Triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2025

Trang mạng caixin.comcho biết, Hội nghị Công tác Kin tế trung ương Trung Quốc năm 2024 đề cập đến việc tiếp tục nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản, tăng cường thực hiện các làng đô thị và cải tạo nhà ở dột nát, đồng thời giải phóng triệt để tiềm năng của nhu cầu nhà ở, cung cấp đất bất động sản mới và phục hồi đất hiện có, thúc đẩy việc xử lý nhà ở thương mại hiện có, thúc đẩy việc thiết lập một mô hình phát triển bất động sản mới và thiết lập các hệ thống cơ bản có liên quan một cách có trật tự.

* Nhu cầu thị trường tăng cao

Theo dự báo của Caixin, năm 2025, có hai biến số chính sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thị trường bất động sản Trung Quốc. Một là việc tái định cư của các thôn, làng trong khu đô thị. Thứ hai là thu gom và tích trữ nhà ở thương mại để làm nhà ở bảo đảm. Theo dự tính, diện tích bán nhà ở thương mại của Trung Quốc vào năm 2025 sẽ là 1 tỷ m2, tốc độ tăng trưởng 4,6%. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì khả năng phân cấp trong năm 2025. Các đô thị cấp 1 và các đô thị cấp 2 sẽ được hưởng lợi từ việc triển khai nhanh gói chính sách kích thích và thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi, trong khi các thành phố cấp 3 và cấp 4 sẽ phát triển tương đối chậm.

Các chuyên gia đánh giá sẽ có khoảng cách về cơ cấu trong nguồn cung nhà ở thương mại của Trung Quốc vào năm 2025 và nguồn cung cần phải được phục hồi. Ước tính diện tích giao dịch đất đai Trung Quốc trong năm 2024 vào khoảng 940 triệu m2. Trong điều kiện tất cả nguồn cung đất mới được phát triển với tốc độ bình thường, sẽ có khoảng cách với nhu cầu về nhà ở thương mại khoảng 1 tỷ m2 vào năm 2025 và một phần nguồn cung vượt nhu cầu. Khoảng cách cơ cấu trên thị trường sẽ được lấp đầy bởi các dự án hàng tồn kho.

Đầu tư phát triển bất động sản dự kiến sẽ tăng 0,5% vào năm 2025. Sự chuyển đổi của các làng đô thị là biến số chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vào năm 2025. Cùng với các yếu tố tích cực như tiếp tục điều chỉnh và tối ưu hóa chính sách, đầu tư bất động sản dự kiến sẽ ổn định và phục hồi. Bên cạnh đó, doanh thu chuyển nhượng đất dự kiến đạt khoảng 4.450 tỷ NDT (610 tỷ USD) vào năm 2025.

Về trung và dài hạn, ước tính nhu cầu nhà ở thương mại từ năm 2024 đến năm 2028 sẽ vào khoảng 1 tỷ m2/năm, nguyên nhân chủ yếu là do nhu cầu tăng dân số đô thị, nhu cầu đổi mới, chuyển đổi đô thị, nhu cầu cải thiện điều kiện sống. Tăng trưởng kinh tế đã làm tăng khả năng tiêu dùng nhà ở của người dân. Mức tiêu thụ nhà ở được nâng cấp, quy mô gia đình giảm xuống và nhu cầu về nhà ở hoàn chỉnh của người dân tăng lên.

* Điều chỉnh chính sách vào năm 2025

Về phía cầu chủ yếu liên quan đến việc tái định cư ở các làng đô thị và mua lại nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở bảo đảm. Đồng thời, vẫn còn chỗ để tối ưu hóa trong các chính sách và biện pháp cụ thể của thành phố. Về phía cung, trọng tâm chính là thu hồi và lưu trữ đất thông qua trái phiếu đặc biệt.

Đầu tiên là tái định cư bằng tiền của các thôn làng trong khu đô thị. Ngày 17/10/2024, Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị - nông thôn Trung Quốc đã thông báo sẽ thực hiện thêm 1 triệu căn hộ cải tạo thôn làng trong khu đô thị và nhà ổ chuột thông qua phương thức tái định cư bằng tiền mặt, phát đi tín hiệu khởi động lại chính sách tái định cư bằng tiền mặt.

