Tương lai ảm đạm của thị trường bất động sản Thụy Sỹ

Đại dịch COVID-19 đã không thể cản đà tăng mạnh trên thị trường bất động sản Thụy Sỹ, khi giá các tòa nhà chung cư tăng cao kỷ lục trong năm 2021. Tuy nhiên, xung đột Nga-Ukraine và xu hướng lãi suất tăng cao có nguy cơ lật ngược tình thế, khiến thị trường bất động sản Thụy Sỹ đối mặt với tương lai ảm đạm.

Thị trường bất động sản Thụy Sỹ đã ghi nhận một năm bội thu trong năm 2021, với tổng lợi nhuận, bao gồm thu nhập cho thuê và giá trị bất động sản, của các nhà đầu tư nhà đất đều tăng. Với lãi suất thấp, giá bất động sản Thụy Sỹ đã đi theo chiều hướng tăng trong 7 năm qua. Điều này tạo điều kiện lý tưởng cho những người có khả năng chi trả giá cao và đầu tư vào nhà ở hoặc nhà chung cư.

Tuy nhiên, giờ đây, cuộc khủng hoảng Nga-Ukraine diễn ra từ cuối tháng Hai đã làm đảo lộn mọi dự báo. Phát biểu tại một hội nghị truyền thông ở Zurich vào tháng trước, chuyên gia Donato Scognamiglio thuộc công ty tư vấn bất động sản IAZI cho biết: “Tình hình ở Ukraine đã tạo ra một đường cơ sở mới khi mà lạm phát - rủi ro mà trước đây không tồn tại - hiện giờ đã xuất hiện”.

Vượt qua đại dịch

Thị trường bất động sản Thụy Sỹ đã vượt qua các cuộc khủng hoảng gần đây một cách ấn tượng. Chuyên gia Scognamiglio phân tích rằng kể từ năm 1998, Thụy Sỹ đã chứng kiến khả năng chống chịu của thị trường bất động sản, đạt hết giá trị này đến giá trị khác. Điều này thậm chí đúng ngay cả trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Fritz Zurbrügg, thành viên của hội đồng quản trị tại Ngân hàng Quốc gia Thụy Sỹ (SNB, ngân hàng trung ương), nhấn mạnh rằng trong bối cảnh khủng hoảng, giá bất động sản Thụy Sỹ đã tiếp tục tăng đều đặn kể từ đó.

Cuộc khủng hoảng COVID-19 cũng hầu như không thay đổi được điều này. Giá trị thị trường của các căn hộ chung cư trong năm 2021 đã tăng 4,1% so với năm trước đó, đạt mức cao nhất từ trước tới nay.

Trong khi đó, tình hình thị trường bất động sản thương mại gặp khó khăn hơn. Nhiều nhà bán lẻ ở Thụy Sỹ đã phải vật lộn với khoản lỗ sau khi buộc phải đóng cửa tạm thời do các biện pháp hạn chế vì đại dịch hoặc người dân ở nhà để tránh nhiễm virus SARS-CoV-2.

Tuy nhiên, ngay cả như vậy, giá trị thị trường bất động sản thương mại vẫn tăng 2,7% vào năm 2021. Giá bất động sản tăng không chỉ ở Thụy Sỹ. Số liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho thấy ở một số quốc gia, giá bất động sản đang tăng nhanh hơn ở Thụy Sỹ.

Theo ông Zurbrügg, xu hướng quốc tế này là kết quả của việc nguồn cung bất động sản khan hiếm, nhu cầu bất động sản nhà ở tăng do đại dịch và lãi suất thấp trong lịch sử trong những năm gần đây.

Giá bất động sản ở các nước trên thế giới cũng tăng mạnh trong thời gian đại dịch và SNB đã nhiều lần cảnh báo rằng giá nhà đất ngày càng trở nên không thể chi trả được. Mặc dù mức tăng giá của Thụy Sỹ có vẻ vừa phải so với quốc tế, nhưng bất động sản ở Thụy Sỹ vẫn là một trong những nơi đắt nhất thế giới, ngay cả khi tính đến thu nhập khả dụng trung bình của quốc gia.

