục gia tăng và trở thành mối lo ngại của toàn xã hội, việc xây dựng các chính sách kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá nhà đất đang được Chính phủ và các cơ quan chức năng đặc biệt quan tâm. Hiện Bộ Xây dựng đang tập hợp đóng góp Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do cơ quan này chủ trì soạn thảo. Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, cần phân biệt rạch ròi giữa hành vi đầu cơ bất động sản và các hoạt động mua nhà hợp pháp, chính đáng. Đây là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm chính sách được triển khai một cách hiệu quả, không gây tác động tiêu cực đến người dân và thị trường.

* Nhận diện đúng bản chất giao dịch

Theo dự thảo Nghị quyết, Bộ Xây dựng đã đề xuất một loạt các biện pháp nhằm kiểm soát thị trường bất động sản; trong đó có cơ chế hạn chế tín dụng đối với các trường hợp mua nhà thứ hai trở lên. Cụ thể, mức cho vay tối đa với người mua căn nhà thứ hai không vượt quá 50% giá trị hợp đồng và không quá 30% đối với căn nhà thứ ba trở đi.

Chính sách này được kỳ vọng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng – nguyên nhân được cho là đã góp phần đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian qua, làm méo mó cung cầu và tạo ra những rủi ro cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, theo VARS IRE, việc đồng nhất tất cả các trường hợp mua nhiều bất động sản với hành vi đầu cơ là cách tiếp cận chưa thực sự toàn diện.

VARS IRE lý giải, mặc dù hành vi mua căn nhà thứ hai, thứ ba là tương đồng về hình thức, nhưng mục đích sử dụng của từng nhóm đối tượng là hoàn toàn khác biệt, dẫn đến ảnh hưởng tới thị trường cũng rất khác nhau. Có những người mua thêm nhà để khai thác kinh doanh hợp pháp, cho thuê dài hạn, hoặc tích lũy tài sản lâu dài cho con cái. Những hoạt động này không gây ra áp lực ảo về giá, không tạo “bong bóng” và thậm chí còn góp phần tăng thanh khoản, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

Trong khi đó, nhóm đầu cơ, lướt sóng thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mua bán liên tục trong thời gian ngắn nhằm kiếm lời từ chênh lệch giá, từ đó tạo ra các đợt tăng giá bất thường, làm nhiễu loạn thị trường. Việc kiểm soát nhóm này là cần thiết, nhưng cần có biện pháp nhận diện chính xác, tránh gây ảnh hưởng đến các nhóm mua nhà hợp pháp khác – các chuyên gia của VARS IRE phân tích.

Do đó, hạn chế tín dụng cần có chọn lọc, tránh “siết chặt đại trà”. Chính sách tín dụng nếu được triển khai đồng loạt, không có sự phân loại rõ ràng giữa các nhóm đối tượng, có thể dẫn đến hệ quả tiêu cực. Cụ thể, nếu tất cả người mua nhà thứ hai, thứ ba đều bị hạn chế tiếp cận tín dụng như nhau, sẽ có khả năng làm giảm thanh khoản thị trường, kìm hãm nhu cầu đầu tư hợp pháp và khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.

"Không nên đánh đồng người mua nhà vì mục đích đầu cơ với người mua nhà để khai thác, tích lũy hợp pháp. Họ có thể cùng mua căn hộ thứ hai, thứ ba, nhưng bản chất giao dịch và động cơ là hoàn toàn khác", đại diện VARS IRE nhấn mạnh.

Thay vào đó, chính sách tín dụng cần có sự linh hoạt và dựa trên các tiêu chí đánh giá khách quan, chẳng hạn như thời gian nắm giữ tài sản, nguồn thu nhập, mục đích sử dụng, hoặc hình thức đăng ký kinh doanh. Đồng thời, cần có hệ thống dữ liệu quản lý liên thông và minh bạch để xác định rõ người mua nhằm hỗ trợ quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn một cách chính xác và minh bạch.

* Cần cơ sở dữ liệu minh bạch để phân loại

Một trong những giải pháp được VARS IRE đề xuất nhằm hỗ trợ triển khai chính sách hiệu quả là đẩy nhanh việc xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập. Trung tâm này không chỉ có chức năng hỗ trợ giao dịch, tích hợp dữ liệu và minh bạch hóa thị trường, mà còn là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng theo dõi, giám sát và phân loại hành vi giao dịch.

Trung tâm sẽ giúp xác thực lịch sử giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản, tần suất mua bán, từ đó có thể xác định ai là nhà đầu tư dài hạn, ai là đầu cơ lướt sóng. Đây là điều kiện quan trọng để các ngân hàng và tổ chức tín dụng áp dụng chính sách tín dụng một cách có chọn lọc, đúng đối tượng.

VARS IRE nhận định, mô hình Trung tâm giao dịch này đã được triển khai thành công tại nhiều quốc gia phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… và nên được xem là bước đi chiến lược trong quá trình hiện đại hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Mục tiêu cần đặt ra trước mắt là giữ cân bằng giữa điều tiết thị trường bất động sản và thúc đẩy đầu tư hợp pháp. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, các chính sách kiểm soát cần được thiết kế với mục tiêu kép: vừa đảm bảo ổn định thị trường, vừa không làm triệt tiêu động lực phát triển.

Bởi vậy, việc kiểm soát đầu cơ là cần thiết và đúng hướng, nhưng cần đồng thời bảo đảm quyền lợi và cơ hội tiếp cận nhà ở, đầu tư hợp pháp của người dân. Đặc biệt, trong điều kiện hệ thống tài chính vẫn đang phụ thuộc phần lớn vào tín dụng ngân hang thì việc siết chặt tín dụng một cách cứng nhắc có thể dẫn đến tác dụng ngược, gây đình trệ dòng vốn lưu thông trong nền kinh tế.

Ngoài ra, VARS IRE khuyến nghị, cần kết hợp chính sách kiểm soát với các giải pháp thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực – đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá phải chăng, vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn. Việc cân đối cung – cầu hợp lý mới là giải pháp bền vững để kiểm soát giá nhà và tạo ra thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.

Đặc biệt, chính sách cần có “độ mở” và tiếp cận toàn diện. Dự thảo Nghị quyết đang đi đúng hướng, thể hiện quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành trong việc kiểm soát giá bất động sản, tạo điều kiện để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.

Tuy nhiên, để các chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự tiếp cận toàn diện, dựa trên dữ liệu thực tiễn và bảo đảm phân biệt đúng đối tượng. Việc đồng nhất người mua nhà hợp pháp với đầu cơ sẽ không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến động lực phát triển của thị trường.

VARS IRE đề xuất, trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết, cần bổ sung các tiêu chí nhận diện cụ thể, đồng thời xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác phân loại, đánh giá và kiểm soát giao dịch. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cần được điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế của thị trường và bối cảnh kinh tế vĩ mô, nhằm đảm bảo mục tiêu kiểm soát nhưng không gây cản trở đến dòng vốn lành mạnh và nhu cầu đầu tư chính đáng của người dân.