Xét về số lượng cải tạo, dự kiến vào năm 2025 sẽ khởi công cải tạo 2 triệu căn hộ thôn làng trong khu đô thị và hoàn thành 1 triệu căn hộ tái định cư bằng tiền mặt. Xét về mức độ hỗ trợ tài chính, chủ yếu bao gồm ba hướng. Một là khoản vay đặc biệt từ các tổ chức tài chính phát triển và chính sách, hai là trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương, ba là khoản vay từ ngân hàng thương mại. Xét về hiệu quả chính sách, các chính sách tập trung hỗ trợ việc giảm tồn kho. Với việc hoàn thành 1 triệu căn hộ tái định cư bằng tiền mặt vào năm 2025, ước tính sẽ thúc đẩy giảm 200 triệu m2 tồn kho.

Thứ hai là đối với việc sử dụng trái phiếu đặc biệt để mua lại nhà ở thương mại, Bộ Tài chính Trung Quốc cho biết sẽ cho phép trái phiếu đặc biệt hỗ trợ thu hồi đất trống tồn kho, mua lại nhà ở thương mại tồn kho để sử dụng làm nhà ở bảo đảm. Đối với việc sử dụng khoản vay đặc biệt để mua lại nhà ở thương mại, Ngân hàng trung ương thiết lập lại khoản vay nhà ở bảo đảm, hỗ trợ các doanh nghiệp nhà nước địa phương mua lại nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa bán với giá cả hợp lý, để sử dụng làm nhà ở bảo đảm dành cho phân phối hoặc cho thuê.

Ba là chính sách “phân biệt đối xử tùy theo từng thành phố” vẫn còn không gian để tối ưu hóa. Về phía biện pháp hành chính, trao quyền tự chủ điều tiết cho chính quyền địa phương một cách đầy đủ, điều chỉnh hoặc hủy bỏ các biện pháp hạn chế bao gồm hạn chế mua, hạn chế bán, hạn chế giá, tiêu chuẩn nhà ở bình dân và không phải nhà ở bình dân. Trong tương lai, theo sự nới lỏng toàn diện các biện pháp hạn chế hành chính, nhu cầu mua nhà sẽ được giải phóng thêm.

Về chính sách tài chính, tiếp tục giảm tỷ lệ thanh toán đầu tiên, lãi suất vay mua nhà. Hiện nay, tỷ lệ thanh toán đầu tiên cho nhà ở lần thứ hai ở các thành phố nóng như bậc 1 thường cao hơn mức tối thiểu 15%, lãi suất vay mua nhà lần đầu ở Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến so với các thành phố khác cũng còn không gian để giảm thêm. Về chính sách thuế phí, trong tương lai vẫn còn không gian để tối ưu hóa, như tỷ lệ thuế sử dụng đất cho nhà ở trên 140 m2 có không gian để giảm thêm, thuế thu nhập cá nhân về điều kiện hoàn thuế hoặc số tiền khấu trừ vẫn còn không gian để điều chỉnh.

Bốn là sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu gom đất đai. Việc sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu gom đất đai được áp dụng theo hai hướng. Một là thu hồi đất đai để không đáp ứng điều kiện. Hai là đối với những khu vực thực sự cần thiết cũng có thể sử dụng để dự trữ dự án đất đai mới. Việc khởi động lại việc sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu gom đất đai giúp giảm bớt hàng tồn kho, thông qua việc sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất để không, có thể tăng cường dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản, thuận lợi cho việc tập trung vốn để đảm bảo giao nhà.

Từ năm 2017 đến năm 2019, quy mô phát hành trái phiếu đặc biệt cho việc dự trữ đất chiếm tỷ lệ trung bình hàng năm là 33%. Dự kiến vào năm 2025, quy mô trái phiếu đặc biệt cho việc dự trữ đất sẽ đạt 1000 tỷ NDT (137 tỷ USD).