Cảnh báo rủi ro

Bất động sản thường được coi là một khoản đầu tư an toàn nhưng tình hình hiện nay lại là một trong những nguy cơ gia tăng. Chuyên gia Scognamiglio cho rằng lạm phát chắc chắn sẽ kéo theo việc tăng lãi suất. Lãi suất tăng có thể dẫn đến giá trị tài sản giảm đáng kể. Điều này sẽ đặt ra một vấn đề, đặc biệt là đối với những người đã vay những khoản vay lớn để mua bất động sản.

Và nếu con nợ không thể trả hết các khoản thế chấp của họ, thì đây cũng là rủi ro cho các ngân hàng, SNB cảnh báo. Kinh tế Thụy Sỹ, vốn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào lĩnh vực ngân hàng, cũng sẽ bị ảnh hưởng. Trong tình hình hiện nay, các ngân hàng rất dễ tăng lãi suất đột ngột hoặc đối mặt với tình hình kinh tế xấu đi. Ông Zurbrügg cho biết, hiện có những dấu hiệu về việc định giá quá cao trên thị trường chứng khoán và bất động sản, trong khi nợ công và nợ công ty đang ở mức cao trên toàn thế giới.

Chi phí gia tăng

Theo Văn phòng Thống kê Liên bang, khoảng 60% hộ gia đình ở Thụy Sỹ vẫn sưởi ấm nhà của họ bằng dầu hoặc khí đốt. Các số liệu trung bình này cũng tương tự như ở Liên minh châu Âu (EU). Thụy Sỹ, giống như nhiều nước châu Âu, phụ thuộc nhiều vào Nga về khí đốt. Vì vậy, nhiều người Thụy Sỹ chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng bởi giá dầu và khí đốt tăng do hậu quả của căng thẳng ở Ukraine.

Chi phí nhà ở sẽ vẫn đắt không chỉ vì giá bất động sản cao kỷ lục. Những người đang tìm kiếm một căn hộ cho thuê cũng sẽ gặp khó khăn do hậu quả bất ổn địa chính trị. Vì Thụy Sỹ được coi là một thị trường việc làm hấp dẫn và an toàn nên tỷ lệ nhập cư sẽ tăng lên, theo báo cáo mới nhất của các nhà tư vấn bất động sản Wüest Partner. Người tỵ nạn Ukraine ở Thụy Sỹ cũng sẽ cần chỗ ở cho thuê. Ngay cả trước khi xung đột Nga-Ukraine bắt đầu, nguồn cung bất động sản cho thuê cũng đã giảm mạnh.

Trong đại dịch COVID-19, mọi người muốn tìm thêm không gian sống vì họ dành nhiều thời gian hơn ở nhà, nhất là khi làm việc từ xa. Theo Wüest Partner, nguồn cung căn hộ cho thuê trong 12 tháng qua đã giảm nhiều hơn so với bất kỳ thời điểm nào trong 9 năm qua. Chính phủ Thụy Sỹ đã quyết định kích hoạt lại bộ đệm yêu cầu vốn trong nỗ lực chống lại rủi ro ngày càng tăng trên thị trường thế chấp và bất động sản.

Theo yêu cầu của ngân hàng trung ương, Chính phủ Thụy Sỹ đầu năm nay đã yêu cầu các ngân hàng Thụy Sỹ nắm giữ vốn bổ sung 2,5%. Biện pháp này sẽ có hiệu lực từ cuối tháng Chín tới. Chính phủ cảnh báo rằng việc lãi suất tăng mạnh bất ngờ sẽ gây ra “hậu quả nghiêm trọng đối với những người đi vay, khu vực ngân hàng và nền kinh tế Thụy Sỹ”.

Yêu cầu bộ đệm vốn của Thụy Sỹ ban đầu được đưa ra như một phần nỗ lực cải cách nhằm giúp các ngân hàng có khả năng phục hồi tốt hơn sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Tuy nhiên, yêu cầu này đã bị đình chỉ khi đại dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát vào tháng 3/2020 để mang lại cho các ngân hàng sự linh hoạt cần thiết trong việc cho vay doanh nghiệp.

Kể từ đó, rủi ro trên thị trường bất động sản thế chấp và nhà ở đã tăng lên, khiến khối lượng tín dụng thế chấp và giá bất động sản tăng bất thường. Tuy nhiên, tình hình kinh tế tổng thể ở Thụy Sỹ hiện nay đã được cải thiện và không có dấu hiệu về sự suy giảm tín dụng doanh nghiệp đối với các công ty./.