Xây dựng bảng giá đất hài hòa lợi ích các bên liên quan

Hướng đến xây dựng bảng giá đất ổn định, hài hòa lợi ích của các bên liên quan gồm Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sử dụng đất; cũng như giảm giá thành sản phẩm nhà ở, các nhà quản lý, lãnh đạo hiệp hội, chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đã có cuộc trao đổi tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 22/7.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp; trong đó, về phía Nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai hợp lý. Giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Đi vào phân tích cụ thể liên quan đến khoản thu bổ sung với hàng loạt doanh nghiệp do chậm định giá đất, ông Lê Hoàng Châu đặt cho rằng: Chính phủ quy định thu bổ sung là đúng luật Đất đai nhưng tại sao quy định thu 5,4% và hiện nay Bộ Tài chính đề xuất thu 3,6% trong khi không thuộc lỗi của doanh nghiệp, bởi quyền ban hành giá đất nhanh hay chậm đều do Nhà nước. Ví dụ, một dự án A đã có quyết định giao đất cách đây 30 năm, năm 2025 mới được tính tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng, thì ngoài 100 tỷ đồng mới này doanh nghiệp còn phải nộp tiền bổ sung 162 tỷ đồng. Nếu một dự án B được giao đất 20 năm và năm 2025 cũng được thông báo tiền sử dụng đất 100 tỉ đồng thì tiền thuế phải nộp bổ sung 108 tỷ đồng… là cực kỳ vô lý.

"Chúng tôi đề nghị thay vì thu 5,4% hay 3,6% thì Bộ Tài chính trình Chính phủ chỉ thu bổ sung 0,5%. Quy định này của Luật Đất đai không phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy định pháp luật là chỉ áp dụng hồi tố với nghĩa vụ pháp lý nhẹ hơn, còn quy định nặng hơn không được áp dụng trước đó", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Là doanh nghiệp bất động sản có nhiều dự án bị tắc do chờ thẩm định giá, ông Cao Minh Hiếu, Phó Chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland, cho biết việc thu thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp là vấn đề vô cùng bất cập.

Theo ông Cao Minh Hiếu, Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015, 2016 nhưng đến nay vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế. Mà phải có thông báo thì doanh nghiệp mới đóng tiền sử dụng đất được. Điển hình, dự án RichStar từ năm 2016 được Hội đồng thẩm định giá TP. Hồ Chí Minh đưa con số 689 tỉ đồng nhưng đến khi trình lên UBND TP. Hồ Chí Minh lại vướng rà soát nguồn gốc đất. Tính đến nay gần 10 năm, nếu áp thuế truy thu 5,4% thì Novaland sẽ phải đóng thêm hơn 370 tỉ đồng. Chỉ tính riêng với dự án, đây đã là số tiền đội lên rất  "kinh khủng". Chưa kể, doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án chưa được cấp sổ, gây mất niềm tin của khách hàng, uy tín của thương hiệu bị ảnh hưởng. Dự án nằm im thì không huy động được vốn, dòng tiền không chạy được.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng, giá đất phải hài hòa tất cả, vừa không để nhà nước thất thu thuế; doanh nghiệp đảm bảo làm ăn sinh lời, biên độ lợi nhuận không giảm; cung cầu không bị ảnh hưởng và người dân có thể tiếp cận được. Đó là mục tiêu mục tiêu xuyên suốt. Như vậy, giá đất phải hợp lý, nên tiếp cận theo công lý, không nhất thiết theo giá thị trường.

Từ quan điểm trên, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào. Một cổng thông tin điện tử mở cho toàn dân, để khi người dân nhận được giấy thông báo thuế 1 - 2 tỉ đồng, vẫn có thể lên cổng này, truy cập, tra cứu để biết mức thu đó dựa trên căn cứ, cơ sở, thông lệ nào. Chỉ khi người dân được thấy tận mắt con số và công thức tính, thì bảng giá mới thực sự có tính thuyết phục và khả năng chấp hành cao.

Theo Luật sư Trương Anh Tú cần thiết lập hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích. Nên bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này, để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn. Từ đó, chúng ta sẽ có cơ chế giá khách quan hơn. Người dân tự định giá cho đất của họ, doanh nghiệp tự định giá, không thắc mắc nhà nước áp định giá thế nào. Nhà nước không thu trên khung giá, mà thu trên cơ sở giao dịch thực tế. Dân lách luật, nhà nước không tìm giá chính xác, buộc tìm đến khung giá. Cần khung giá phù hợp, một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải "tiệm cận giá thị trường" bằng mọi giá, mà phải tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn.

Tương tự, ông Lê Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa kiến nghị, mục đích của quản lý nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư, nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà. Sau khi chúng ta có bảng giá đất năm 2026 thì hàng năm điều chỉnh không vượt quá 20%, nếu vượt quá 20% phải tính toán lại, rà soát lại xem khu vực đó như thế nào, cao quá thì có thể là giá đất ảo.

Liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất hiện nay, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, trong công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các hoạt động hợp nhất, sáp nhập. Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội.

Theo ông Võ Anh Tuấn, thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Để khắc phục những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất, ông Võ Anh Tuấn cho biết, hiện nay cục đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10 tới. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.